Execução duma hipoteca
A execução duma hipoteca é o processo legal pelo qual um credor assume o controle de uma propriedade, despeja o proprietário e vende a casa depois que um proprietário é incapaz de efetuar pagamentos totais de principal e juros de sua hipoteca, conforme estipulado no contrato de hipoteca.
Quebrando a execução duma hipoteca
O processo de execução duma hipoteca deriva sua base legal de um contrato de hipoteca ou escritura, que concede ao credor o direito de usar uma propriedade como garantia caso o comprador não cumpra sua obrigação de pagamento.
Assim que um mutuário não efetua um pagamento de empréstimo ou hipoteca no prazo, o empréstimo se torna inadimplente. O processo de encerramento começa quando um devedor deixa de pagar ou perde um empréstimo ou pagamento de hipoteca. Neste ponto, um proprietário por padrão será notificado pelo credor. Três a seis meses após o proprietário perder um pagamento da hipoteca, assumindo que a hipoteca ainda é inadimplente, e o proprietário não compensar os pagamentos perdidos dentro de um período de carência especificado, o credor começará a encerrar. Quanto mais atrasado o mutuário cai, mais difícil fica o atraso nos pagamentos, porque os credores adicionam taxas por pagamentos atrasados, geralmente após 10 a 15 dias.
O processo de encerramento varia de acordo com o estado
Cada estado tem suas leis que regem o processo de encerramento, incluindo os avisos que um credor deve publicar publicamente, as opções do proprietário para atualizar o empréstimo e evitar o encerramento, bem como o cronograma e o processo de venda do imóvel.
Uma execução duma hipoteca, como no ato real de um credor que apreende uma propriedade, é normalmente a etapa final após um longo processo de pré-execução duma hipoteca, que pode incluir várias alternativas à execução duma hipoteca, incluindo muitas que podem mediar as consequências negativas de uma execução duma hipoteca para o comprador e o vendedor. Como nas execuções duma hipoteca, os estados têm suas leis para lidar com esse processo.
Em 22 estados - incluindo Flórida, Illinois e Nova York - a execução judicial é a norma, o que significa que o credor deve passar pelos tribunais para obter permissão para encerrar, provando que o mutuário é delinqüente. Se a execução for aprovada, o xerife local leiloará a propriedade ao maior lance para tentar recuperar o que o banco deve, ou o banco se torna proprietário e vende a propriedade pela rota tradicional para recuperar sua perda. Todo o processo de execução judicial, desde o primeiro caso do mutuário, perdeu o pagamento através da venda da casa pelo credor, normalmente leva de 480 a 700 dias, de acordo com a Associação de Bancos de Hipoteca.
Os outros 28 estados - incluindo Arizona, Califórnia, Geórgia e Texas - usam principalmente execução não judicial, também chamada poder de venda, que tende a ser mais rápido e não passa pelos tribunais, a menos que o proprietário processe o credor.
Em alguns casos, para evitar a exclusão de uma casa, os credores farão ajustes no cronograma de pagamento do mutuário para que ele possa pagar os pagamentos e assim manter a propriedade. Essa situação é conhecida como modificação especial de tolerância ou hipoteca.
Consequências de encerramento
Se uma propriedade falhar na venda em um leilão de execução duma hipoteca ou se nunca tiver passado por uma, os credores - geralmente os bancos - normalmente tomam posse da propriedade e podem adicioná-la a um portfólio acumulado de propriedades executadas, também chamado de propriedade imobiliária (REO ) As propriedades encerradas normalmente são facilmente acessíveis nos sites dos bancos. Tais propriedades podem ser atraentes para os investidores imobiliários porque, em alguns casos, os bancos os vendem com desconto ao valor de mercado, o que, por sua vez, afeta negativamente o credor. (Veja mais sobre isso aqui: Comprando uma casa hipotecada).
Para o mutuário, uma execução duma hipoteca pode permanecer em um relatório de crédito por sete anos. O impacto que uma execução duma hipoteca tem sobre a pontuação de um FICO, no entanto, diminui com o tempo, por FICO.