Lançando contra propriedades de renda de aluguel: qual é a diferença?

A questão de saber se virar ou comprar e manter é a melhor estratégia de investimento imobiliário não tem uma resposta correta. Em vez disso, a decisão de escolher um método em detrimento de outro deve fazer parte de um plano estratégico explícito que considera as metas gerais de investimento do investidor. As considerações também incluirão as oportunidades apresentadas pelo mercado existente.

Por que investir em imóveis?

A propriedade de imóveis residenciais está ganhando cada vez mais interesse dos investidores de varejo por muitos dos seguintes motivos:

• O setor imobiliário fornece retornos mais previsíveis do que ações e títulos.
• O setor imobiliário fornece um hedge de inflação porque as taxas de aluguel e o fluxo de caixa dos investimentos geralmente aumentam pelo menos tanto quanto a taxa de inflação.
• O setor imobiliário fornece um excelente lugar para o capital nos momentos em que os investidores não têm certeza de perspectivas nos mercados de ações e títulos ou quando esperam que os retornos de longo prazo de ações, instrumentos de dívida e outros ativos sejam inadequados.
• O patrimônio criado em um investimento imobiliário fornece uma excelente base para o financiamento de outras oportunidades de investimento. Em vez de tomar empréstimos para obter capital para investir (ou seja, comprar ações com margem), os investidores podem tomar empréstimos contra seu patrimônio para financiar outros projetos. A relativa facilidade de empréstimos contra investimentos imobiliários, combinada com a dedutibilidade dos juros da hipoteca, torna essa opção um método mais barato para financiar outras oportunidades para investidores que se sentem confortáveis ​​em assumir o risco financeiro adicional.
• Além de fornecer fluxo de caixa para os proprietários, os imóveis residenciais também podem ser usados ​​como casa ou para outra finalidade (obviamente, não ao mesmo tempo).

A influência dos fatores de mercado

Para descrever as implicações da decisão flip ou hold, é preciso entender os problemas inerentes a cada uma das estratégias. Comparado a ações e títulos, o setor imobiliário é um mercado relativamente ineficiente, caracterizado por baixo volume de transações e dados de propriedade e mercado que geralmente não são muito transparentes. A dificuldade de encontrar oportunidades imobiliárias, em combinação com a falta de liquidez do mercado, torna as transações imobiliárias mais difíceis e caras de executar do que as negociações de ações e títulos.

No lado positivo, as flutuações nos valores imobiliários ocorrem mais lentamente. Os imóveis residenciais são avaliados pelo método de avaliação e não pela negociação contínua, o que resulta em retornos de investimento mais previsíveis e menos voláteis que os retornos de ações e títulos. Como a demanda por imóveis é afetada por tendências econômicas de longo prazo, como o crescimento da população local, empregos e economia geral, os imóveis prolongaram períodos de altos e baixos valores e volumes de transações.

Os mercados imobiliários em uma longa tendência ascendente são caracterizados pelo aumento da demanda e períodos em que os investidores "fazem o feno enquanto o sol brilha", enquanto os mercados em baixa tendem a mostrar negociações limitadas, com os investidores sofrendo perdas de papel até o mercado reviver e eles podem mais uma vez perceber ganhos.

Para demonstrar o custo relativamente alto dos investimentos imobiliários nas estratégias gerais de investimento, compare a diferença entre um investimento de US $ 200.000 em ações e um investimento igual em propriedades. Ao assumir uma grande exposição patrimonial, um investidor pode vender imediatamente uma parte do investimento com lucro e manter o saldo na média do custo em dólar, enquanto espera por ganhos potenciais futuros ou assume uma posição de longo prazo nesse setor ou empresa . Uma posição de US $ 200.000 em propriedade pode ser qualquer coisa, desde uma casa unifamiliar até duas pequenas propriedades.

Exceto para investimentos imobiliários securitizados, como fundos de investimento imobiliário (REITs), um problema com imóveis residenciais é que eles não são facilmente subdivididos. Com outros tipos de investimentos, como ações, se um investidor se sente desconfortável com uma determinada exposição, ele ou ela pode "demitir" a exposição com derivativos ou vendendo uma parte do investimento. No setor imobiliário, se um investidor possuir propriedade exclusiva, a única maneira prática de reduzir a exposição é vender interesses de parceria na propriedade, o que pode levar a problemas de controle, legais e de gerenciamento.

Os prós e contras de lançar

A vantagem mais aparente da inversão de investimentos imobiliários é a capacidade de obter ganhos imediatamente e de ter capital vinculado pelo menor tempo possível. Além disso, ao contrário do mercado de ações, que pode virar no meio do dia, os mercados imobiliários são mais fáceis de prever e podem produzir períodos prolongados que compensam os investidores pela inversão de propriedades. Nesse sentido, a inversão de propriedades pode ser considerada uma estratégia de investimento mais segura, pois se destina a manter o capital em risco por um período mínimo de tempo e a falta de riscos de gerenciamento e arrendamento inerentes à propriedade imobiliária.

Dois tipos principais de propriedades podem ser usados ​​em uma abordagem de compra / venda de investimentos imobiliários. O primeiro são casas ou apartamentos que podem ser comprados abaixo do valor de mercado atual, porque estão em dificuldades financeiras. A segunda é a parte superior do fixador, uma propriedade com problemas estruturais, de design ou de condição, que pode ser superada para criar valor.

Os investidores que se concentram em propriedades em dificuldades o fazem identificando os proprietários que não podem mais gerenciar ou sustentar suas propriedades ou encontrando propriedades que estão superalavancadas e correm o risco de entrar em default. Aqueles que preferem fixadores, por outro lado, reformam ou aprimoram uma propriedade para que ela funcione melhor para os proprietários ou seja mais eficiente para os inquilinos dos apartamentos.

Usando essa tática, o comprador de um fixador está confiando no capital investido para aumentar os valores, em vez de apenas comprar uma propriedade por uma base baixa para criar altos retornos de investimento. Obviamente, também é possível combinar essas duas estratégias ao lançar propriedades, e muitos investidores fazem exatamente isso.

No entanto, a inversão de propriedades pode criar problemas de custo e impostos que não são enfrentados por investimentos de longo prazo. As despesas envolvidas na inversão podem exigir muito dinheiro, levando a problemas de fluxo de caixa. Como os custos de transação são muito altos tanto na compra quanto na venda, eles podem afetar significativamente os lucros. A rápida reviravolta nas propriedades (e a velocidade é tudo em acordos de inversão bem-sucedidos) podem gerar oscilações na receita que podem aumentar as notas fiscais - especialmente se as coisas forem rápidas demais para tirar proveito das regras fiscais de ganhos de capital a longo prazo.

Além disso, encontrar essas oportunidades pode ser difícil por um período prolongado e consistente. Para a maioria dos investidores, a inversão de propriedades deve ser considerada mais uma estratégia tática do que um plano de investimento de longo prazo.

Os prós e contras de manter

É um fato bem conhecido que a compra e manutenção de imóveis é uma receita para acumular grande riqueza. A maior parte do "dinheiro antigo" nos EUA e no exterior foi acumulada através da propriedade da terra. Apesar dos períodos de queda dos preços, os valores da terra quase sempre se recuperaram no longo prazo, porque há uma oferta limitada de terra.

No entanto, a propriedade imobiliária de longo prazo carrega uma infinidade de questões administrativas e jurídicas com as quais os investidores em ações e títulos nunca precisam enfrentar. A propriedade imobiliária é um empreendimento de gerenciamento intensivo que está fora do conjunto de habilidades de muitos investidores.

Os investidores em ações precisam ter as habilidades necessárias para analisar um mercado específico, uma empresa em particular e a capacidade da administração de executar suas estratégias de negócios. Um investidor imobiliário de longo prazo precisa das mesmas habilidades, mas tem a responsabilidade adicional de criar e implementar essas estratégias de negócios para suas propriedades.

Muitos investidores, especialmente os proprietários de imóveis de primeira viagem, estão mal preparados ou mal equipados para lidar com as responsabilidades que advêm de ser um senhorio. O processo de encontrar inquilinos de qualidade e atender às suas necessidades, juntamente com o tratamento da manutenção e conservação da propriedade, pode ser uma tarefa estressante e demorada, mas um gerenciamento bem-sucedido da propriedade é necessário para garantir fluxos de caixa contínuos do investimento.

Os riscos inerentes à propriedade imobiliária de longo prazo são grandes, mas, se mitigados, o investidor é bem compensado por assumi-los. A maioria desses riscos, que incluem os riscos transacionais de compra e venda de propriedades, riscos para o bem-estar da propriedade e os riscos de encontrar e atender inquilinos são considerados riscos não sistemáticos ou riscos de investimento que podem ser diversificados se um número apropriado dos investimentos são comprados em um portfólio bem elaborado. O problema para a maioria dos investidores é que o setor imobiliário exige muito capital. A quantia necessária para comprar propriedades suficientes para mitigar esses riscos está fora de seus meios ou habilidades.

Escolhendo uma estratégia

Para decidir se virar ou manter propriedades a longo prazo é a estratégia mais apropriada, é preciso responder a algumas perguntas críticas. Um investidor deve decidir se a alocação de capital é permanente ou transitória e se é uma parte essencial de uma estratégia geral de investimento ou um meio de aumentar o retorno. Também é necessário determinar qual a taxa de risco e retorno apropriada para essa parte de suas carteiras de investimento e se o investidor tem a tolerância e a habilidade adequadas para assumir as responsabilidades de gerenciamento que acompanham qualquer tipo de investimento.

Se o capital não estiver disponível para a compra de uma carteira diversificada, um investidor em potencial deve estar preparado para assumir riscos sistemáticos, incluindo riscos de propriedades individuais e potencial falta de demanda da propriedade, seja por proprietários de imóveis ou inquilinos. Ao decidir adotar uma estratégia de compra e venda, o investidor também deve determinar se ele ou ela tem a habilidade de descobrir propriedades de venda em dificuldades ou revendedores. Nessa estratégia transacional, é importante determinar se o capital pode ser revertido vezes suficientes dentro de um determinado período de investimento para superar os custos de transação no lado da compra e do lado da venda, incluindo taxas de corretagem, financiamento e fechamento.

A linha inferior

Embora a escolha entre as duas estratégias em questão dependa da situação financeira e dos objetivos de investimento de uma pessoa, a estratégia de retenção de longo prazo é geralmente mais apropriada para aqueles que usam imóveis como parte essencial de suas carteiras de investimento em geral; o lançamento de propriedades é mais apropriado quando o setor imobiliário é usado como uma tática auxiliar ou de melhoria de retorno.

Os investidores que desejam acumular riqueza e obter renda de seus investimentos imobiliários devem considerar a posse de imóveis a longo prazo, usando o patrimônio incorporado ao portfólio para financiar outras oportunidades de investimento, com o potencial de eventualmente vender as propriedades em um mercado de luxo. O lançamento de propriedades é uma tática mais adequada para períodos em que as perspectivas no mercado de ações e títulos são baixas, ou para investidores que desejam obter ganhos de capital de curto prazo pelo tempo que o mercado atual permitir.