Hipoteca com taxa fixa ou variável: qual é a melhor agora?

Em 28 de março de 2018, a pesquisa de credores do Bankrate.com relatou que as taxas de hipoteca eram de 4, 30% para um contrato fixo de 30 anos, de 3, 72% para um contrato fixo de 15 anos e de 4, 05% nos primeiros cinco anos em um contrato de 5/1 taxa de juros (ARM). Essas são médias nacionais; as taxas de hipoteca variam conforme o local e são altamente dependentes da sua pontuação de crédito.

Portanto, o primeiro passo para decidir se uma hipoteca de taxa fixa ou um ARM é a melhor opção no mercado atual é conversar com vários credores para descobrir qual taxa você se qualifica e quais condições de empréstimo fazem sentido para você, dada sua pontuação de crédito, renda, dívidas, adiantamento e pagamento mensal que você pode pagar.

Depois de saber que taxa e prazo os credores estenderão para você, como você escolhe entre uma hipoteca de taxa fixa e um ARM? Considere esses fatores.

Corrigido vs. ARM: diferença de pagamento mensal

Para cada US $ 100.000 emprestados, eis o que você pagaria por mês para cada um dos principais tipos de hipotecas, com as taxas de juros médias nacionais listadas acima:

- Hipoteca de taxa fixa de 30 anos: US $ 495

- Hipoteca de taxa fixa de 15 anos: US $ 726

- Hipoteca com taxa ajustável de 5/1: US $ 480 nos primeiros 60 meses

Observando apenas o pagamento mensal, a hipoteca de taxa ajustável parece ser a melhor opção. É a opção mais barata por US $ 15 por mês. Quanto maior a sua hipoteca, maior a economia mensal. Se você emprestar meio milhão, economizará US $ 73 por mês com uma taxa ajustável.

Essa diferença é grande o suficiente para assumir riscos adicionais associados a um ARM?

Tipos de hipoteca de taxa ajustável

Os BRAÇOS vêm em vários tipos. O mais popular é um braço híbrido e, dentre esses, a opção mais popular é o braço 5/1, seguido pelo braço 3/1, 7/1 e 10/1.

Eis como os ARMs híbridos funcionam: Um ARM 5/1, por exemplo, possui uma taxa de juros fixa nos primeiros cinco anos, chamada período introdutório. Depois disso, a taxa de juros é ajustada uma vez por ano pelo restante do prazo do empréstimo (digamos, mais 25 anos). Existem ARMs que se ajustam com menos frequência do que uma vez por ano, como os 3/3 e 5/5, mas podem ser difíceis de encontrar. Quanto maior o período inicial, menor será a diferença entre a taxa de juros do BRAÇO e a taxa de juros da hipoteca de taxa fixa.

Nos Estados Unidos, a taxa de juros para a maioria dos ARMs é baseada na taxa do Tesouro dos EUA, mas cerca de 20% dos ARMs são baseados na Taxa Interbancária de Londres (LIBOR). Atualmente, as taxas do tesouro são muito baixas, portanto, se você retirar um ARM agora, há uma boa chance de sua taxa de juros aumentar quando o período introdutório do ARM terminar. O Federal Reserve elevou as taxas de juros uma vez em março e deve fazê-lo mais duas vezes em 2018, com cada aumento sendo de 0, 25%.

Tolerância ao risco e planos futuros

Quando você contrata uma hipoteca de taxa fixa, sabe antes de assinar seus documentos de fechamento exatamente quanto será o seu pagamento da hipoteca a cada mês, desde que você tenha a hipoteca. Muitas pessoas valorizam essa estabilidade.

Os ARMs estão sujeitos ao risco de taxa de juros ou à possibilidade de que a taxa de juros mude. Após o prazo inicial, a taxa de juros para esse tipo de hipoteca é ajustada para refletir as condições atuais do mercado. Como você sabe qual será a taxa de juros de um ARM quando ela for redefinida após o período introdutório?

Os detalhes de um determinado ARM - o que é chamado de estrutura de limite de taxa de juros - mostram o quão alto seu pagamento mensal pode ir. Um braço de 5/1, por exemplo, pode ter uma estrutura de teto de 2-2-6, o que significa que no ano seis (após o período introdutório de cinco anos expirar), a taxa de juros pode aumentar em 2%, nos anos subseqüentes. a taxa de juros pode aumentar mais 2% ao ano e o aumento total da taxa de juros nunca pode totalizar mais de 6% durante a vida do empréstimo.

Se sua taxa introdutória for de 4%, nos primeiros cinco anos, sua taxa de juros será de 4%. No sexto ano, ele poderá aumentar em até 2%, dependendo da taxa de um ano do Tesouro dos EUA, portanto sua taxa poderá chegar a 6%. No sétimo ano, sua taxa poderá aumentar em mais 2%, para 8%, e no ano oito, sua taxa poderá aumentar novamente em 2%, elevando sua taxa em 10%. Nesse ponto, você teria atingido o teto de 6%; sua taxa nunca seria superior a 10%.

Embora o limite reduza um pouco o risco, em uma hipoteca de US $ 200.000 por 30 anos, a diferença entre juros de 4% e juros de 10% é um pagamento mensal de cerca de US $ 955 contra US $ 1.755. Você deve se perguntar se um cenário de pior caso, de US $ 800 a mais por mês, durante os anos oito a 30, é algo com o qual você pode conviver.

Se a sua taxa se ajusta tão alto depende da taxa do índice do ARM. Se o seu ARM estiver indexado à taxa do Tesouro de um ano e essa taxa for a mesma no ano seis e no ano um, sua taxa de juros não aumentará no ano seis. No entanto, se a taxa do Tesouro subir 3%, sua taxa de juros não aumentará mais de 2% no ano seis por causa do limite.

As pessoas que recebem ARMs geralmente acham que um dos seguintes eventos ocorrerá:

- Eles venderão a casa antes que o empréstimo seja redefinido.

- Sua renda aumentará antes que o empréstimo seja redefinido.

- Eles poderão refinanciar antes que o empréstimo seja redefinido.

- As taxas de juros permanecerão estáveis ​​ou em declínio, proporcionando uma taxa semelhante à taxa introdutória quando o empréstimo for redefinido.

Se você passou pela Grande Recessão, quando muitos tomadores de empréstimos tinham ARMs que eles não podiam pagar após a redefinição da taxa de juros, você sabe que as expectativas e a realidade financeira das pessoas podem diferir drasticamente. Os mutuários que desejam fazer um ARM sob qualquer uma dessas premissas comuns devem considerar se ainda conseguiriam administrar a hipoteca se suas premissas não derem certo, especialmente se a taxa de juros aumentar o máximo possível. Caso contrário, uma hipoteca de taxa fixa pode ser uma escolha melhor.

BRAÇOS FHA

A Federal Housing Administration (FHA) garante hipotecas de taxa ajustável, permitindo que os credores as ofereçam a mutuários que precisam de requisitos mais brandos para se qualificarem. A FHA oferece ARMs de 1 ano e ARMs híbridos de 3, 5, 7, e 10 anos. A taxa de juros nas versões de 1 e 3 anos não pode aumentar mais de 1% ao ano após o período introdutório ou mais de 5% durante a vida do empréstimo. A taxa de juros nos ARMs de 5, 7 e 10 anos não pode aumentar mais de 2% ao ano após o período introdutório, e o limite de duração é de 6%.

Como todas as hipotecas da FHA, enquanto um BRAÇO da FHA pode ter qualificações mais brandas, exige que os mutuários paguem um prêmio de seguro de hipoteca inicial de 1, 75% do valor do empréstimo (que geralmente é acumulado no empréstimo e você pagará juros sobre ele como um resultado). Também requer um pagamento mensal do prêmio do seguro de hipoteca, cujo custo depende do prazo do empréstimo e do adiantamento. Se, por exemplo, você fizer o pagamento mínimo exigido pelo FHA de 3, 5% e contrair um empréstimo de 30 anos, pagará 0, 85% do saldo do empréstimo pendente a cada ano em seguro hipotecário até pagar o empréstimo integralmente. Essa soma é dividida por 12 e adicionada ao seu pagamento mensal. Em um empréstimo de US $ 200.000, o prêmio inicial custaria US $ 3.500, e os prêmios mensais do seguro hipotecário custariam cerca de US $ 142 por mês durante o primeiro ano e diminuíram gradualmente depois disso. Esses custos aumentam a despesa de possuir uma casa a curto e longo prazo e podem torná-la menos acessível.

Escolhendo entre um empréstimo de taxa fixa e um braço

Agora que você sabe como os ARMs se comparam aos empréstimos de taxa fixa, como você decide qual deles faz mais sentido para a sua situação?

Sean O. McGeehan, um agente de empréstimos em Homer Glen, Illinois, nos arredores de Chicago, pesa dessa maneira. “A maioria dos nossos clientes cai no balde de taxa fixa. Tradicionalmente, são compradores pela primeira vez que estão comprando um condomínio ou uma casa unifamiliar e não conhecem seus planos futuros ”, diz ele. "Se eles acabarem tendo filhos e precisarem ficar lá a longo prazo, uma taxa fixa lhes dará certeza e estabilidade em seus pagamentos de hipotecas".

Como as taxas de juros quase não têm para onde ir além do mercado atual, a maioria dos compradores de imóveis não está interessada em correr o risco de usar um braço.

"Devido ao atual ambiente de baixa taxa de juros, tenho utilizado a opção de empréstimo fixo de 30 anos 90% do tempo nos últimos mais de seis anos para compradores de casas pela primeira vez", diz Lauren Abrams, consultora de hipotecas da Absolute Mortgage Serviços bancários em San Ramon, Califórnia.

“No entanto, é importante ter uma conversa sobre os planos de longo prazo do comprador para a propriedade. Na maioria dos casos, os compradores não sabem ou não podem prever quais serão esses planos ”, diz ela. “Às vezes, os clientes insistem que este é apenas um lar para iniciantes e [eles] não estarão nele por mais de três a cinco anos.” Na sua experiência, esse período de tempo pode realmente ser tão curto quanto um ano, se houver um divórcio, transferência de emprego, casamento ou filhos, mas esse período também pode se estender facilmente para mais de 10 anos.

Os mutuários que pensam que ficarão em casa por um tempo mais curto e que desejam usar um ARM podem reduzir seu risco, economizando as economias mensais em uma conta com juros para cobrir um pagamento futuro potencialmente mais alto, se ainda estiverem no casa quando a taxa se ajusta. Mas "na realidade, os compradores de casas normalmente não economizam esse dinheiro", diz Abrams.

Clientes e investidores ricos que planejam quanto tempo irão pagar a hipoteca e podem pagar pagamentos potencialmente mais altos mais tarde têm mais chances de ver o apelo de um ARM e mais chances de se beneficiar de sua taxa introdutória.

Se você puder pagar os pagamentos mensais mais altos com uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos e planejar ficar em casa por um longo tempo, você economizará mais dinheiro a longo prazo, porque o pagamento total de juros será muito menor. E manter as taxas ainda muito baixas de 15 anos de hoje será quase certamente mais barato do que transportar um longo braço com ARM, mesmo que o ARM esteja mais barato agora.

A linha inferior

Menos de 10% dos mutuários estavam escolhendo ARMs em agosto de 2017, de acordo com dados do CoreLogic e Freddie Mac.

Se você deseja usar um ARM porque sua menor taxa de juros o ajudará a se qualificar para o financiamento para comprar uma propriedade mais cara, considere se a diferença na qualidade da propriedade que você pode obter com o ARM faz o risco da taxa de juros valer a pena. Você ficará tentado a dizer: "Sim! Claro!" por causa do incrível distrito escolar, novos pisos de madeira ou vizinhança maravilhosa. mas tente imaginar como você se sentiria sobre essa propriedade - e se você ainda pode ou não pagar - se o pagamento mensal dobrar após alguns anos. Para a maioria dos tomadores nesse mercado crescente de taxas de juros, uma taxa fixa é provavelmente mais prudente.

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