Os padrões mínimos de propriedade da FHA

Os compradores de casas que pretendem financiar uma compra de casa com um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA) às vezes recebem uma surpresa desagradável: eles não terão permissão para comprar uma propriedade específica porque ela não atende aos requisitos da FHA. Por que esses requisitos existem, quais são eles e podem ser remediados para que os compradores possam comprar as casas que desejam?

Por que a FHA estabelece padrões mínimos de propriedade

Quando um comprador compra uma hipoteca, a propriedade serve de garantia para o empréstimo. Em outras palavras, se o mutuário parar de efetuar os pagamentos da hipoteca, o credor hipotecário acabará por encerrar e tomar posse da casa. O credor, então, venderá a casa para recuperar o máximo de dinheiro ainda devido no empréstimo possível. O processo de encerramento tem 6 fases.

Exigir que a propriedade atenda aos padrões mínimos protege o credor. Isso significa que a propriedade deve ser mais fácil de vender e comandar um preço mais alto se o credor tiver que aproveitá-la. Ao mesmo tempo, esse requisito protege o mutuário: significa que ele ou ela não será sobrecarregado com faturas de reparos arruinadas desde o início e, com um local fundamentalmente sólido para morar, o mutuário terá mais incentivo para efetuar pagamentos em períodos financeiros difíceis para manter a casa.

O que são padrões mínimos de propriedade?

De acordo com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA, a FHA exige que as propriedades financiadas com seus produtos de empréstimo atendam aos seguintes padrões mínimos:

• Segurança: A casa deve proteger a saúde e a segurança dos ocupantes.
• Segurança: A casa deve proteger a segurança da propriedade.
• Solidez: A propriedade não deve ter deficiências ou condições físicas que afetem sua integridade estrutural.

O HUD descreve as condições que a propriedade deve atender para atender a esses requisitos. Um avaliador observará a condição da propriedade durante a avaliação de propriedade necessária e relatará os resultados no formulário de avaliação da FHA. A avaliação de propriedades é um dos muitos requisitos que os compradores cumprem antes de se decidirem por um acordo.

Para residências unifamiliares, o avaliador deve usar um formulário chamado Relatório de Avaliação Residencial Uniforme. O formulário solicita ao avaliador que descreva as características básicas da propriedade, como número de histórias, ano em que foi construída, metragem quadrada, número de quartos e localização. Também exige que o avaliador "descreva as condições da propriedade (incluindo reparos necessários, deterioração, reforma, reforma, etc.)" e pergunta: "Existem deficiências físicas ou condições adversas que afetam a habitabilidade, a solidez ou a integridade estrutural do imóvel?" a propriedade?" O formulário de avaliação da unidade do condomínio é semelhante, mas possui perguntas específicas do condomínio sobre as áreas comuns, associação de proprietários, número de unidades ocupadas pelo proprietário e assim por diante. (Veja também: O que você deve saber sobre avaliações em casa . )

O FHA não requer o reparo de defeitos cosméticos ou pequenos, manutenção diferida e desgaste normal se eles não afetarem a segurança, a segurança ou a integridade da casa. A FHA diz que exemplos de tais problemas incluem, entre outros, os seguintes:

• Corrimãos ausentes
• Portas de saída rachadas ou danificadas que podem ser operadas de outra forma
• Vidro de janela rachado
• Superfícies de tinta com defeito em residências construídas após 1978 (devido aos riscos da tinta com chumbo)
• Pequenos vazamentos de encanamento (como torneiras pingando)
• Acabamentos ou revestimentos com defeito no piso (desgastados no acabamento, carpetes muito sujos)
• Evidências de danos prévios (não ativos) a organismos / organismos destruidores de madeira, onde não há evidências de danos estruturais não reparados
• Balcões podres ou desgastados
• Gesso, sheetrock ou outros materiais de parede e teto danificados em residências construídas após 1978
• Mau acabamento
• Riscos de tropeços (calçadas rachadas ou parcialmente pesadas, carpetes mal instalados)
• Rastrear espaços com detritos e lixo
• Falta de superfície de entrada para qualquer clima

Existem muitas áreas, no entanto, em que o FHA exige que os problemas sejam corrigidos para que a venda seja concluída. Aqui estão alguns dos problemas mais comuns que os compradores de casas provavelmente enfrentarão. (Se você estiver comprando uma casa, consulte as principais dicas para compradores de casas pela primeira vez . )

Elétrica e Aquecimento

• A caixa elétrica não deve ter fios desgastados ou expostos.
• Todas as salas habitáveis ​​devem ter uma fonte de calor em funcionamento (exceto em algumas cidades selecionadas com invernos amenos).

Telhados e sótãos

• O telhado deve manter a umidade fora.
• A cobertura deve durar pelo menos mais dois anos.
• O avaliador deve inspecionar o sótão para detectar possíveis problemas no telhado.
• O telhado não pode ter mais do que três camadas de cobertura.
• Se a inspeção revelar a necessidade de reparos no telhado, e o telhado já tiver três ou mais camadas de cobertura, o FHA exigirá um novo telhado.

Aquecedores de água

O aquecedor de água deve atender aos códigos de construção locais e transmitir com a propriedade.

Riscos e perturbações

Várias condições se enquadram nessa categoria. Eles incluem, mas não estão limitados ao seguinte:

• Solo contaminado
• Proximidade com um local de resíduos perigosos
• Poços de petróleo e gás localizados na propriedade
• Trafégo pesado
• Ruídos e perigos no aeroporto
• Outras fontes de ruído excessivo
• Proximidade de algo que pode explodir, como uma linha de petróleo de alta pressão
• Proximidade de linhas elétricas de alta tensão
• Proximidade de uma torre de transmissão de rádio ou TV

Acesso à propriedade

A propriedade deve fornecer acesso seguro e adequado a pedestres e veículos, e a rua deve ter uma superfície para qualquer clima para que veículos de emergência possam acessar a propriedade sob quaisquer condições climáticas.

Solidez estrutural

Quaisquer condições estruturais defeituosas e quaisquer outras condições que possam levar a danos estruturais futuros devem ser reparadas antes que a propriedade possa ser vendida. Isso inclui construção defeituosa, umidade excessiva, vazamento, decomposição, danos por cupins e liquidação contínua. (Para obter mais dicas sobre como comprar uma casa, leia 10 Piores erros cometidos pela primeira vez em compradores de casas.)

Amianto

Se uma área da casa contiver amianto que parece estar danificado ou se deteriorando, o FHA exige uma inspeção adicional por um profissional de amianto.

Casas de banho

A casa deve ter um vaso sanitário, pia e chuveiro. (Esse requisito pode parecer tolo, mas você ficaria surpreso com o que as pessoas levarão quando forem excluídas e quais vândalos roubarão de uma casa vazia.)

Eletrodomésticos

Evidências anedóticas sugerem que o FHA exige que as propriedades tenham utensílios de cozinha em funcionamento, particularmente um fogão de trabalho. No entanto, os documentos da FHA não mencionam nenhum requisito em relação aos aparelhos.

Isto não é uma lista exaustiva. Para obter informações adicionais, consulte o Guia de Referência do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HOC) do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano.

Remédios para compradores abaixo de padrões mínimos

O que um comprador de casa deve fazer depois de se apaixonar por uma propriedade que tem um desses problemas potencialmente fatais?

O primeiro passo deve ser pedir ao vendedor para fazer os reparos necessários. Se o vendedor não puder se dar ao luxo de fazer reparos, talvez o preço da compra possa ser aumentado para que os vendedores recuperem seu dinheiro no fechamento. Normalmente, a situação funciona ao contrário - se um imóvel tiver problemas significativos, o comprador solicitará um preço mais baixo para compensar. No entanto, se o preço da propriedade já estiver abaixo do mercado ou se o comprador desejar o suficiente, aumentar o preço para garantir que os reparos sejam concluídos e a transação fechada possa ser uma opção.

Se o vendedor for um banco, ele pode não estar disposto a fazer nenhum reparo. Nesse caso, o negócio está morto. A propriedade terá que recorrer a um comprador em dinheiro ou a um comprador que não seja da FHA e cujo credor lhes permita comprar a propriedade na condição atual.

Muitos compradores de imóveis simplesmente precisam continuar procurando até encontrar uma propriedade melhor que atenda aos padrões da FHA. Essa realidade pode ser frustrante, especialmente para compradores com fundos e propriedades limitados em sua faixa de preço. Infelizmente, às vezes é a única solução.

Alguns compradores podem obter aprovação para um produto de empréstimo diferente. Um empréstimo que não seja da FHA pode fornecer mais margem de manobra em que condição a propriedade pode estar, mas o credor ainda terá seus próprios requisitos, portanto isso não é garantia. Outra opção é solicitar um empréstimo FHA 203 (k), que permite a compra de uma casa com problemas significativos. (Saiba mais em Uma introdução ao empréstimo do FHA 203 (k) e solicitando um empréstimo do FHA 203 (k).)

A linha inferior

Os empréstimos da FHA facilitam a obtenção de empréstimos por parte dos mutuários, mas não necessariamente facilitam a compra de um imóvel. Muitos compradores de imóveis simplesmente precisam continuar procurando até encontrar uma propriedade melhor que atenda aos padrões da FHA - um processo que pode ser frustrante, especialmente para compradores com fundos limitados e poucas propriedades na faixa de preço.

No entanto, os mutuários da FHA que sabem o que esperar quando fazem compras em casa podem restringir sua pesquisa a propriedades que provavelmente atendem às diretrizes da FHA, ou pelo menos evitar definir suas esperanças em uma propriedade superior antes de serem avaliadas. (Para leitura relacionada, consulte Compra de uma casa excluída e Noções básicas de hipoteca.)