Fannie Mae, Freddie Mac e a crise de crédito de 2008

Quando a bolha imobiliária de 2001-2007 estourou, causou um colapso na segurança das hipotecas. Isso contribuiu para uma crise geral de crédito, que evoluiu para uma crise financeira mundial. Muitos críticos consideraram o Congresso dos Estados Unidos - e sua falta de vontade de controlar Fannie Mae e Freddie Mac - responsáveis ​​pela crise de crédito. Aqui, examinaremos até que ponto Fannie Mae, Freddie Mac e seus aliados no Congresso contribuíram para a maior crise financeira desde a Grande Depressão.

PRINCIPAIS RESULTADOS

• Fannie Mae foi fundada pelo Congresso dos EUA como uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) em 1968, e Freddie Mac seguiu dois anos depois.
• Fannie Mae e Freddie Mac receberam um monopólio patrocinado pelo governo em grande parte do mercado secundário de hipotecas dos EUA.
• Esse monopólio, combinado com a garantia implícita do governo de manter essas firmas à tona, contribuiria posteriormente para o colapso do mercado hipotecário.
• Em 2007, Fannie Mae e Freddie Mac começaram a sofrer grandes perdas em suas carteiras retidas, especialmente em seus investimentos em Alt-A e subprime.
• Em 6 de setembro de 2008, estava claro que o mercado acreditava que as empresas estavam com problemas financeiros, e o FHFA colocou as empresas em tutela.

Mercados Hipotecários: Uma Breve História

Durante o século XX, os empréstimos hipotecários ocorreram principalmente em bancos, poupança e empréstimos, parcelas e cooperativas de crédito. O tipo mais comum de hipoteca era uma taxa fixa. A maioria das instituições financeiras originárias de hipotecas possuía as hipotecas originadas em seus livros.

Fannie Mae foi fundada pelo Congresso dos EUA como uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) em 1968, e Freddie Mac seguiu dois anos depois. A Fannie Mae foi criada inicialmente em 1938 como parte do governo, mas as coisas começaram a mudar rapidamente após sua privatização em 1968. Fannie Mae e Freddie Mac criaram um mercado secundário líquido para hipotecas. Isso significava que as instituições financeiras não precisavam mais se apegar às hipotecas originadas. Eles poderiam vender hipotecas no mercado secundário logo após a origem. A venda de hipotecas liberou fundos para a criação de hipotecas adicionais.

Fannie Mae e Freddie Mac tiveram uma influência positiva no mercado de hipotecas ao aumentar as taxas de propriedade nos Estados Unidos. No entanto, permitir que Fannie Mae e Freddie Mac funcionassem como monopólios implícitos apoiados pelo governo teve conseqüências não intencionais. A história mostrou que essas conseqüências superam os benefícios que essas organizações proporcionaram.

Os privilégios do status de IGE

De acordo com as cartas do congresso de Fannie Mae e Freddie Mac, que lhes deram status de IGE, eles operaram com certos laços com o governo federal dos Estados Unidos. Em 6 de setembro de 2008, eles foram colocados sob a supervisão direta do governo federal.

De acordo com suas cartas do congresso:

• O Presidente dos Estados Unidos nomeia cinco dos 18 membros do conselho de administração da organização.
• O Secretário do Tesouro está autorizado a comprar até US $ 2, 25 bilhões em títulos de cada empresa para apoiar sua liquidez.
• Ambas as empresas estão isentas de impostos estaduais e locais.
• Ambas as empresas são regulamentadas pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) e pela Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA).

O FHFA regula a segurança financeira e a solidez de Fannie Mae e Freddie Mac. Isso inclui implementar, impor e monitorar seus padrões de capital. O FHFA também limita o tamanho de suas carteiras de investimentos hipotecários. O HUD é responsável pelas missões habitacionais gerais de Fannie e Freddie.

O status de GSE de Fannie e Freddie criou certas percepções no mercado. A primeira delas foi que o governo federal interviria e socorreria essas organizações se alguma das empresas tivesse problemas financeiros. Isso é conhecido como garantia implícita.

O fato de o mercado acreditar nessa garantia implícita permitiu que Fannie Mae e Freddie Mac emprestassem dinheiro no mercado de títulos com rendimentos mais baixos do que outras instituições financeiras. Os rendimentos da dívida corporativa de Fannie Mae e Freddie Mac, conhecida como dívida de agência, eram historicamente cerca de 35 pontos-base mais altos que os títulos do Tesouro dos EUA. A dívida da empresa financeira classificada como AAA rendeu historicamente cerca de 70 pontos base a mais que os títulos do Tesouro dos EUA. Trinta e cinco pontos-base não parecem muito, mas fizeram uma enorme diferença por causa dos trilhões de dólares envolvidos.

Lucros privados com risco público

Com uma vantagem de financiamento sobre seus rivais em Wall Street, Fannie Mae e Freddie Mac obtiveram lucros consideráveis ​​por mais de duas décadas. Durante esse período, houve um debate frequente sobre Fannie e Freddie entre economistas, profissionais do mercado financeiro e funcionários do governo. O apoio implícito do governo a Fannie e Freddie realmente beneficiou os proprietários americanos? Ou o governo estava apenas ajudando as empresas e seus investidores enquanto criava risco moral?

Fannie Mae e Freddie Mac receberam um monopólio patrocinado pelo governo em grande parte do mercado secundário de hipotecas dos EUA. Esse monopólio, combinado com a garantia implícita do governo de manter essas firmas à tona, contribuiria posteriormente para o colapso do mercado hipotecário.

Crescimento de Fannie e Freddie

Fannie Mae e Freddie Mac cresceram muito em termos de ativos e valores mobiliários garantidos por hipotecas (MBS) emitidos. Com a vantagem de financiamento, compraram e investiram em um grande número de hipotecas e títulos lastreados em hipotecas. Eles fizeram esses investimentos com requisitos de capital mais baixos do que outras instituições financeiras e bancos regulamentados.

As figuras 1 e 2 abaixo mostram a incrível quantidade de dívida emitida pelas empresas, suas enormes garantias de crédito e o vasto tamanho de suas carteiras retidas de investimentos hipotecários. A dívida do Tesouro dos EUA é usada como referência.

figura 1

Fonte: Escritório de Supervisão da Empresa Federal de Habitação

Figura 2

Fonte: Escritório de Supervisão da Empresa Federal de Habitação

Fannie Mae e Freddie Mac tiveram muitos críticos que levantaram bandeiras vermelhas sobre os riscos que as empresas estavam autorizadas a assumir. No entanto, Fannie Mae e Freddie Mac encontraram muitos aliados no Congresso, apesar desses alertas precoces.

Manutenção de monopólios

Empresas concorrentes e alguns funcionários do governo pediram uma regulamentação mais rígida dos gigantes das hipotecas. No entanto, Fannie Mae e Freddie Mac contrataram legiões de lobistas e consultores. Eles também fizeram contribuições de campanha por meio de seus próprios comitês de ação política e financiaram organizações sem fins lucrativos para influenciar membros do Congresso dos EUA. Eles foram autorizados a continuar crescendo e assumindo riscos sob suas cartas do congresso com o apoio federal implícito.

Rivais de Wall Street se juntam à festa

Não deveria surpreender que os concorrentes de Wall Street desejassem a bonança dos lucros. Eles queriam securitizar e investir nas partes do mercado hipotecário que o governo federal reservou para Fannie e Freddie. Eles descobriram uma maneira de fazer isso por meio da inovação financeira, estimulada por taxas de juros de curto prazo historicamente baixas.

Wall Street começou a criar um mercado líquido e em expansão de produtos hipotecários vinculados a taxas de juros de curto prazo, como a LIBOR, a partir de 2000. Essas hipotecas de taxa ajustável foram vendidas aos mutuários como empréstimos que o mutuário refinanciaria muito antes pagamentos ajustados para cima. Eles freqüentemente tinham características exóticas, como características de amortização apenas com juros ou até negativas. Os empréstimos à habitação eram frequentemente feitos com diretrizes de subscrição frouxas, levando ao crescimento das hipotecas subprime.

Investidores como fundos de pensão, governos estrangeiros, fundos de hedge e companhias de seguros adquiriram prontamente os sofisticados títulos que Wall Street criou de hipotecas residenciais. Fannie Mae e Freddie Mac viram suas quotas de mercado caírem. Eles então começaram a comprar e garantir um número crescente de empréstimos e títulos com baixa qualidade de crédito.

O Partido Termina

É um fato simples que há menos risco de inadimplência quando os preços das casas estão subindo. O patrimônio em uma casa é uma das melhores maneiras de medir o risco de inadimplência. Proprietários de imóveis com grandes quantidades de patrimônio não abandonam suas hipotecas porque têm muito a perder. Esse é o modelo no qual proprietários de imóveis, criadores de hipotecas, Wall Street, agências de classificação de crédito e investidores construíram a bonança de hipotecas. Os preços entraram em colapso quando a bolha imobiliária estourou, muitos proprietários viram o seu patrimônio destruído. Depois de perder seu patrimônio e seus empregos, um grande número de proprietários foi forçado a deixar de pagar ao mesmo tempo. Os sofisticados modelos de risco de Wall Street não incluíram esse cenário.

Em 2007, Fannie Mae e Freddie Mac começaram a sofrer grandes perdas em suas carteiras retidas, especialmente em seus investimentos em Alt-A e subprime. Em 2008, o grande tamanho de suas carteiras retidas e garantias hipotecárias levou o FHFA a concluir que logo seria insolvente. Em 19 de março, os reguladores federais permitiram que as duas empresas assumissem outros US $ 200 bilhões em dívidas na esperança de estabilizar a economia. Em 6 de setembro de 2008, estava claro que o mercado acreditava que as empresas estavam com problemas financeiros, e o FHFA colocou as empresas em tutela. Os contribuintes americanos foram deixados no gancho por perdas futuras.

Congresso compartilha alguma culpa

Muitos membros do Congresso dos EUA eram fortes apoiadores de Fannie Mae e Freddie Mac. Apesar dos avisos e das bandeiras vermelhas levantadas pelos críticos, eles continuaram permitindo que as empresas aumentassem de tamanho. Fannie e Freddie foram incentivados a comprar um número crescente de empréstimos com baixa qualidade de crédito para ajudar os menos favorecidos e apoiar o mercado. Wall Street provavelmente teria introduzido produtos hipotecários inovadores, mesmo na ausência de Fannie Mae e Freddie Mac. Por outro lado, pode-se concluir que a expansão de Wall Street em hipotecas exóticas foi motivada pela necessidade de competir com Fannie e Freddie. Wall Street estava procurando uma maneira de lidar com a garantia implícita concedida a Fannie Mae e Freddie Mac pelo Congresso dos EUA.

Fannie Mae e Freddie Mac criaram uma enorme quantidade de garantias de dívida e crédito nos anos anteriores a 2007. O Congresso deveria ter reconhecido os riscos sistemáticos para o sistema financeiro global que essas empresas apresentavam. Eles deveriam ter considerado os riscos para os contribuintes americanos, que acabariam pagando a conta de um resgate do governo.