Processo de Defeasance
O processo de defeasance é um meio pelo qual os mutuários podem sair de uma hipoteca substituindo uma carteira de títulos lastreados em tesouraria dos EUA por garantias. Esses títulos devem ter valor suficiente para gerar fluxo de caixa suficiente para cobrir o principal e os juros restantes do empréstimo.
No caso de desaprovação, a obrigação de dívida não desaparece, mas a desapropriação libera a propriedade hipotecada da garantia contra ela. Assim, o mutuário pode refinanciar ou vender a parte do imóvel em garantia.
A contestação geralmente exige que o mutuário obtenha serviços jurídicos e financeiros de especialistas bem versados no processo de contestação. Isso incluirá um corretor. Isso ocorre porque a desonestidade requer a criação de entidades recém-formadas, como um mutuário sucessor. Com a ajuda de especialistas conhecedores, um mutuário geralmente pode concluir o processo de defesa em pouco mais de 30 dias. O número de partes envolvidas e o custo da contestação variam, pois as leis que regem o processo são de estado para estado diferente.
REPARTIDO O Processo de Defeasance
O processo de defeasance ajuda a garantir aos investidores em títulos lastreados em hipotecas o fluxo de caixa que eles esperavam na compra desses títulos. Se, por exemplo, um tomador de empréstimo obtém uma grande quantia de dinheiro e decide pagar suas hipotecas em um montante fixo, bem antes do vencimento de suas hipotecas, os investidores do outro lado da linha não receberão os pagamentos de juros que esperavam como fluxo de caixa.
A defeasance se originou no mercado de títulos como uma maneira de ajudar a garantir que os investidores recebessem os rendimentos esperados no caso de o emissor do título decidir pagar antecipadamente suas obrigações para com seus detentores de títulos. No entanto, a defesa se tornou popular no mundo do financiamento imobiliário quando decolaram empréstimos securitizados.
Condições de defesa
Empréstimos securitizados são geralmente mantidos por entidades conhecidas como Condutas de Investimento Imobiliário Imobiliário, ou REMICs. Essas entidades operam sob uma lista controlada de regras estabelecidas pelo Internal Revenue Code. Essas regras especificam condições que devem ser atendidas para que um mutuário se qualifique para a defesa.
A primeira regra proíbe a defeasance se a hipoteca tiver menos de dois anos de idade. As regras definem o dia em que o empréstimo foi securitizado como o início dos dois anos, e não o dia em que o empréstimo foi fechado. Alguns empréstimos especificarão que o empréstimo deve ser ainda mais antigo que dois anos para ser defeasance.
As regras também estabelecem que os documentos do empréstimo devem permitir explicitamente que o mutuário busque uma contestação. Os documentos não podem ser alterados posteriormente para permitir a contestação. Os títulos usados como nova garantia devem ser títulos do governo, pois são considerados como contendo o menor risco para os investidores. Finalmente, a hipoteca contra a propriedade só pode ser liberada para facilitar a disposição da propriedade, como venda ou refinanciamento.