Hipoteca ou empréstimo convencional

Uma hipoteca convencional ou empréstimo convencional é qualquer tipo de empréstimo do comprador que não seja oferecido ou garantido por uma entidade governamental, como a Federal Housing Administration (FHA), o Departamento de Assuntos dos Veteranos dos EUA (VA) ou o Serviço de Habitação Rural do USDA, mas está disponível por meio de ou garantido por um credor privado (bancos, cooperativas de crédito, empresas de hipoteca) ou pelas duas empresas patrocinadas pelo governo, a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Empréstimos convencionais são freqüentemente chamados erroneamente de hipotecas ou empréstimos em conformidade. Enquanto houver sobreposição, as duas são categorias distintas. Uma hipoteca em conformidade é aquela cujos termos e condições subjacentes atendem aos critérios de financiamento de Fannie Mae e Freddie Mac. A principal delas é um limite de dólar, estabelecido anualmente pela Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA): em 2019, na maioria dos EUA continentais, um empréstimo não deve exceder US $ 484.350. Portanto, embora todos os empréstimos conformes sejam convencionais, nem todos os empréstimos convencionais se qualificam como conformes. Uma hipoteca enorme de US $ 800.000, por exemplo, é uma hipoteca convencional, mas não uma hipoteca em conformidade - porque ultrapassa a quantia que permitiria que ela fosse apoiada por Fannie Mae ou Freddie Mac. (Para leitura relacionada, consulte "Noções básicas sobre hipotecas Jumbo versus hipotecas convencionais")

Atualmente, as hipotecas convencionais representam cerca de dois terços dos empréstimos dos proprietários emitidos nos EUA. O mercado secundário de hipotecas convencionais é extremamente grande e líquido. A maioria das hipotecas convencionais é empacotada em títulos garantidos por hipotecas de repasse, negociados em um mercado a termo bem estabelecido, conhecido como mercado de hipotecas a serem anunciadas (TBA). Muitos desses títulos de repasse convencionais são securitizados em obrigações de hipoteca colateralizadas (CMOs).

Principais Takeaways

• Uma hipoteca convencional ou empréstimo convencional é um empréstimo de comprador residencial que não é oferecido ou garantido por uma entidade governamental.
• Está disponível por meio de ou garantido por um credor privado ou pelas duas empresas patrocinadas pelo governo - Fannie Mae e Freddie Mac.
• Os potenciais tomadores de empréstimos precisam concluir um pedido de hipoteca oficial, fornecer os documentos necessários, histórico de crédito e pontuação de crédito atual.
• As taxas de juros de empréstimos convencionais tendem a ser mais altas do que as hipotecas apoiadas pelo governo, como os empréstimos da FHA.

Como funciona uma hipoteca ou empréstimo convencional

Nos anos desde o colapso das hipotecas subprime em 2007, os credores restringiram as qualificações para empréstimos - hipotecas "sem verificação" e "sem pré-pagamento" desapareceram, por exemplo - mas, no geral, a maioria dos requisitos básicos não mudou . Os potenciais tomadores de empréstimos precisam preencher um pedido oficial de hipoteca (e geralmente pagar uma taxa de inscrição) e fornecer ao credor os documentos necessários para realizar uma verificação abrangente de seus antecedentes, histórico de crédito e pontuação de crédito atual.

Documentação necessária

Nenhuma propriedade é 100% financiada. Ao verificar seus ativos e passivos, o credor está olhando para ver não apenas se você pode pagar seus pagamentos mensais da hipoteca (que geralmente não devem exceder 28% de sua renda bruta), mas também se você pode lidar com um adiantamento na propriedade (e, em caso afirmativo, quanto), juntamente com outros custos iniciais, como taxas de subscrição ou originação de empréstimos, taxas de corretagem e custos de liquidação ou fechamento, os quais podem aumentar significativamente o custo de uma hipoteca. Entre os itens necessários estão:

1 Prova de renda. Esses documentos incluem, mas não se limitam a:

• Trinta dias de recibos de pagamento que mostram renda e também a receita acumulada no ano
• Dois anos de declarações fiscais federais
• Sessenta dias ou um extrato trimestral de todas as contas de ativos, incluindo suas contas correntes, poupança e quaisquer contas de investimento
• Dois anos de declarações W-2

Os mutuários também precisam estar preparados com a comprovação de qualquer renda adicional, como pensão alimentícia ou bônus.

2. Ativos. Você precisará apresentar extratos bancários e extratos de conta de investimento para provar que possui fundos para os adiantamentos e custos de fechamento da residência, bem como reservas de caixa. Se você receber dinheiro de um amigo ou parente para ajudar no adiantamento, precisará de cartas-presente, que certificam que estes não são empréstimos e não têm reembolso obrigatório ou obrigatório. Essas cartas geralmente precisam ser autenticadas.

3. Verificação de emprego. Hoje, os credores querem ter certeza de que estão emprestando apenas aos mutuários com um histórico de trabalho estável. Seu credor não só deseja ver seus recibos de pagamento, mas também pode ligar para seu empregador para verificar se você ainda está empregado e para verificar seu salário. Se você mudou de emprego recentemente, um credor pode entrar em contato com seu empregador anterior. Os mutuários por conta própria precisarão fornecer documentação adicional significativa sobre seus negócios e renda.

4. Outra documentação. Seu credor precisará copiar sua carteira de motorista ou carteira de identidade estadual e precisará do seu número do Seguro Social e de sua assinatura, permitindo que o credor retire seu relatório de crédito.

Taxa de juros

As taxas de juros de empréstimos convencionais tendem a ser mais altas do que as hipotecas apoiadas pelo governo, como os empréstimos da FHA (embora esses empréstimos, que geralmente determinam que os mutuários paguem prêmios de seguro de hipoteca, possam parecer tão caros a longo prazo).

A taxa de juros praticada por uma hipoteca convencional depende de vários fatores, incluindo os termos do empréstimo - sua duração, tamanho e se possui uma taxa de juros fixa ou uma taxa ajustável - bem como as condições econômicas ou financeiras atuais do mercado. Os credores hipotecários estabelecem as taxas de juros com base em suas expectativas de inflação futura; a oferta e a demanda de títulos lastreados em hipotecas também influenciam as taxas. Quando o Federal Reserve torna mais caro para os empréstimos pedirem uma taxa mais alta de fundos federais, os bancos, por sua vez, repassam os custos mais altos aos seus clientes, e as taxas de empréstimos ao consumidor, incluindo as de hipotecas, tendem a subir.

Normalmente, estão associados à taxa de juros pontos, taxas pagas ao credor (ou corretor). Quanto mais pontos você paga, menor é a sua taxa de juros. Um ponto custa 1% do valor do empréstimo e reduz sua taxa de juros em cerca de 0, 25%. Em geral, as pessoas que planejam viver em uma casa por um longo período (10 anos ou mais) devem considerar pontos para manter as taxas de juros mais baixas durante a vida do empréstimo.

O fator final na determinação da taxa de juros é o perfil financeiro do mutuário: ativos pessoais, capacidade creditícia e o tamanho do adiantamento que eles podem fazer na residência a ser financiada.

Um comprador que planeja morar em uma casa por 10 anos ou mais deve considerar pagar por pontos para manter as taxas de juros mais baixas durante a vida da hipoteca.

Considerações especiais para uma hipoteca ou empréstimo convencional

Esses tipos de empréstimos não são para todos. Aqui está uma olhada em quem provavelmente se qualificará para uma hipoteca convencional e quem não é.

Quem é Qualificado

Pessoas com crédito estabelecido e relatórios de crédito estelares que estão em uma sólida base financeira geralmente se qualificam para hipotecas convencionais. Mais especificamente, o candidato ideal deve ter:

• Uma pontuação de crédito de pelo menos 680 e, de preferência, bem acima de 700. Quanto maior a pontuação, menor a taxa de juros do empréstimo, sendo os melhores termos reservados para aqueles com mais de 740 anos.
• Uma relação dívida / renda aceitável (DTI). Esta é a soma de suas obrigações mensais em comparação com sua renda mensal. Esse número é de cerca de 36% e não mais de 43%.
• Um adiantamento de pelo menos 20% do preço de compra da casa está prontamente disponível. Os credores podem e aceitam menos, mas, se o fazem, geralmente exigem que os mutuários façam seguro de hipoteca privada e paguem seus prêmios mensalmente até atingirem pelo menos 20% de patrimônio na casa.

Além disso, as hipotecas convencionais costumam ser o melhor ou o único recurso para compradores de casas que desejam residir para fins de investimento, como uma segunda casa ou que desejam comprar um imóvel com preço superior a US $ 500.000.

Quem é improvável de se qualificar

De um modo geral, aqueles que estão apenas começando na vida, aqueles com um pouco mais de dívida do que o normal e aqueles com um rating de crédito modesto geralmente têm problemas para se qualificar para empréstimos convencionais. Mais especificamente, essas hipotecas seriam difíceis para quem tem:

• Sofreu falência ou encerramento nos últimos sete anos.
• Contagens de crédito abaixo de 650.
• DTIs acima de 43%.
• Menos de 20% ou até 10% do preço de compra da casa como adiantamento.