9 coisas a saber sobre associações de proprietários

Muitas comunidades residenciais possuem uma estrutura de associação de proprietários (HOA) para ajudar a manter uma atmosfera limpa e coesa no bairro. Além disso, quando você compra um condomínio, moradia em banda ou casa unifamiliar dentro de "um empreendimento planejado", também pode encontrar a estrutura HOA.

Embora o HOA às vezes poupe o proprietário de algumas responsabilidades, ele também pode vir com algumas obrigações do proprietário. Antes de comprar uma casa que faça parte de um HOA, eis o que você precisa saber e as perguntas que você deve fazer à associação e a você e sua família.

HOAs de desenvolvimento planejado

Mudar para um desenvolvimento planejado geralmente exige que você faça parte da associação de proprietários de residências da comunidade (HOA) e pague suas taxas para ajudar a cobrir a manutenção de áreas comuns, estruturas compartilhadas e exteriores. A associação também o vincula aos convênios, condições e restrições da associação (CC&R). Essas regras podem frustrar o seu sonho de ter uma porta roxa, digamos, ou de deixar seu trailer na garagem, uma vez que os CC&R normalmente incluem estipulações sobre a aparência da sua casa e os veículos que você pode estacionar fora dela.

Estatisticamente falando, os americanos têm uma chance em cinco de viver em uma casa que faz parte de um HOA, de acordo com uma análise de dados realizada pelo microeconomista Wyatt G. Clarke. Desde que a estimativa de Clarke foi elaborada (em 2017), as propriedades com HOAs aumentaram ainda mais.

A vida em um desenvolvimento planejado é uma boa opção para você? E, em caso afirmativo, quais possuem HOAs mais adequados para você? As respostas para essas perguntas dependem não apenas de suas finanças, mas também de seu entusiasmo por comodidades compartilhadas, tolerância a regras e regulamentos e conforto com o autogoverno - já que a maioria dos HOAs é supervisionada por voluntários que vivem no desenvolvimento.

9 dicas para lidar com associações de proprietários

1. Taxas variam amplamente

Um estudo da Trulia, que utilizou registros da American Community Survey, descobriu que as taxas mensais do HOA eram em média de US $ 331 por mês em 2015. As médias variaram de um mínimo de US $ 218 meses em Warren, Michigan, a um máximo de US $ 571 na cidade de Nova York. Trulia descobriu que as taxas são geralmente mais altas em edifícios e complexos mais antigos, com mais unidades no total.

O número e o tamanho das comodidades do empreendimento também afetam as taxas, de acordo com Nate Martinez, uma imobiliária da Profissionais da RE / MAX em Glendale, Ariz. Por exemplo, um empreendimento protegido por um portão e com um clube e campo de golfe provavelmente cobra taxas mais altas do que aquele que oferece segurança mínima e apenas uma área comum modesta.

As taxas podem diferir mesmo dentro de um empreendimento, devido a variações na metragem quadrada, localização e orientação, as quais podem afetar quanta manutenção a propriedade exigirá.

A maioria dos serviços de listagem múltipla (MLSs) inclui taxas de HOA na listagem de propriedades. Isso deve garantir que você possa acessar as informações nos sites REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com e outros sites de listagem, de acordo com Martinez.

Você também deve descobrir com que frequência as taxas aumentaram ao longo do tempo e em quanto. Se possível, obtenha um histórico impresso das quotas do HOA por ano, nos últimos 10 anos. Martinez diz que as taxas para um HOA normalmente não aumentam mais do que anualmente. Segundo a experiência de Martinez, os aumentos de HOA costumam ser mapeados com três a cinco anos de antecedência, usando estimativas dos custos futuros de serviços públicos, mão de obra, manutenção e muito mais.

Examine essas projeções, se estiverem disponíveis. Como são apenas estimativas, Martinez sugere que você também verifique o valor pelo qual as taxas podem aumentar a cada ano, de acordo com os estatutos do HOA. Em um novo complexo, essa pesquisa pode ajudar a determinar se as taxas iniciais do HOA foram atraentemente, mesmo artificialmente, subavaliadas para atrair proprietários e são suscetíveis de aumentar significativamente ao longo do tempo para cobrir a lacuna entre receita e custos.

Como alternativa, também pode ser o caso - ou seja, as taxas de HOA para novos empreendimentos podem cair um pouco com o tempo, à medida que mais casas são adicionadas ao empreendimento e mais proprietários estão disponíveis para compartilhar os custos fixos do HOA.

2. O que você obtém também varia

Quando você compra uma casa em uma comunidade gerenciada, na verdade está comprando um pacote de obrigações e direitos legais, além do espaço físico, diz John Manning, gerente de corretagem da RE / MAX no Market em Seattle. Os direitos, serviços e comodidades precisos pelos quais o HOA é responsável podem variar tanto quanto as taxas cobradas. "Um condomínio fechado pode ter a manutenção dos portões como o único acordo entre os proprietários, ou pode haver um HOA com uma autoridade legal para gerenciar muito mais", diz ele.

Veja o que está incluído (e não incluído) que afetará as finanças da sua casa. Você terá que pagar pela coleta de lixo, por exemplo? Os utilitários estão incluídos? Quais? E quanto ao serviço a cabo e / ou internet?

Lembre-se de que você pagará por vantagens, como instalações recreativas, independentemente de usá-las ou não. Descubra o horário das comodidades, como piscinas e quadras de tênis, para determinar se elas funcionarão com sua programação. Se você acha que deseja compartilhar essas instalações com amigos ou familiares, verifique as regras e taxas referentes ao uso dos hóspedes.

Alinhe as taxas - e suas inclusões e exclusões - com as de outros desenvolvimentos na área, especialmente aqueles que já estão na sua lista. “Se você deseja conhecer as gamas HOA da sua região, o melhor recurso seria através de um corretor imobiliário profissional que tenha conhecimento das associações de proprietários de imóveis”, diz o corretor Manning.

3. Taxas adicionais podem ser aplicadas

Um HOA pode adotar uma das várias abordagens à gestão financeira. Essas escolhas afetam especialmente a forma como financia despesas inesperadas e investimentos de capital, como a substituição de um sistema de climatização.

De acordo com John Manning, corretor-gerente da RE / MAX no Market em Seattle, “algumas associações preferem uma grande reserva de caixa disponível para atender às obrigações de manutenção, legais ou de gerenciamento à medida que surgem. Outros têm taxas mais baixas e dependem de avaliações especiais - fundos cobrados fora das taxas do HOA - para reparos e manutenção. ”Essas taxas são semelhantes às avaliações de impostos às vezes cobradas pelos governos locais.

Eis como a rota de avaliação funciona: Quando uma despesa importante, como a substituição de um telhado ou elevador, surge - e as reservas do HOA não dispõem de recursos para pagar por isso - a associação pode cobrar uma avaliação especial a cada proprietário. Essas taxas podem chegar a milhares de dólares.

De acordo com Manning, o tamanho do fundo de reserva dependerá não apenas da abordagem do HOA, mas também da idade, condição e comodidades do edifício. Os desenvolvimentos costumam elaborar planos plurianuais para reparos e investimentos de capital, incluindo seus custos anuais e o saldo esperado no fundo de reserva no momento em que os desembolsos forem necessários.

Peça para ver esses documentos, prestando atenção especial à adequação das despesas necessárias ao saldo do fundo de reserva. A ajuda profissional pode ser valiosa ao se debruçar sobre essas planilhas. Manning diz que sua empresa é "fazer com que os clientes discutam as demonstrações financeiras com um CPA [que é] um especialista em analisar os [desenvolvimentos '] financeiros".

O HOA deve ser capaz de fornecer essa lista. Pergunte também se alguma avaliação especial está planejada no futuro. Observe que economias de escala podem significar que avaliações especiais para uma determinada despesa de capital podem ser menores em HOAs que têm muitos membros e mais altas em HOAs menores, onde uma despesa semelhante terá menos proprietários para financiar isso.

4. Taxas e sua aprovação de hipoteca

Ao contemplar uma compra de propriedade em um empreendimento planejado, é claro que você levará em consideração o impacto de suas dívidas HOA em suas finanças gerais. O mesmo acontecerá com os potenciais credores hipotecários.

Assim como ocorre com os impostos sobre a propriedade (que, a propósito, não estão incluídos nas taxas do HOA na maioria dos empreendimentos), os bancos consideram suas taxas mensais do HOA ao decidir o tamanho da hipoteca que você poderá pagar. Como resultado, você pode enfrentar trocas vexatórias ao decidir entre propriedades. Taxas mais altas do HOA podem deixá-lo com um valor aprovado menor para gastar em sua casa, em comparação com a escolha de uma propriedade alternativa com taxas baixas ou sem taxas.

Curiosamente, a presença de taxas não reduz necessariamente o valor de uma propriedade; se alguma coisa, há evidências do efeito oposto. A pesquisa do microeconomista Clarke descobriu que, depois de igualar o tamanho e a localização da casa, as propriedades que faziam parte de um HOA eram vendidas por uma média de cerca de 4% a mais do que aquelas que não estavam em uma associação. O prêmio é mais alto, ele descobriu, quando a casa e o empreendimento são novos; diminui com a idade.

Seu possível credor pode fornecer o valor do pagamento da hipoteca, e você já deve ter os números de imposto sobre a propriedade e da taxa HOA. Se você está apenas começando sua pesquisa em casa - e ainda não tem relacionamento com nenhum credor - use uma calculadora de hipoteca on-line para estimar o provável pagamento de hipoteca do principal que você está procurando e para inserir outras informações relevantes, incluindo o seu adiantamento previsto.

Novamente, qualquer credor com quem você está falando pode fornecer isso. Como alternativa, muitas calculadoras de hipotecas on-line, incluindo a que vinculamos acima, também permitem que você solicite cotações dos financiadores sobre taxas e valores máximos aprovados.

5. A contagem dos convênios

Como as regras e regulamentos de qualquer HOA específico podem ser únicos, não confie em informações de segunda mão ou em experiências anteriores de outros desenvolvimentos para saber quais são as regras e convênios de um HOA. E pense bem se será capaz de viver com eles.

Se você não encontrar os CC&R on-line, no site do HOA, peça ao seu agente imobiliário para adquiri-los ou obtê-los através do contato direto com o HOA. Verifique se o documento está atualizado antes de prosseguir demais no processo de compra.

Você pode achar que está restrito de mais maneiras do que você imagina. Além de controlar a cor da porta e similares, os CC & Rs podem limitar a sua grama pode crescer, se você pode plantar ou remover árvores, que tipos de veículos você pode estacionar na rua ou na garagem (proibições de estacionar veículos não são incomuns, por exemplo), como cercas altas podem ser e quais tipos de revestimentos que você pode usar nas janelas voltadas para a rua.

Se a vida ecológica for uma prioridade pessoal, verifique as disposições verdes do HOA, começando com o que pode ser plantado em sua casa e como essa vegetação pode ser mantida.

Por exemplo, alguns HOAs não permitem xeriscaping, uma forma de paisagismo ecológica para climas áridos e podem limitar o tamanho e a composição de qualquer jardim que você plante. As regras também podem ditar o uso de fertilizantes, pesticidas ou sistemas de aspersão específicos para manter o quintal e proibir tipos de pilhas de composto e painéis solares.

Verifique se há algum idioma que possa impedi-lo ou até mesmo complicar o aluguel de sua propriedade. O que é considerado habitual pode depender da jurisdição. “Na área de Seattle, é comum encontrar proibições de aluguel de curta duração [férias]. Os HOAs têm interesse em limitar a porcentagem de unidades não ocupadas pelo proprietário, pois os credores hipotecários podem relutar em emprestar em edifícios com alta ocupação de aluguel ”, diz Manning.

6. Gerenciamento de Conflitos

Como em qualquer comunidade, surgem divergências dentro de um desenvolvimento planejado, às vezes com relação a certos moradores que entortam ou quebram as regras. Antes de comprar, explore como as regras são definidas e aplicadas e que penalidades são impostas aos infratores.

As sanções podem ser rigorosas. Em alguns HOAs, os resultados podem incluir ser multados ou processados ​​ou fazer com que o HOA coloque um penhor em sua casa. Preste atenção particularmente se o HOA pode encerrar sua propriedade por falta de pagamento de taxas HOA ou falta de pagamento de multas resultantes de violações da CC&R.

Pergunte sobre o processo de resolução de conflitos, bem como como o HOA gerencia adições ou alterações às regras.

Solicite uma lista ou outra contabilidade de conflitos e violações de regras que a associação teve que resolver. Se essas informações não detalham ações judiciais, pergunte sobre elas. Certifique-se de verificar qualquer ação passada, presente ou pendente em que o HOA esteja envolvido. Além disso, revise o resultado desses casos.

7. A reputação do HOA

Como a associação serve essencialmente como um governo hiper-local para a comunidade, vale a pena investigar quem a administra e quão bem essas pessoas funcionam juntas.

É muito comum que os HOAs sejam supervisionados por moradores da comunidade que ocupam suas posições como voluntários e são eleitos pelos membros da associação. No entanto, algumas associações são totalmente gerenciadas profissionalmente. Se uma empresa privada gerencia o HOA, investigue sua reputação antes de comprar. Se o HOA tiver alguns funcionários ou empresas para as quais contrata tarefas, pergunte sobre essas entidades e o trabalho que realizam.

Converse, se puder, com alguns dos atuais proprietários do edifício - preferíveis, que não fazem parte do quadro HOA e moram no prédio há vários anos. Quão colegialmente o conselho funciona? As diferenças de opinião são geralmente tratadas civil e construtivamente? Esteja alerta para indicações de drama frequente e até perpétuo. Tal como acontece com alguns outros órgãos de governo, os HOAs podem ser prejudicados pelo egoísmo, pelo poder e pela política mesquinha.

Programe um horário para falar com o presidente do HOA, para ter uma idéia de se você deseja que essa pessoa tome decisões em seu nome sobre o desenvolvimento. Pergunte também ao presidente sobre o interesse entre os moradores em servir no conselho: há alta motivação para fazê-lo ou indiferença relativa? Essa conversa também pode motivá-lo (ou não) a fazer parte do quadro um dia, um movimento que exigiria ser eleito e dar tempo livre para suas novas responsabilidades.

8. Conformidade com o HOA

Não confie em ser alertado adequadamente sobre quaisquer problemas remanescentes entre a associação e o atual proprietário de uma casa que lhe interessa. Não perguntar sobre esses problemas em tempo hábil pode resultar na sua herança quando você se apossar da propriedade.

Alguns problemas em potencial podem ser óbvios, como paisagismo morto ou cheio de vegetação ou lascas de tinta. Por outro lado, o proprietário fez melhorias externas ou outras alterações na propriedade sem obter a aprovação do HOA? Se essas alterações não estiverem em conformidade com as regras, o que poderia acontecer com você se você fosse o proprietário da propriedade? Você pode forçar o proprietário a resolver os problemas como parte do contrato de venda ou fornecer dinheiro no fechamento.

9. Responsabilidades do Seguro

Assim como na propriedade, as provisões de seguro dentro de um empreendimento planejado também podem ser divididas, com o HOA cobrindo alguns perigos ou áreas e o proprietário responsável por outros.

Estes são frequentemente mandatados por leis estaduais. Na Flórida, por exemplo, um condomínio HOA deve garantir todas as propriedades comuns, que incluem todas as partes do edifício até o drywall inacabado de uma unidade. Enquanto isso, o proprietário é responsável por garantir todos os bens pessoais dentro de sua unidade, incluindo eletrodomésticos, pisos, armários, tratamentos de janelas e similares.

Verifique a lei do estado em que você estará morando para obter uma divisão precisa dos requisitos. Confirme se o HOA da propriedade que você está considerando está cumprindo esses requisitos.

O seguro contra catástrofes é particularmente importante se você estiver pensando em comprar um condomínio ou moradia em uma área propensa a grandes desastres naturais, como inundações, terremotos, nevascas, incêndios, incêndios, tornados ou furacões. "No noroeste do Pacífico, o seguro contra terremotos é muito comum [em empreendimentos planejados], embora não seja necessário", diz Manning.

Verifique se o HOA oferece cobertura adicional como um privilégio de propriedade no desenvolvimento. “[Um] HOA com visão de futuro pode tornar um prédio de apartamentos mais atraente” dessa maneira, diz Manning. Eles podem adicionar "terremotos e outros tipos de seguro contra riscos, [que] serão refletidos nas taxas HOA do proprietário". É claro que você deve confirmar se essa cobertura adicional também se estende às áreas de responsabilidade legal do proprietário ou apenas para aqueles sob a alçada do HOA.

A linha inferior

Viver em um desenvolvimento planejado - e ser governado em parte pelas regras de um HOA - pode ser uma bênção mista. Ele oferece a perspectiva de trocar algum controle sobre sua casa pelas responsabilidades reduzidas de mantê-la e pelo benefício de desfrutar de comodidades e segurança compartilhadas. No entanto, também pode trocar a aparência diversificada de um bairro típico por uma aparência mais uniforme, embora com menor chance de que o gosto de decoração de um vizinho ou os hábitos de manutenção desleixados se tornem um problema para você.

O quão bem você adota essas compensações contribuirá para o quão feliz você ficará em um condomínio ou outra “casa planejada”. Se você decidir prosseguir com uma compra, certifique-se de envolver profissionais, incluindo um corretor de imóveis que esteja familiarizado com desenvolvimentos planejados e HOAs, uma vez que existem vários aspectos incomuns em comparação com a compra de uma casa unifamiliar.