5 Tipos de Seguros Hipotecários Privados - PMI

Se você estiver pagando menos de 20% em uma casa, é importante entender o que é seguro de hipoteca e como ele funciona. O seguro de hipoteca privada (PMI) não é apenas para pessoas que não podem pagar um adiantamento de 20%. Também é para pessoas que não querem gastar 20%, para que tenham mais dinheiro disponível para reparos, remodelações, móveis e emergências.

Seguro Hipotecário Privado (PMI)

O que é seguro de hipoteca privada - PMI?

Se o conceito de compra de seguro em sua hipoteca parecer um pouco estranho, você provavelmente é um novato na compra de um imóvel ou nunca faz um pequeno adiantamento. A maioria dos credores exige PMI quando um comprador paga menos de 20% do preço de compra da casa - ou, em termos de hipoteca, a taxa de empréstimo / valor da hipoteca (LTV) é superior a 80% (a taxa mais alta a relação LTV, maior o perfil de risco da hipoteca). E, ao contrário da maioria dos tipos de seguro, a política protege o investimento do credor em casa, não o seu. Por outro lado, o PMI possibilita que as pessoas se tornem proprietários de casas mais cedo.

O PMI permite que os mutuários obtenham financiamento se eles puderem pagar (ou preferir) reduzir apenas de 5% a 19, 99% do custo da residência, mas isso vem com custos mensais adicionais. Os mutuários pagam seu PMI até que tenham acumulado patrimônio suficiente na casa, para que o credor não os considere mais de alto risco.

Os custos do PMI podem variar de 0, 25% a 2% (mas geralmente variam de 0, 5 a 1%) do saldo do seu empréstimo por ano, dependendo do tamanho do adiantamento e da hipoteca, do prazo do empréstimo e da sua pontuação de crédito. Quanto maiores os seus fatores de risco, maior a taxa que você paga. Além disso, como o PMI é uma porcentagem do valor do empréstimo, quanto mais você empresta, mais PMI pagará. Existem seis grandes empresas de PMI nos Estados Unidos. Eles cobram taxas semelhantes, que são ajustadas anualmente.

É uma despesa adicional, mas continua a gastar dinheiro com aluguel e, possivelmente, perdendo valorização do mercado enquanto você espera economizar um adiantamento maior. Não há garantia de que você sairá na frente comprando uma casa mais tarde do que antes, apenas para evitá-la, portanto vale a pena considerar o valor do pagamento do PMI. O valor do pagamento de um seguro de hipoteca da Federal Housing Administration - o que você pode precisar para obter um empréstimo da FHA - é outra história. Nós explicaremos isso mais tarde.

Principais Takeaways

• Você precisará de um seguro de hipoteca particular (PMI) se estiver comprando uma casa com um adiantamento inferior a 20% do custo da casa.
• Esteja ciente de que o PMI se destina a proteger o credor, e não o mutuário, contra possíveis perdas.
• Existem quatro tipos principais de seguro hipotecário que você pode adquirir: Seguro de Hipoteca Pago pelo Mutuário, Seguro de Hipoteca com Prêmio Único, Seguro de Hipoteca com Pagamento pelo Credor e Seguro de Hipoteca com Split-Premium.
• Se você obter um empréstimo da Federal Housing Authority para a compra da sua casa, há um tipo adicional de seguro necessário.
  

Cobertura de seguro de hipoteca

Primeiro, você deve entender como o PMI funciona. Por exemplo, suponha que você dedique 10% e obtenha um empréstimo para os 90% restantes do valor da propriedade - $ 20.000 abaixo e um empréstimo de $ 180.000. Com o seguro hipotecário, se o credor precisar encerrar sua hipoteca porque você perde o emprego e não pode pagar por vários meses, as perdas do credor serão limitadas.

A companhia de seguros hipotecários cobre uma certa porcentagem da perda do credor. Para o nosso exemplo, digamos que a porcentagem seja de 25%. Portanto, se você ainda devia 85% (US $ 170.000) do preço de compra de US $ 200.000 da sua casa no momento em que foi encerrado, em vez de perder os US $ 170.000 completos, o credor perderia apenas 75% dos US $ 170.000 ou US $ 127.500 do principal da casa. O PMI cobriria os outros 25%, ou US $ 42.500. Também cobriria 25% dos juros inadimplentes acumulados e 25% dos custos de encerramento do credor.

Se o PMI protege o credor, por que você, o mutuário, tem que pagar por isso? Você está compensando o credor por assumir o maior risco de emprestar a você, em vez de emprestar a alguém com um adiantamento maior, alguém que tem mais a perder se sua casa for fechada.

Quanto tempo você carrega PMI?

Os mutuários podem solicitar que os pagamentos mensais do seguro hipotecário sejam eliminados assim que a relação empréstimo / valor cair abaixo de 80%. Uma vez que a taxa de LTV da hipoteca cai para 78% - o que significa que seu adiantamento, mais o principal do empréstimo que você pagou, equivale a 22% do preço de compra da casa - o credor deve cancelar automaticamente o PMI conforme exigido pela Lei Federal de Proteção de Proprietários, até se o valor de mercado da sua casa caiu (desde que você esteja com a hipoteca atual).

Caso contrário, o tempo necessário para transportar o PMI depende do tipo de PMI que você escolher.

1. Seguro de hipoteca pago pelo mutuário

O tipo mais comum de PMI é o seguro de hipoteca pago pelo mutuário (BPMI). Quando você lê sobre o PMI e o tipo não é especificado, geralmente é o tipo que está sendo discutido.

BPMI vem na forma de uma taxa mensal adicional que você paga com o pagamento da hipoteca. Após o encerramento do seu empréstimo, você paga à BPMI todo mês até ter 22% do patrimônio em sua casa, com base no preço de compra original. Nesse ponto, o credor deve cancelar automaticamente a BPMI, desde que você esteja atualizado sobre os pagamentos da hipoteca. Acumular bastante home equity por meio de pagamentos mensais regulares de hipotecas para cancelar a BPMI geralmente leva cerca de 11 anos.

Você também pode ser proativo e pedir ao credor que cancele a BPMI quando tiver 20% do patrimônio em sua casa. Seus pagamentos de hipoteca devem ser atuais, você deve ter um histórico de pagamentos satisfatório, não deve haver gravames adicionais em sua propriedade e, em alguns casos, pode ser necessária uma avaliação atual para comprovar o valor da sua casa e provar que ela não declinou abaixo do valor quando você o comprou.

Alguns prestadores de empréstimos permitirão (mas não precisam permitir) que os mutuários cancelem o PMI mais cedo com base na valorização da casa. Se o mutuário acumular 25% do patrimônio devido à valorização nos anos dois a cinco ou 20% após o ano cinco, o investidor que comprou o empréstimo (a maioria das hipotecas é vendida aos investidores) poderá permitir o cancelamento do PMI após a comprovação do aumento do valor da casa. uma avaliação, uma opinião de preço da corretora (BPO) ou um modelo de avaliação automatizada (AVM, que leva em consideração o valor de propriedades semelhantes recentemente vendidas).

Você também pode se livrar do PMI cedo, refinanciando, embora precise pesar o custo do refinanciamento contra os custos de continuar pagando os prêmios do seguro de hipoteca. Você também pode abandonar o pagamento antecipadamente pagando antecipadamente o principal da hipoteca, para ter pelo menos 20% do patrimônio líquido.

Você precisa decidir se deseja pagar o PMI por até 11 anos para comprar agora. Olhe além do pagamento mensal. Quanto o PMI custará a longo prazo? O que esperar para comprar custará potencialmente? Sim, você perde o patrimônio da casa enquanto aluga, mas também evita todos os custos de descarte de imóveis, como seguros de imóveis, impostos sobre a propriedade, manutenção e reparos. E a Lei de Cortes de Impostos e Empregos de 2017, que dobrou a dedução padrão, faz com que a dedução de juros de hipotecas não seja mais tão valiosa quanto antes.

Os três tipos restantes de PMI não são tão comuns. Você ainda pode querer saber como eles funcionam, no entanto, caso um deles pareça mais atraente ou seu credor apresente mais de uma opção de seguro hipotecário.

2. Seguro hipotecário com prêmio único

Com o seguro de hipoteca de prêmio único (SPMI), também chamado de seguro de hipoteca de pagamento único, você paga o seguro de hipoteca antecipadamente em um montante fixo, na íntegra no fechamento ou financiado pela hipoteca (no último caso, pode ser chamado de seguro único) seguro hipotecário).

O benefício do SPMI é que seu pagamento mensal será menor em comparação ao BPMI. Isso pode ajudá-lo a se qualificar para emprestar mais para comprar sua casa. Outro benefício é que você não precisa se preocupar com o refinanciamento para sair do PMI - ou com a taxa de empréstimo / valor para ver quando é possível cancelar o PMI.

O risco é que, se você refinanciar ou vender dentro de alguns anos, nenhuma parte do prêmio único será reembolsada. Além disso, se você financiar o prêmio único, pagará juros sobre ele enquanto durar a hipoteca. Além disso, se você não tiver dinheiro suficiente para um adiantamento de 20%, talvez não tenha dinheiro para pagar um único prêmio antecipadamente. No entanto, o vendedor ou, no caso de uma nova casa, o construtor pode pagar o seguro de hipoteca de prêmio único do mutuário. Você sempre pode tentar negociar isso como parte da sua oferta de compra.

Se você planeja ficar em casa por três ou mais anos, o seguro de hipoteca de prêmio único pode economizar seu dinheiro. Peça ao seu oficial de empréstimo para ver se esse é realmente o caso. E lembre-se de que nem todos os credores oferecem seguro de hipoteca de prêmio único.

3. Seguro de hipoteca pago pelo credor

Com o seguro de hipoteca pago pelo credor (LPMI), seu credor pagará tecnicamente o prêmio do seguro de hipoteca. De fato, você pagará por ele durante a vida do empréstimo, na forma de uma taxa de juros ligeiramente mais alta. Ao contrário da BPMI, você não pode cancelar a LPMI quando seu patrimônio atingir 78% porque está embutido no empréstimo. O refinanciamento será a única maneira de reduzir seu pagamento mensal. Sua taxa de juros não diminuirá quando você tiver 20% ou 22% do patrimônio. O PMI pago pelo credor não é reembolsável.

O benefício do PMI pago pelo credor, apesar da taxa de juros mais alta, é que seu pagamento mensal ainda pode ser menor em comparação com os pagamentos mensais do PMI, e você pode se qualificar para emprestar mais.

4. Seguro Hipotecário com Divisões Premium

O seguro de hipoteca com prêmio dividido é o tipo menos comum. É um híbrido dos dois primeiros tipos que discutimos: BPMI e SPMI.

Eis como funciona: você paga parte do seguro hipotecário como um montante fixo no fechamento e parte mensalmente. Você não precisa obter tanto dinheiro extra antecipadamente como faria com a SPMI, nem aumenta seu pagamento mensal tanto quanto faria com a BPMI. Um dos motivos para escolher um seguro de hipoteca com prêmio dividido é se você tiver uma alta relação dívida / renda. Nesse caso, aumentar demais o seu pagamento mensal com a BPMI significaria não se qualificar para pedir emprestado o suficiente para comprar a casa que você deseja.

O prêmio inicial pode variar de 0, 50% a 1, 25% do valor do empréstimo. O prêmio mensal será baseado na taxa de empréstimo / valor líquido antes que qualquer prêmio financiado seja contabilizado.

Assim como no SPMI, você pode pedir ao construtor ou vendedor - ou mesmo ao credor - para pagar o prêmio inicial, ou pode depositá-lo em sua hipoteca. Os prêmios divididos podem ser parcialmente reembolsados ​​quando o seguro hipotecário for cancelado ou rescindido.

5. Proteção de hipoteca federal para empréstimos à habitação - MIP

Há também um quinto tipo de seguro hipotecário usado com empréstimos subscritos pela Federal Housing Administration, mais conhecido como empréstimo FHA ou hipoteca FHA. O seguro da FHA é conhecido como MIP e é um requisito para empréstimos da FHA e com adiantamentos de 10% ou menos não pode ser removido sem refinanciamento da casa. O MIP exige um pagamento adiantado e prêmios mensais geralmente adicionados à nota de hipoteca mensal. O comprador ainda deve esperar 11 anos antes de poder remover o PMI do empréstimo se tiver recebido um adiantamento superior a 10%.

Custo do PMI

Seus custos ou prêmios de seguro hipotecário dependerão de vários fatores.

• qual plano premium você escolhe
• se sua taxa de juros é fixa ou ajustável
• seu prazo de empréstimo (geralmente 15 ou 30 anos)
• sua taxa de adiantamento ou relação valor-empréstimo (LTV) (um adiantamento de 5% fornece um LTV de 95%; 10% inferior torna seu LTV 90%)
• a quantidade de cobertura de seguro hipotecário exigida pelo credor ou investidor (pode variar de 6% a 35%)
• se o prêmio é reembolsável ou não
• sua pontuação de crédito
• quaisquer fatores de risco adicionais, como o empréstimo para uma hipoteca jumbo, propriedade para investimento, refinanciamento por saque ou segunda habitação

Em geral, quanto mais arriscado você olhar para qualquer fator, maiores serão seus prêmios. Por exemplo, quanto menor sua pontuação de crédito e menor seu pagamento, maiores serão seus prêmios.

No início de abril de 2018, os prêmios podem variar de 0, 17% a 2, 81% ou mais por ano. Se você dedicar 15% a uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos e tiver uma pontuação de crédito de 760 ou mais, por exemplo, pagaria 0, 17%, porque é um devedor de baixo risco. Se você depositar 3% em uma hipoteca de taxa ajustável de 30 anos para a qual a taxa introdutória é fixada por apenas três anos e você tiver uma pontuação de crédito de 630, sua taxa será de 2, 81%, porque você é um risco elevado mutuário.

Depois de saber qual porcentagem se aplica à sua situação, multiplique pelo valor do empréstimo. Em seguida, divida esse valor por 12 para ver o que você pagará a cada mês. Por exemplo, um empréstimo de US $ 200.000 com um prêmio anual de 0, 65% custaria US $ 1.300 por ano (US $ 200.000 x .0065) ou US $ 108 por mês (US $ 1.300 / 12).

Estimando taxas

Muitas empresas oferecem seguro de hipoteca. Suas taxas podem variar um pouco, e seu credor, não você, selecionará a seguradora. No entanto, você pode ter uma idéia de qual taxa pagará estudando a tabela de preços dos seguros hipotecários. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty e Genworth são alguns dos principais fornecedores de seguros de hipotecas privadas.

As tabelas de preços dos seguros hipotecários podem ser confusas à primeira vista. Veja como usá-los.

1. Encontre a coluna que corresponde à sua pontuação de crédito.
2. Encontre a linha que corresponde à sua relação LTV.
3. Identifique a linha de cobertura aplicável. Pesquise na Web os Requisitos de cobertura de seguro hipotecário da Fannie Mae para identificar quanta cobertura é necessária para o seu empréstimo ou peça ao seu credor (e impressione-o com o seu conhecimento de como o PMI funciona).
4. Identifique a taxa do PMI que corresponde à interseção da sua pontuação de crédito, adiantamento e cobertura.
5. Se aplicável, adicione ou subtraia a essa taxa o valor do gráfico de ajuste (abaixo do gráfico principal) que corresponde à sua pontuação de crédito. Por exemplo, se você estiver fazendo um refinanciamento de saque e sua pontuação de crédito for 720, poderá adicionar 0, 20 à sua taxa.
6. Como mostramos na seção anterior, multiplique a taxa total pelo valor que você está pedindo emprestado; este é o seu prêmio anual de seguro hipotecário. Divida por 12 para obter seu prêmio mensal de seguro de hipoteca.

Sua taxa será a mesma todos os meses, embora algumas seguradoras a reduzam após 10 anos. No entanto, isso é um pouco antes do momento em que você poderá descartar a cobertura de qualquer maneira, para que as economias não sejam tão significativas.

1, 75%

O valor do prêmio de seguro hipotecário antecipado (UFMIP) em abril de 2018.

FHA Mortgage Insurance

O seguro de hipoteca funciona de maneira diferente com os empréstimos da Federal Housing Administration. Para muitos - se não a maioria - tomadores de empréstimos, será mais caro que o PMI.

O PMI não exige que você pague um ágio antecipado, a menos que você opte por um seguro hipotecário com um prêmio ou com um dividendo. (No caso de seguro hipotecário com prêmio único, lembre-se de que você não paga nenhum prêmio mensal por seguro hipotecário. No caso de seguro hipotecário com prêmio dividido, você paga prêmios mensais mais baixos.) No entanto, com o seguro hipotecário FHA, todos devem pagar um prêmio inicial, e esse pagamento não faz nada para reduzir seus prêmios mensais.

Em abril de 2018, o prêmio de seguro hipotecário antecipado (UFMIP) é de 1, 75% do valor do empréstimo. Você pode pagar esse valor no fechamento ou financiá-lo como parte de sua hipoteca. O UFMIP custará US $ 1.750 por cada US $ 100.000 emprestado. Se você o financiar, também pagará juros, tornando-o mais caro ao longo do tempo. O vendedor tem permissão para pagar seu UFMIP, desde que a contribuição total do vendedor para seus custos de fechamento não exceda 6% do preço de compra.

Com uma hipoteca da FHA, você também pagará um prêmio mensal de seguro hipotecário (MIP) de 0, 45% a 1, 05% do valor do empréstimo, com base no seu adiantamento e prazo do empréstimo. Por exemplo, como mostra a tabela abaixo da FHA, se você tiver um empréstimo de 30 anos (prazo da hipoteca superior a 15 anos) por US $ 200.000 (valor do empréstimo base menor ou igual a US $ 625.500) e você estiver pagando o valor mínimo da FHA com um pagamento inicial de 3, 5% (LTV maior que 95%), seu PIM será de 0, 85% (85 bps ou pontos base) durante a vida do empréstimo (prazo da hipoteca). Não poder cancelar seus MIPs pode ser caro.

Fonte: Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.

Para empréstimos FHA com um adiantamento de 10% ou mais, você pode cancelar seus PIM mensais após 11 anos. Mas se você tem 10% para desistir, por que obter um empréstimo da FHA? ">

Você pode obter um empréstimo FHA com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 580 e possivelmente ainda mais baixa (embora os credores possam exigir que sua pontuação seja 620 ou superior). E você pode se qualificar para a mesma taxa que faria em um empréstimo convencional, apesar de ter uma pontuação de crédito mais baixa: 660 versus 740, por exemplo.

Sem dedicar 10% ou mais a uma hipoteca da FHA, a única maneira de parar de pagar os PIFs da FHA é refinanciar para um empréstimo convencional. Esta etapa fará mais sentido quando sua pontuação de crédito e / ou LTV aumentarem consideravelmente. Refinanciamento significa pagar custos de fechamento, no entanto, e as taxas de juros podem ser maiores quando você estiver pronto para refinanciar. Taxas de juros mais altas, mais custos de fechamento, podem anular qualquer economia com o cancelamento do seguro hipotecário FHA. E você não pode refinanciar se estiver desempregado ou tiver muitas dívidas em relação à sua renda.

Além disso, os empréstimos do FHA são mais generosos ao permitir que os vendedores contribuam para os custos de fechamento do comprador: até 6% do valor do empréstimo vs 3% para empréstimos convencionais. Portanto, se você não puder comprar uma casa sem assistência substancial de custo de fechamento, um empréstimo da FHA pode ser sua única opção.

A linha inferior

O seguro hipotecário custa dinheiro aos mutuários, mas permite que eles se tornem proprietários mais cedo, reduzindo o risco para as instituições financeiras de emitir hipotecas para pessoas com pequenos adiantamentos. Você pode achar que vale a pena pagar prêmios de seguro de hipoteca se você deseja possuir uma casa mais cedo ou mais tarde por motivos de estilo de vida ou acessibilidade. Além disso, os prêmios podem ser cancelados quando o valor da sua casa atingir 80%, se você estiver pagando mensalmente um seguro de PMI ou seguro de hipoteca com prêmio dividido.

No entanto, você pode pensar duas vezes se estiver na categoria de tomadores de empréstimos que teriam que pagar prêmios de seguro FHA pela vida útil do empréstimo. Embora você possa refinanciar um empréstimo da FHA posteriormente para se livrar do PMI, não há garantia de que sua situação de emprego ou as taxas de juros do mercado tornem um refinanciamento possível ou lucrativo. (Para leitura relacionada, consulte "Como evitar o pagamento de seguro de hipoteca privado - PMI")