1031 Trocas: 10 Coisas para Saber

Código IRS A Seção 1031 está lentamente entrando nas conversas diárias. O termo é usado por corretores de imóveis, empresas de títulos, investidores e mães do futebol. Algumas pessoas até insistem em transformá-lo em verbo, como em: "Vamos construir esse prédio para outro".

A Seção 1031 do IRS possui muitas partes móveis que o usuário deve entender antes de tentar seu uso. Também existem implicações fiscais e prazos que podem ser problemáticos. Além disso, a regra estipula as propriedades do tipo swap 1031 e limita o uso da regra com propriedades de férias.

O que é a Seção 1031?

Em termos gerais, uma bolsa 1031 (também chamada bolsa do tipo like ou Starker) é uma troca de uma propriedade de investimento por outra. Embora a maioria dos swaps seja tributável como venda, se o seu atender aos requisitos de 1031, você não terá imposto ou imposto limitado devido no momento da troca.

(Para leitura em segundo plano, consulte Evitar imposto sobre ganhos de capital na venda da sua casa.)

Com efeito, você pode alterar a forma do seu investimento sem (como o IRS o vê) sacar ou reconhecer um ganho de capital. Isso permite que seu investimento continue a crescer diferido de impostos. Não há limite para quantas vezes ou com que frequência você pode fazer o 1031. Você pode transferir o ganho de uma parte do investimento imobiliário para outra para outra e para outra. Embora você possa ter lucro em cada swap, você evita impostos até vender por dinheiro muitos anos depois. Esperamos que você pague apenas um imposto, e isso a uma taxa de ganho de capital a longo prazo (atualmente 15% ou 20%, dependendo da renda - e 0% para alguns contribuintes de baixa renda).

A provisão é apenas para propriedades de investimento e negócios, portanto você não pode trocar sua residência principal por outra casa. Existem maneiras de usar o 1031 para trocar casas de férias - mais sobre isso mais tarde - mas essa brecha é muito mais estreita do que costumava ser.

Regras especiais para propriedades depreciáveis

Aviso: Regras especiais se aplicam quando uma propriedade depreciável é trocada em 1031. Ela pode desencadear um lucro conhecido como recuperação de depreciação que é tributado como renda ordinária. Em geral, se você trocar um edifício por outro, poderá evitar essa recaptura. Mas se você trocar terrenos melhorados por um edifício por terrenos não melhorados sem um edifício, a depreciação que você reivindicou anteriormente no edifício será recapturada como renda comum.

Tais complicações são o motivo pelo qual você precisa de ajuda profissional ao fazer o 1031. Ainda assim, se você está pensando em um 1031 - ou é apenas curioso -, aqui estão 10 coisas que você deve saber.

Alterações à regra 1031

Antes da aprovação da nova legislação tributária em 22 de dezembro de 2017, algumas trocas de bens pessoais - como licenças de franquia, aeronaves e equipamentos - se qualificaram para uma troca 1031. Sob a nova lei, apenas imóveis se qualificam. As trocas de ações corporativas ou interesses de parcerias nunca se qualificaram - e ainda assim, não.

Por outro lado, os interesses como inquilino em comum (TIC) no setor imobiliário ainda se aplicam. Vale a pena notar que o subsídio total de despesas da Lei de Cortes e Empregos (TCJA) para determinadas propriedades pessoais tangíveis pode ajudar a compensar essa alteração na legislação tributária.

O TCJA inclui uma regra de transição que permite uma troca 1031 de bens pessoais qualificados em 2018 se a propriedade original tiver sido vendida ou a propriedade de substituição adquirida em 31 de dezembro de 2017. A regra de transição é específica do contribuinte e não permite uma reversão 1031 trocar onde a nova propriedade é comprada antes da venda da propriedade antiga.

"Like-Kind" é de base ampla

A maioria das trocas deve ser apenas do tipo "semelhante" - uma frase enigmática que não significa o que você pensa que significa. Você pode trocar um prédio de apartamentos por terrenos brutos ou uma fazenda por um shopping center. As regras são surpreendentemente liberais. Você pode até trocar um negócio por outro. Mas, novamente, existem armadilhas para os incautos.

Você pode fazer uma troca 'atrasada'

Classicamente, uma troca envolve uma simples troca de uma propriedade por outra entre duas pessoas. Mas as chances de encontrar alguém com a propriedade exata que você deseja e que deseja a propriedade exata que você possui são pequenas. Por esse motivo, a maioria das trocas é adiada, tripla ou "Starker" (nomeada para o primeiro caso tributário que lhes permitiu).

Em uma troca atrasada, você precisa de um Intermediário Qualificado (intermediário) que detém o dinheiro depois que você "vende" sua propriedade e a utiliza para "comprar" a propriedade de substituição para você. Essa troca de três partes é tratada como um swap.

1031 Regulamentos do Prazo

Existem duas regras importantes de sincronização que você deve observar em uma troca atrasada.

1. O primeiro refere-se à designação de uma propriedade de substituição. Assim que a venda de sua propriedade ocorrer, o intermediário receberá o dinheiro. Você não pode receber o dinheiro, ou isso estragará o tratamento 1031. Além disso, dentro de 45 dias da venda de sua propriedade, você deve designar a propriedade de substituição por escrito para o intermediário, especificando a propriedade que deseja adquirir. O IRS diz que você pode designar três propriedades, desde que feche uma delas. Você pode até designar mais de três se eles se enquadrarem em determinados testes de avaliação.
2. A segunda regra de tempo em uma troca atrasada refere-se ao fechamento. Você deve fechar a nova propriedade dentro de 180 dias após a venda da antiga. Observe que os dois períodos são executados simultaneamente. Isso significa que você começa a contar quando a venda de sua propriedade é fechada. Se você designar uma propriedade de substituição exatamente 45 dias depois, você terá apenas 135 dias para fechar a propriedade de substituição.

Implicações fiscais e hipotecas

Você pode ter dinheiro sobrando após o intermediário adquirir a propriedade de substituição. Nesse caso, o intermediário pagará a você no final dos 180 dias. Esse dinheiro - conhecido como "bota" - será tributado como resultado de vendas parciais da venda de sua propriedade, geralmente como ganho de capital.

Uma das principais maneiras pelas quais as pessoas enfrentam problemas com essas transações é deixar de considerar empréstimos. Você deve considerar empréstimos hipotecários ou outras dívidas na propriedade que renunciou e qualquer dívida na propriedade de substituição. Se você não receber o dinheiro de volta, mas sua responsabilidade diminuir, isso também será tratado como renda para você, assim como dinheiro.

Suponha que você tenha uma hipoteca de US $ 1 milhão na propriedade antiga, mas sua hipoteca na nova propriedade que receber em troca seja de apenas US $ 900.000. Você tem um ganho de US $ 100.000 que também é classificado como "inicialização" e será tributado.

1031s para casas de férias

Você pode vender sua residência principal e, combinado com seu cônjuge, proteger US $ 500.000 em mais-valias, desde que viva lá por dois anos nos últimos cinco. Mas essa pausa não é 1031 e não está disponível para sua segunda casa de férias.

2004 Aperto da brecha nas casas de férias

Você pode ter ouvido histórias de contribuintes que usaram a provisão 1031 para trocar uma casa de férias por outra, talvez até para uma casa onde eles querem se aposentar e a Seção 1031 atrasou qualquer reconhecimento de ganho. Mais tarde, eles se mudaram para a nova propriedade, tornaram-na sua residência principal e, eventualmente, planejaram usar a exclusão de ganho de capital de US $ 500.000.

Em 2004, o Congresso reforçou essa brecha. Sim, os contribuintes ainda podem transformar casas de férias em imóveis para aluguel e fazer 1031 trocas. Exemplo: você para de usar sua casa de praia, aluga-a por seis meses ou um ano e depois a troca por outra propriedade. Se você obtém um inquilino e se comporta de maneira comercial, provavelmente converteu a casa em uma propriedade para investimento, o que deve tornar sua troca 1031 correta.

No entanto, se você apenas o espera para alugar, mas nunca tem inquilinos, provavelmente não é permitido. Os fatos serão fundamentais, assim como o momento. Quanto mais tempo decorrido após a conversão do uso da propriedade para locação, melhor. Embora não exista um padrão absoluto, nada menos que seis meses de aluguel de boa-fé provavelmente não é suficiente. Um ano seria melhor.

Movendo-se para uma residência de swap 1031

Se você deseja usar a propriedade pela qual você trocou como sua segunda casa ou até mesmo sua residência principal, não poderá se mudar imediatamente. Em 2008, a Receita Federal estabeleceu uma regra de porto seguro, segundo a qual afirmou que não contestaria se uma residência de substituição seria qualificada como propriedade de investimento para os fins da Seção 1031. Para atender a esse porto seguro, em cada um dos dois períodos de 12 meses imediatamente após a troca:

• Você deve alugar a unidade de habitação para outra pessoa por um aluguel justo por 14 dias ou mais
• Seu uso pessoal da unidade residencial não pode exceder o período máximo de 14 dias ou 10% do número de dias durante o período de 12 meses em que a unidade residencial é alugada por um aluguel justo.

Além disso, depois de trocar com êxito uma propriedade de férias ou investimento por outra, você não poderá converter imediatamente a nova propriedade em sua casa principal e aproveitar a exclusão de US $ 500.000.

Antes de a lei ser alterada em 2004, um investidor poderia transferir um imóvel alugado em uma troca 1031 por outro imóvel alugado, alugar o novo imóvel alugado por um período, mudar-se para o imóvel por alguns anos e depois vendê-lo, aproveitando exclusão de ganhos com a venda de uma residência principal. Agora, se você adquirir uma propriedade em uma troca 1031 e depois tentar vendê-la como sua residência principal, a exclusão não se aplicará durante o período de cinco anos a partir da data em que a propriedade foi adquirida na troca 1031 similar. Em outras palavras, você terá que esperar muito mais para usar a redução de imposto sobre ganhos de capital da residência principal.