10 dicas para comprar sua primeira propriedade de aluguel

O setor imobiliário produziu muitas das pessoas mais ricas do mundo, por isso há muitas razões para pensar que o imóvel é um investimento sólido. No entanto, como em qualquer investimento, é melhor ser versado antes de mergulhar com centenas de milhares de dólares. Arme-se com as informações abaixo antes de iniciar uma nova carreira como magnata do setor imobiliário.

Certifique-se de que é para você

Você conhece o seu caminho em torno de uma caixa de ferramentas? Como você repara drywall ou desobstrui um vaso sanitário? Claro, você pode chamar alguém para fazer isso por você, mas isso vai prejudicar seus lucros. Os proprietários que possuem uma ou duas casas costumam fazer seus próprios reparos para economizar dinheiro. Se você não é do tipo prático e não tem muito dinheiro disponível, ser um senhorio pode não ser o ideal para você.

Obviamente, isso muda à medida que você adiciona mais propriedades ao seu portfólio. Lawrence Pereira, presidente da King Harbor Wealth Management em Redondo Beach, Califórnia, possui propriedades na costa leste enquanto vive na costa oeste. Como alguém que diz que não é de todo útil, ele faz isso funcionar. Quão? “Eu montei uma equipe sólida de produtos de limpeza, trabalhadores manuais e contratados”, diz Pereira. Isso não é recomendado para novos investidores, mas como você pega o jeito de investir em imóveis, não precisa permanecer local.

Pagar primeiro a dívida

Investidores experientes podem ter dívidas como parte de sua carteira de investimentos, mas a pessoa comum deve evitá-la. Se você tiver empréstimos para estudantes, contas médicas não pagas ou crianças que cursarão a faculdade em breve, a compra de um imóvel alugado pode não ser a decisão certa. Pereira concorda que ser cauteloso é fundamental, dizendo: “Não é necessário quitar dívidas se o retorno do seu imóvel for maior que o custo da dívida. Esse é o cálculo que você precisa fazer. No entanto, não se coloque em uma situação em que não tenha dinheiro para efetuar pagamentos de sua dívida. Sempre tenha uma margem de segurança. ”

Receba o adiantamento

As propriedades de investimento geralmente exigem um adiantamento maior do que as propriedades ocupadas pelo proprietário, portanto, elas têm requisitos de aprovação mais rigorosos. Os 3% que você pode ter depositado na casa em que vive atualmente não vão funcionar para uma propriedade de investimento. Você precisará de pelo menos 20%, dado que o seguro hipotecário não está disponível nas propriedades de aluguel.

Cuidado com as altas taxas de juros

O custo do empréstimo de dinheiro pode ser relativamente barato no momento, mas a taxa de juros de uma propriedade para investimento será maior do que as taxas de juros hipotecárias tradicionais. Lembre-se de que você precisa de um pagamento de hipoteca baixo que não consuma muito em seus lucros mensais.

Calcule suas margens

As empresas de Wall Street que compram imóveis em dificuldades buscam retornos de 5% a 7% porque precisam pagar funcionários. Os indivíduos devem estabelecer uma meta de 10%. Estimar os custos de manutenção em 1% do valor da propriedade anualmente. Outros custos incluem seguro, possíveis taxas de associação de proprietários, impostos sobre a propriedade e despesas mensais, como controle de pragas e paisagismo. E depois há o seguro do proprietário.

Evite uma fixação superior

É tentador procurar a casa em que você pode pechinchar e entrar em um imóvel alugado. No entanto, se essa é sua primeira propriedade, provavelmente é uma má idéia. A menos que você tenha um empreiteiro que faça um trabalho de qualidade com baixo custo - ou seja qualificado em melhorias domésticas em larga escala -, provavelmente pagará muito para renovar. Em vez disso, procure comprar uma casa com preço abaixo do mercado e necessitando apenas de pequenos reparos.

Matt Holmes, fundador / CEO do Holmes Real Estate Group, diz que o melhor tipo de casa para comprar é aquela em que você pode adicionar um quarto imediatamente ou em um futuro próximo. Ele acrescenta que:

A adição de um quarto não só aumenta o valor de revenda, mas muitas vezes se paga no primeiro mês se você estiver alugando a propriedade por quarto. Além disso, adicionar um quarto custa cerca de 10% de uma remodelação da cozinha, e pode-se argumentar que em muitos mercados também há um impacto mais significativo no valor de revenda.

Calcular despesas operacionais

As despesas operacionais em sua nova propriedade estarão entre 35% e 80% de sua receita operacional bruta. Se você cobrar US $ 1.500 pelo aluguel e suas despesas chegarem a US $ 600 por mês, estará em 40%. Para um cálculo ainda mais fácil, use a regra de 50%. Se o aluguel cobrado for de US $ 2.000 por mês, espere pagar US $ 1.000 em despesas totais.

Determine seu retorno

Para cada dólar investido, qual é o seu retorno sobre esse dólar? As ações podem oferecer um retorno de caixa em dinheiro de 7, 5%, enquanto os títulos podem pagar 4, 5%. Um retorno de 6% em seu primeiro ano como proprietário é considerado saudável, principalmente porque esse número deve aumentar com o tempo.

Obter uma casa de baixo custo

Quanto mais cara a casa, maiores serão as despesas em andamento. Alguns especialistas recomendam começar com uma casa de US $ 150.000.

Encontre o local certo

Ao escolher um imóvel rentável para alugar, procure baixos impostos sobre a propriedade, um distrito escolar decente, um bairro com baixos índices de criminalidade e uma área com um mercado de trabalho crescente e muitas comodidades, como parques, shoppings, restaurantes e cinemas.

5 maneiras simples de investir em imóveis

Risco versus recompensa

Toda decisão financeira consiste em ponderar as recompensas, determinando a recompensa contra o risco potencial. Investir em imóveis faz sentido para você?

Recompensas:

• Sua renda é passiva. Além dos custos iniciais de investimento e manutenção, você pode ganhar dinheiro enquanto dedica a maior parte do seu tempo e energia ao seu trabalho regular.
• Sua renda deve crescer. Você não apenas ganha renda; À medida que os valores imobiliários aumentam, seu investimento aumenta em valor.
• Você pode colocar imóveis em um IRA auto-dirigido.
• A renda do aluguel não está incluída como parte da sua receita sujeita ao imposto da Seguridade Social.
• Os juros que você paga em um empréstimo para propriedades de investimento são dedutíveis de impostos.
• Antes de outra crise, os valores imobiliários são mais estáveis ​​que o mercado de ações.
• O setor imobiliário é um ativo físico. Investir em ações ou produtos de Wall Street não é algo que você possa ver ou tocar.

Riscos:

• Embora a renda do aluguel seja passiva, os inquilinos podem ser difíceis de lidar, a menos que você use uma empresa de administração de propriedades.
• Se sua renda bruta ajustada for superior a US $ 200.000 (solteiro) ou US $ 250.000 (declaração conjunta), você poderá estar sujeito a uma sobretaxa de 3, 8% na receita líquida de investimentos, incluindo a renda de aluguel.
• A renda do aluguel pode não cobrir o pagamento total da hipoteca.
• Ao contrário das ações, você não pode vender instantaneamente imóveis se os mercados azedarem.
• Ao contrário das ações, na maioria dos casos, você não pode vender uma parte do seu imóvel. É tudo ou nada.
• Os custos de entrada e saída são altos.
• Se você não tiver um inquilino, terá que pagar por todas as despesas.

A linha inferior

Mantenha suas expectativas realistas. Como em qualquer investimento, o aluguel de imóveis não produzirá um grande salário mensal por um tempo e escolher o imóvel errado pode ser um erro catastrófico. Considere trabalhar com um parceiro experiente em sua primeira propriedade ou alugue sua própria casa para testar suas habilidades de proprietário.