Sua venda em casa vai deixar você com choque fiscal?

Para muitas pessoas, suas casas são seus maiores ativos - aqueles que eles planejam vender um dia para se mudar para outra parte do país, atualizar para uma casa maior ou ajudar a financiar a aposentadoria. A menos que você tenha vendido uma casa nos últimos anos, talvez você não perceba que as revisões no código tributário podem afetar o quanto você acaba após a venda. Saiba como as novas leis tributárias o afetarão se você decidir mudar.

As regras antigas
No passado, os vendedores podiam adiar impostos sobre ganhos de capital sobre todos os lucros passados, não importando o tamanho, desde que atendessem aos dois requisitos a seguir:

• Comprou uma casa de reposição que custa mais do que o valor recebido pela casa que foi vendida.
• Adquiriu a substituição dentro de dois anos antes ou dois anos após a data da venda.

Por exemplo, suponha que você comprou uma casa por US $ 200.000 e a vendeu em cinco anos por US $ 300.000. Desde que você compre outro dentro de dois anos por pelo menos US $ 300.000, poderá evitar o imposto sobre ganhos de capital sobre o lucro de US $ 100.000. Além disso, você poderia continuar esse processo todos os anos, potencialmente construindo uma quantidade ilimitada de ganhos diferidos de impostos. Então, quando você morreu, o ganho poderia ter sido eliminado devido ao aumento na provisão de base para seus beneficiários.

Além disso, um vendedor que atingisse a idade de 55 anos poderia excluir permanentemente até US $ 125.000 em lucros sem comprar outra casa.

Os novos regulamentos
Em 6 de maio de 1997, a Lei de Isenção de Contribuintes de 1997 entrou em vigor. O ato acabou com o diferimento contínuo ilimitado dos lucros e o substituiu por exclusões limitadas.

Agora, os contribuintes individuais podem excluir até US $ 250.000 em lucros na venda de suas casas. Os casais que arquivam em conjunto podem excluir US $ 500.000 de sua renda tributável. A idade não é um fator e você não precisa comprar uma casa de reposição. Depois de fazer a exclusão, você pode comprar uma casa mais barata ou até alugar uma. Melhor ainda, o IRS permitirá que você use a exclusão sempre que vender sua residência principal.

Existem duas regras:

• Você deve ter possuído e usado a casa como sua residência principal por pelo menos dois dos cinco anos anteriores.
• Você não pode ter usado a exclusão durante os dois anos anteriores.

Por exemplo, suponha que um casal tenha comprado sua casa há oito anos por US $ 200.000 e morado nela durante esse período. Agora eles estão prontos para vender por US $ 450.000 e mudar para uma casa maior, que custa US $ 400.000 em uma parte menos cara do país para acomodar sua família em expansão. Por causa da exclusão, eles não terão que pagar imposto sobre ganhos de capital sobre o lucro de US $ 250.000.

Vejamos 20 anos no futuro, quando nosso casal quiser se aposentar e reduzir o tamanho de um condomínio. Eles vendem sua grande casa por US $ 1 milhão e compram um condomínio por US $ 750.000. Eles terão um ganho de capital de US $ 600.000 (US $ 1 milhão - US $ 400.000) na venda da casa. No entanto, eles só terão que pagar impostos sobre US $ 100.000 de lucro por causa da exclusão de US $ 500.000. Eles podem usar os US $ 250.000 em dinheiro que restam depois de comprarem o condomínio da maneira que desejarem.

Pontos adicionais
Os dois anos necessários de propriedade e uso durante o período de cinco anos que termina na data da venda não precisam ser contínuos. Portanto, se você alugou sua casa durante o primeiro, terceiro e quinto ano de propriedade, mas viveu nela pelo segundo e quarto anos, ainda pode fazer a exclusão.

Além disso, há exceções à regra de ocupação de dois anos. Estes incluem: incapacidade, condenação e divórcio.

Se a exclusão acabar com todo o seu ganho, você não precisará informar a venda no seu retorno de imposto. Caso contrário, você deve arquivar a transação no Cronograma D. Nos dois casos, certifique-se de manter todos os registros por pelo menos três anos.

Não pense que você só pode usar essa exclusão se possuir uma casa unifamiliar tradicional. O ato se aplica a qualquer residência que você considere sua residência principal, como:

• Casa flutuante
• Condomínio ou moradia
• Apartamento cooperativo
• Casa móvel

Como reduzir o imposto
Embora evitar impostos com lucro de US $ 250.000 (US $ 500.000 para arquivadores de impostos conjuntos) seja significativo, pode não ser suficiente para compensar totalmente os ganhos de alguns vendedores. Existem algumas ações que você pode fazer para aumentar sua base de custos e reduzir sua obrigação tributária.

Volte pelos seus registros para descobrir se você tinha outras despesas permitidas, incluindo:

• Taxas de liquidação ou custos de fechamento quando você comprou a casa
• Impostos imobiliários devidos pelo vendedor, mas pelos quais você pagou e não foi reembolsado
• Melhorias domésticas, como uma nova adição de telhado ou sala

A linha inferior
Por fim, observe seus outros investimentos. Você possui ações, títulos ou outros bens imóveis que valem menos do que você pagou por eles? Você poderia vendê-las e usar as perdas para compensar o ganho de capital na venda da casa.