As reformas da sua casa serão recompensadas?

A reforma de certas áreas de uma casa unifamiliar é uma excelente maneira de os proprietários adicionarem maior funcionalidade e beleza a uma propriedade às custas de outra pessoa. Ao escolher o projeto certo para melhorar o seu espaço, uma parte significativa da despesa pode ser repassada aos futuros proprietários na forma de maiores valores de propriedade.

Principais Takeaways

• A remodelação pode aumentar o retorno do investimento (ROI) de uma casa. Os decks de madeira, a substituição de janelas e as atualizações de cozinha e banheiro tendem a gerar os maiores ROIs.
• Para recuperação de custos, os projetos de remodelação geralmente precisam corrigir um projeto ou falha estrutural para recuperar o custo de construção.
• O custo da renovação das propriedades de aluguel pode ser recuperado durante uma venda, mas também com o aumento das taxas de aluguel comandadas por casas atualizadas.
• Os empréstimos para aquisição de imóveis residenciais são uma maneira de financiar projetos de renovação, permitindo pagamentos somente de juros até que a propriedade seja vendida e os custos recuperados.
• Um dos maiores erros da reforma é melhorar uma casa bem acima da média das casas vizinhas. Os preços das casas tendem a refletir os gostos dos compradores locais e o valor que estão dispostos a pagar.

O que considerar antes de renovar

O retorno do investimento (ROI) de qualquer projeto de renovação é uma função das características do mercado local, da condição do mercado imobiliário residencial quando o imóvel é vendido e da qualidade do trabalho realizado. Historicamente e, em média, certos projetos, como a adição de um deck de madeira, melhorias na cozinha e no banheiro e a substituição de janelas, têm mostrado o maior ROI, independentemente da localização da propriedade ou do estado do mercado imobiliário residencial.

Renovações maiores nem sempre são melhores, pois gastar mais nem sempre garante maior criação de valor.

No entanto, a menos que o projeto de reforma seja projetado para corrigir um problema estrutural ou falha de projeto, é improvável que um proprietário ganhe mais do que o custo de construção. Se a recuperação de custos é uma consideração tão importante quanto o aumento do prazer de melhorar a propriedade, os proprietários devem considerar o gosto dos possíveis compradores ao decidir quais projetos buscar.

Para os investidores que reformam imóveis para aluguel, o custo de aprimorá-lo pode ser recuperado não apenas no momento da venda, mas também através do aumento das taxas de aluguel comandadas por residências atualizadas.

Ainda assim, os proprietários precisam ter cuidado com os projetos que escolhem concluir, uma vez que os possíveis ganhos de valor só podem ser realizados na medida em que houver compradores dispostos a pagar pelas reformas.

Considere sua localização

Ao considerar qualquer tipo de projeto, é essencial garantir que as melhorias feitas sejam apropriadas para o tipo específico de habitação e área de propriedade local. Um erro que os proprietários costumam fazer é melhorar suas casas bem acima da média das casas vizinhas. Os compradores são atraídos por bairros específicos por causa dos serviços localizados nas proximidades e porque as casas nessa área estão vendendo dentro da faixa de preço desse comprador. Embora uma casa melhorada bem acima de outras próximas ainda possa receber o mesmo nível de interesse em comparação com outras que estão sendo comercializadas, é improvável que ela consiga um prêmio bem acima da média, simplesmente por causa das melhorias extras.

Os agentes imobiliários saberão quando o aumento do valor percentual for maior para as casas com preços médios ou abaixo da média em um determinado bairro e menor para as casas com preços no topo de seus respectivos mercados. É durante esses períodos de maior atividade econômica e maior demanda imobiliária que as melhorias terão o maior impacto no valor de mercado de uma casa.

O tempo também terá um impacto na capacidade de uma melhoria de aumentar os valores das propriedades. Fazer melhorias estruturais ou de design, como adições de construção ou acabamento de espaço bruto, agregará valor por um período de tempo mais longo do que, digamos, atualizações de cozinhas e banheiros ou melhorias tecnológicas, como novos sistemas de ar condicionado, porque os últimos tendem a se tornar obsoletos hora extra.

A localização geográfica também terá um grande impacto no retorno mais rápido ou maior dos projetos. Por exemplo, o tempo de manutenção e o custo das piscinas no solo dificultam a recuperação do custo da instalação e, em alguns casos, reduzirão o valor geral de uma casa. No entanto, isso pode não ser o caso nas regiões sul dos EUA, onde períodos prolongados de clima extremamente quente tornam as piscinas uma adição valiosa para alguns proprietários.

Como o governo pode ajudar

Por causa dos juros hipotecários serem dedutíveis do imposto de renda, o tio Sam pode ajudar a subsidiar a melhoria da casa, tornando o custo da construção ainda menos oneroso para os proprietários.

Para os menos avessos ao risco, os proprietários que acumularam patrimônio adequado em suas casas podem usar instrumentos financeiros, como refinanciamento de saque ou empréstimo com capital próprio, para financiar seus projetos de construção. Usando esses métodos, o único dinheiro necessário para concluir os projetos planejados seria o pagamento de juros para manter os empréstimos, que na maioria dos casos são dedutíveis de impostos. O principal pode ser reembolsado quando o imóvel for finalmente vendido.

Retorno do investimento do projeto

A razão final para assumir qualquer projeto de reforma como proprietário-ocupante é o prazer recebido por morar em uma casa atualizada. Para aqueles que desejam lucrar com uma reforma, existem várias fontes que oferecem informações sobre o retorno esperado em projetos específicos. Por exemplo, a revista REALTOR® publica um relatório anual "Custo versus valor" que compara o custo de projetos de reforma comuns e mostra o retorno que os proprietários de imóveis podem esperar. Essas estimativas de retorno são baseadas nos fundamentos do mercado imobiliário residencial da época, bem como no custo médio de construção.

A Tabela 1 contém estimativas médias nacionais, mas os proprietários podem encontrar informações mais específicas no Remodeling Online, oferecendo as mesmas estimativas para diferentes áreas geográficas dos EUA. Esses intervalos médios de retorno dos projetos de remodelação mais comuns fornecem aos possíveis vendedores uma ampla indicação de quais projetos têm maior probabilidade de devolver grande parte do custo do projeto à venda. Os diferenciais nas recuperações médias são explicados pelo escopo e pela qualidade do trabalho realizado, com projetos menores e menos úteis na extremidade inferior da faixa.

Fonte: Remodelação Online

Melhorias, como a reforma de escritórios e quartos, apresentaram os maiores intervalos de recuperação, de 50 a 70%. A grande expansão se deve a diferenças no tamanho das reformas e à importância que o quarto tem no design geral da casa, como o quarto de hóspedes e a suíte master. (Para leitura relacionada, consulte "6 coisas que você acha que agregam valor à sua casa - mas não o fazem")

A linha inferior

Ao contemplar qualquer projeto de reforma, os proprietários devem considerar o valor que receberão do projeto sobre qualquer recuperação de custo que possa estar disponível em uma venda. No entanto, ao contemplar duas mudanças igualmente úteis, os proprietários devem pesquisar guias imobiliários locais para determinar quais projetos têm maior probabilidade de pagar por si mesmos. Lembre-se de que maior nem sempre é melhor, e gastar mais nem sempre garante um maior grau de criação de valor. Os preços das casas sempre refletirão o gosto dos compradores de propriedades locais e os valores que esses compradores estão dispostos a pagar em um bairro ou subdivisão específica.