Estratégias bem sucedidas de investimento de encerramento

Investir no mercado de encerramento é uma estratégia que exige um nível de sofisticação e diligência que está muito além do que a maioria das pessoas percebe. Pode ter um grande potencial, mas é preciso um esforço real para lucrar. Como tal, deve ser abordado como qualquer investimento significativo, exigindo foco; diligência; e pesquisa cuidadosa sobre propriedades locais, tendências econômicas e demográficas. Também requer a formação de uma estratégia para adquirir propriedades e, eventualmente, vendê-las.

visão global

Comprar carros usados ​​em leilão é semelhante ao investimento em propriedades executadas. Os revendedores de carros usados ​​são pessoas que conhecem todas as marcas e modelos, bem como seus defeitos comuns e a maneira de alterá-los para criar valor. Eles correm um risco significativamente menor do que a pessoa comum que frequenta o leilão apenas para comprar um carro com desconto.

Muitos compradores de execuções hipotecárias vão ao leilão nas etapas do tribunal com a esperança de fazer uma pechincha - a disparidade entre o preço do leilão e o valor intrínseco da propriedade. Mas eles podem não ter nenhum conhecimento real do investimento ou estratégias de mitigação de risco. Os investidores experientes no mercado de encerramento residencial sabem que contar com o diferencial de preço como principal fonte de receita de investimento é uma receita para o desastre.

O método correto para obter uma propriedade de encerramento não é a abordagem da espingarda, mas a seleção de propriedades que estão em um locale destinado a reconstrução ou aprimoramento. O imóvel precisa ter qualidades únicas que o diferenciam dos demais vizinhos ou do mercado local ou que apresentem alguma oportunidade de criação de valor.

Estratégias de Investimento

Qualquer investidor em imóveis deve ter uma estratégia específica que inclua os objetivos e a maneira de adquirir o imóvel, mantê-lo e, eventualmente, descartá-lo. Essa estratégia é ainda mais crítica ao investir no mercado de encerramento. Você deve determinar se a execução executada ocorreu como resultado de alguma circunstância única relacionada ao antigo proprietário ou é o resultado de uma tendência mais ampla que pode afetar o mercado local.

Os investidores precisam fazer uma quantidade significativa de pesquisa no mercado imobiliário local. A demanda por propriedades é uma função do crescimento populacional, do emprego, da renda disponível e de mudanças demográficas. Isso afetará bastante os preços, bem como a capacidade de vender propriedades no final do período de investimento.

Pesquise o futuro desenvolvimento de infraestrutura, como estradas, escolas e projetos comunitários. Aprenda também como o governo local e estadual apóia o crescimento dos negócios e planeja corrigir problemas específicos, como tráfego, qualidade do ar, crimes e impostos. Todos esses itens tornarão uma área mais desejável e aumentarão o valor das propriedades dentro dela.

Estratégias de Aquisição

A maioria dos investidores foi ensinada a vasculhar publicações que listam ativos que vão a leilão e a corresponder com os proprietários sobre sua intenção de comprar o imóvel antes que ele entre no bloco de leilão. Embora as negociações possam ser obtidas nas etapas do tribunal, encontrar maneiras alternativas de garantir propriedades em dificuldades melhorará muito suas chances de fechamento. Também pode oferecer uma oportunidade para entender e analisar completamente a propriedade.

Por exemplo, digamos que um investidor obtenha acesso às propriedades usando seus contatos no mercado e o conhecimento de empréstimos residenciais para ajudar os proprietários em dificuldades a negociar com seus credores. Se os problemas do empréstimo forem resolvidos, o investidor não apenas aumenta sua reputação com os proprietários e os credores, como também pode obter referências e acesso a outras pessoas com empréstimos problemáticos. E se a situação não puder ser resolvida, o investidor é o primeiro da fila a adquirir a propriedade - porque conquistou a confiança dos proprietários. Os investidores também podem tomar uma decisão informada sobre a compra do imóvel, pois, através de seus esforços, aprenderam sobre os inconvenientes e benefícios do imóvel.

Outra estratégia é comprar os empréstimos em dificuldades com desconto dos credores. Bancos e outras instituições de crédito não gostam de adquirir execuções duma hipoteca. Para evitar a aquisição de imóveis pertencentes a imóveis (REO), essas instituições geralmente vendem vários empréstimos vencidos com um desconto significativo ao par.

Os investidores podem ser mais flexíveis do que os credores na elaboração de um empréstimo vencido, às vezes transformando-o novamente em um empréstimo vencido que terá um retorno muito maior, graças à menor base do investidor no investimento.

Depois de temperar os empréstimos, os investidores podem detê-los ou vendê-los com um prêmio, uma vez que estejam em execução há algum tempo. Caso não possam ser elaboradas, o investidor pode encerrar a propriedade e obter o título sem ter que competir com outras partes. A única desvantagem dessa abordagem é que a compra de um conjunto de empréstimos requer um desembolso de capital maior do que a compra de propriedades individuais em leilão. O ponto é que existem maneiras criativas de reduzir a concorrência na aquisição de um ativo de baixo desempenho.

Estratégias de período e saída de retenção

Os investidores também devem ter certeza do que fazer quando o ativo for adquirido.

A propriedade será "lançada" de volta ao mercado ou será mantida e temperada aguardando uma mudança de mercado antes da venda? Os investidores que desejam comprar foreclosures e depois revendê-los logo após a compra devem encontrar maneiras de melhorar a propriedade. As melhorias que proporcionam o melhor retorno possível incluem a adição de quartos e banheiros, cozinhas remodeladas e porões de acabamento ou outros espaços não utilizados.

Como as informações sobre transações de propriedades são de conhecimento público, alguns possíveis compradores terão receio de pagar um prêmio por uma propriedade imediatamente após uma venda de encerramento, mesmo que seu preço esteja alinhado com outras propriedades na área. A criação de valor por meio da remodelação ajuda a justificar o preço de revenda mais alto e pode reduzir o risco de longos períodos de marketing. No entanto, os investidores devem ter cuidado para não melhorar tanto a propriedade que seu preço seja muito maior do que as propriedades vizinhas.

Outra estratégia é manter ativos como propriedades de aluguel até que algo aconteça no mercado para aumentar os valores das propriedades. Mais uma vez, os investidores devem estar cientes do mercado de aluguel para garantir que haja uma quantidade adequada de demanda por espaço para aluguel. E que o imóvel adquirido terá aluguel suficiente para cobrir o custo de manutenção do imóvel.

Para aqueles que conseguem lidar com o tempo e o esforço adicionais necessários para serem proprietários, comprar propriedades com desconto com desconto e convertê-las em propriedades para aluguel pode criar uma riqueza significativa. A capacidade de obter financiamento atraente, como empréstimos apenas com juros em conjunto com a dedutibilidade dos juros das hipotecas do imposto de renda, fornece uma ótima maneira de criar fluxo de caixa enquanto aguarda o momento certo para vender.

Embora os imóveis residenciais não sejam tão voláteis quanto as outras classes de ativos, são caracterizados por longos períodos de baixos retornos e, em seguida, um "pop" no valor correspondente a alguma mudança importante na demanda que explica uma parcela significativa do retorno. Novamente, esse é o ímpeto para a pesquisa em andamento e uma estratégia de período de espera que ajudará a estimar o momento do salto do valor e a criar um plano para o ativo em preparação para a venda.

Saída estratégica

Não pensar em uma estratégia de saída é um grande erro que os novos investidores geralmente cometem. Muitos têm a falsa impressão de que o melhor momento para investir em propriedades de execução duma hipoteca é quando há uma abundância delas disponíveis. Na verdade, um aumento significativo nas casas para venda e propriedades de execução de hipoteca ressalta algum problema que está impedindo as pessoas de pagar seus empréstimos ou tornando-as indispostas a manter suas casas. Isso pode ser devido à perda de empregos na área ou a algum problema de infraestrutura que torne a área indesejável. Essas tendências terão um impacto positivo no fornecimento de casas disponíveis para venda ou execução de hipotecas e um impacto negativo na demanda. Isso significa que será mais difícil vender a propriedade até que os fundamentos do mercado melhorem.

Um erro comum cometido por investidores que dependem unicamente do diferencial de preços para seus lucros é que eles não conseguem perceber o impacto negativo dos custos contábeis. As despesas podem incluir pagamentos de hipotecas, impostos, seguros e manutenção durante um período prolongado de marketing e vendas.

Definir um prazo para vender uma propriedade e depois descontar o preço até que a propriedade seja vendida é uma maneira de evitar custos de transporte excessivos. É muito melhor vender com lucro pequeno a zero do que continuar comercializando um imóvel por um preço que garanta um longo período de marketing e, portanto, altos custos de transporte que possam levar a perdas.

A linha inferior

Investir em ativos imobiliários de baixo desempenho para gerar riqueza é uma estratégia viável, mas não é uma maneira de enriquecer rapidamente. Para cada história de trapos em riquezas, há mais 10 pessoas que perderam seu capital porque não acompanharam as mudanças nas tendências do mercado.

Aqueles que obtiverem sucesso no mercado de encerramento estudaram as estratégias e táticas de outros investidores de sucesso. Eles investiram tempo e recursos para estabelecer os contatos de mercado necessários para criar uma vantagem competitiva sobre os outros. Mas dedicar tempo e energia para conhecer o mercado imobiliário local é apenas uma das várias estratégias que os investidores podem usar para se familiarizar com a concorrência. O sucesso vem da aquisição cuidadosamente elaborada e executada, bem como de estratégias de saída inteligentes.