Você deve refinanciar sua hipoteca quando as taxas de juros subirem?
Não é uma má idéia considerar o refinanciamento de sua hipoteca quando as taxas de juros estão baixas. E eles ainda são, historicamente falando. No entanto, as taxas de juros começaram a subir e é esperado que continuem a fazê-lo. Como isso deve afetar sua decisão de refinanciar?
Isso, é claro, depende da taxa de juros que você está pagando atualmente em sua hipoteca. Uma hipoteca mais antiga ainda pode ter uma taxa de juros mais alta do que as oferecidas atualmente. E mesmo em um clima de juros relativamente baixos, existem prós e contras no refinanciamento de uma hipoteca. Seu melhor rating de crédito, por exemplo - ou uma decisão de alterar a duração de sua hipoteca - também pode trazer termos de refinanciamento que podem economizar dinheiro a longo prazo. Mas talvez você não esteja planejando ficar a longo prazo. Existem também alguns programas especiais de refinanciamento que podem ser particularmente benéficos para aqueles que se qualificam. Veja como trabalhar no processo de tomada de decisão.
Principais Takeaways
- Sua situação individual deve determinar se você refinancia sua hipoteca ou não - não apenas se as taxas de juros estão subindo ou diminuindo.
- As vantagens do refinanciamento incluem obter uma melhor taxa de juros, aumentar seu patrimônio líquido e aumentar seu fluxo de caixa de curto prazo.
- As desvantagens incluem pagar muito pelos custos de fechamento, acabar com uma taxa de juros mais alta, porque você não deseja pagar os custos de fechamento, perder patrimônio em um refinanciamento de saque e diminuir seu patrimônio líquido.
- Programas especiais da Fannie Mae, Freddie Mac, FHA e VA podem ajudar certos proprietários a garantir hipotecas mais acessíveis.
Você deve considerar isso?
No passado, baixas taxas de juros criavam um frenesi de refinanciamento no mercado. Mas em qualquer economia, a única maneira de saber se um refinanciamento faz sentido para você é considerar os detalhes de sua situação única.
Qual é a taxa mais baixa do que a que você possui atualmente?
Em vez de ouvir as "regras" sobre quanto de uma porcentagem de mudança nas taxas de juros você deve procurar antes de refinanciar, observe quanto dinheiro você precisará economizar. Uma redução de 1% na taxa é muito mais significativa se você tiver uma hipoteca de US $ 500.000 do que se tiver uma que é de US $ 100.000.
Quanto tempo você planeja manter a hipoteca?
Assim como quando você comprou sua casa, você terá que pagar os custos de fechamento com seu refinanciamento. Se você planeja vender sua casa em alguns anos, você mal consegue se equilibrar (ou realmente ficar para trás) refinanciando. Por quê? Se a economia mensal para o restante de sua hipoteca não for maior que os custos de fechamento associados ao refinanciamento, você perderá. Se você reverter os custos de fechamento da sua hipoteca em vez de pagá-los antecipadamente, estará pagando juros sobre eles, portanto, será necessário incluir essa despesa no seu cálculo de equilíbrio.
Você pode refinanciar para um prazo mais curto?
Se você tiver 20 anos restantes em sua hipoteca e refinanciar uma nova hipoteca de 30 anos, não poderá economizar dinheiro a longo prazo, mesmo com uma taxa mais baixa. No entanto, se você puder refinanciar essa hipoteca de 20 anos para uma hipoteca de 15 anos, a combinação de uma taxa de juros mais baixa e um prazo mais curto reduzirá substancialmente o montante total de juros que você pagará antes de possuir a casa gratuitamente e Claro.
Prós
Obter um empréstimo melhor
Aumente seu patrimônio líquido a longo prazo
Aumentar o fluxo de caixa de curto prazo
Contras
Pagar em excesso nos custos de fechamento
Pagamento excessivo de juros porque você não deseja custos de fechamento
Perda de patrimônio
Impactando negativamente seu patrimônio líquido a longo prazo
O que você espera ganhar
Feito corretamente, um refinanciamento pode trazer benefícios imediatos e duradouros. Você pode:
Obter um empréstimo melhor
Talvez você esteja em uma posição financeira melhor agora do que quando tirou sua hipoteca existente. O refinanciamento pode fornecer uma oportunidade para obter uma melhor taxa de juros ou simplesmente tornar uma boa hipoteca ainda melhor. De qualquer forma, você aumentará sua segurança financeira de curto e longo prazo e aumentará as chances de que os tempos difíceis não o exponham ao risco de perder sua casa.
Aumente seu patrimônio líquido a longo prazo
Com a economia do refinanciamento de sua hipoteca, você gastará menos com juros. É o dinheiro que você pode arrumar para se aposentar ou usar para outra meta financeira de longo prazo.
Aumentar o fluxo de caixa de curto prazo
Se o refinanciamento diminuir o pagamento mensal, você terá mais dinheiro para trabalhar mensalmente. Isso pode reduzir a pressão financeira cotidiana em sua casa e criar oportunidades para investir em outro lugar.
Perigos do refinanciamento
O refinanciamento de uma hipoteca introduz novos elementos em sua situação financeira. Os riscos de sua hipoteca original ainda estão presentes, e alguns novos vêm à tona.
Pagar em excesso nos custos de fechamento
Credores sem escrúpulos podem aplicar uma série de taxas desnecessárias e / ou infladas no custo de sua hipoteca. Além disso, eles podem não divulgar alguns desses custos antecipadamente, na esperança de que você se sinta investido demais no processo para desistir.
Pagamento excessivo de juros porque você não deseja custos de fechamento
Um refinanciamento geralmente não exige dinheiro para fechar. Uma maneira de os credores compensarem isso é oferecer uma taxa de juros mais alta. Digamos que você tenha duas opções: um refinanciamento de US $ 200.000 com custos de fechamento zero e uma taxa de juros fixa de 5% por 30 anos, ou um refinanciamento de US $ 200.000 com US $ 6.000 em custos de fechamento e uma taxa de juros fixa de 4, 75% por 30 anos. Supondo que você mantenha o empréstimo por todo o período, no cenário A, pagará um total de US $ 386.511. No cenário B, você pagará US $ 381.586. Ter "sem custos de fechamento" acaba custando US $ 4.925. Você pode pensar em outra coisa que você prefere fazer com quase US $ 5.000 a doá-la ao banco?
Perda de patrimônio
A parte da hipoteca que você pagou, seu patrimônio em casa, é a única parte da casa que é realmente sua. Esse valor aumenta pouco a pouco a cada pagamento mensal da hipoteca até que, um dia, você seja o proprietário de toda a casa e poderá reivindicar cada centavo dos recursos, se optar por vendê-lo. Mas se você fizer um refinanciamento de saque - rolando os custos de fechamento para o novo empréstimo ou estendendo o prazo do seu empréstimo - você reduzirá a porcentagem de sua casa que realmente possui. Mesmo que você permaneça na mesma casa pelo resto da vida, pode acabar pagando hipotecas por 50 anos se tomar más decisões de refinanciamento. Você pode acabar gastando muito dinheiro dessa maneira, para não mencionar nunca possuir verdadeiramente sua casa.
Impactando negativamente seu patrimônio líquido a longo prazo
O refinanciamento pode reduzir seu pagamento mensal, mas muitas vezes tornará o empréstimo mais caro no final, se você adicionar anos à sua hipoteca. Se você precisar refinanciar para evitar perder sua casa, poderá pagar mais a longo prazo. Mas se seu objetivo principal é economizar dinheiro, saiba que um pagamento mensal menor não se traduz necessariamente em economia de longo prazo.
Opções de refinanciamento
Existem alguns programas especiais de refinanciamento que podem ser particularmente benéficos para os mutuários qualificados.
High LTV Refinance Option (Fannie Mae) e Freddie Mac Enhanced Relief Refinance.
Esses novos programas da Fannie Mae e Freddie Mac foram projetados para substituir o Programa de Refinanciamento Residencial Acessível (HARP), que expirou em 31 de dezembro de 2018. O HARP foi criado para ajudar os proprietários que não foram capazes de tirar proveito de outras opções de refinanciamento porque sua casa havia diminuído em valor. Seu objetivo era melhorar a acessibilidade de longo prazo de um empréstimo para ajudar a impedir que as pessoas perdessem suas casas para a execução duma hipoteca. Para os novos programas, apenas as hipotecas mantidas pela Fannie Mae (Opção de refinanciamento de alta LTV) ou Freddie Mac (FMERR) que podem ser aprimoradas com refinanciamento e originadas em 1 de outubro de 2017 são elegíveis. Além disso, os mutuários devem estar atualizados sobre seus pagamentos.
Os proprietários cujas casas estão submersas e cujos empréstimos foram originados entre junho de 2009 e o final de setembro de 2017 não são elegíveis para um dos programas de substituição de HARP da Fannie Mae e Freddie Mac.
FHA Streamline.
Um refinanciamento da FHA Streamline foi desenvolvido para proprietários que já possuem uma hipoteca da FHA. Seu objetivo é fornecer uma nova hipoteca da FHA com melhores condições que reduzirão o pagamento mensal do proprietário. O processo deve ser rápido e fácil, não exigindo nenhuma nova documentação de sua situação financeira e nenhuma nova qualificação de renda. Esse tipo de refinanciamento não requer uma avaliação residencial, inspeção de cupins ou relatório de crédito. Uma desvantagem possível para alguns proprietários é que um refinanciamento simplificado da FHA não permite sacar.
VA Streamline.
Esse programa, também conhecido como Empréstimo para refinanciamento de redução de taxa de juros (IRRRL), é semelhante a um refinanciamento simplificado da FHA. Você já deve ter um empréstimo VA e o refinanciamento deve resultar em uma taxa de juros mais baixa, a menos que você esteja refinanciando de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) para uma hipoteca de taxa fixa. O credor pode exigir uma avaliação e um relatório de crédito, embora o VA não exija. Observe que o VA e o Bureau de Proteção Financeira do Consumidor emitiram recentemente uma ordem de aviso de que os membros do serviço e os veteranos têm recebido várias ofertas não solicitadas com informações enganosas sobre esses empréstimos. Verifique com o VA antes de agir em qualquer oferta de um IRRRL do VA.
Com a linha de fluxo VA e a linha de fluxo FHA, é possível pagar poucos ou nenhum custo de fechamento antecipadamente. No entanto, esses custos serão incluídos na hipoteca ou você pagará uma taxa de juros mais alta em troca de não pagar os custos de fechamento. Portanto, enquanto você não ganhará dinheiro adiantado, ainda pagará pelo refinanciamento a longo prazo.
A linha inferior
Qualquer bom refinanciamento deve beneficiar os mutuários, diminuindo os pagamentos mensais da moradia e / ou diminuindo o prazo da hipoteca. Infelizmente, como em qualquer transação financeira importante, existem complexidades que podem atrapalhar o comprador incauto e resultar em um mau negócio. Conhecer o processo o ajudará a encontrar um credor e um programa de refinanciamento que ofereçam o melhor valor para sua situação.