Propriedades de Aluguel: Prós e Contras

Possuir um imóvel alugado pode ser financeiramente compensador. Se você estiver explorando esse tipo de imóvel como investimento, esteja ciente dos riscos e responsabilidades.

Propriedades de aluguel: uma visão geral

A idéia de comprar uma casa ou apartamento para alugar com fins lucrativos pode parecer atraente. Mas a compra de um imóvel alugado para renda e valorização do capital a longo prazo pode ter seus altos e baixos. Por exemplo, o mercado imobiliário pode variar dependendo da localização, oferta e demanda e da economia.

Financeiramente falando, para que o aluguel seja realmente rentável, o retorno que você obtém deve ser maior do que o que poderia obter em investimentos conservadores, como títulos e ações de primeira linha, devido aos riscos reais envolvidos. E no lado humano, nem todos têm a capacidade de gerenciar propriedades e inquilinos.

Principais Takeaways

• As propriedades de aluguel podem ser financeiramente gratificantes e têm inúmeros benefícios fiscais.
• As desvantagens incluem a falta de liquidez, o custo de manutenção e o potencial de inquilinos difíceis e o apelo do bairro a declinar.
• É fundamental que os investidores em qualquer tipo de imóvel se mantenham atualizados sobre as taxas de juros e consultem um profissional tributário.

Prós de propriedades de aluguel

Existem vários benefícios em possuir um imóvel alugado. Eles incluem:

Benefícios fiscais

O Internal Revenue Service permite deduzir muitas despesas relacionadas ao aluguel de imóveis nas categorias de:

• Despesas ordinárias e necessárias
• Melhorias
• Depreciação

Isso significa que você pode deduzir seu seguro, juros sobre sua hipoteca, custos de manutenção e desgaste físico em sua propriedade.

A depreciação pode produzir uma perda nominal que, por sua vez, você pode deduzir contra outras receitas. Em outras palavras, você pode obter um fluxo de caixa positivo líquido da receita de aluguel menos despesas e ainda ter uma perda líquida para fins fiscais. Mas esteja ciente de que a depreciação também reduz a base de custo de uma propriedade para calcular ganhos de capital quando você vende sua propriedade.

Além disso, a Lei de Cortes e Empregos Tributários de 2017, que entrou em vigor em 1º de janeiro de 2018, oferece uma série de novos benefícios fiscais para os proprietários. Se você possui uma entidade de fluxo contínuo (também conhecida como empresa de transferência) e a opera como uma empresa exclusiva, sociedade de responsabilidade limitada, parceria ou corporação S, agora pode deduzir um valor igual a 20% do seu aluguel líquido renda - desde que sua renda anual total tributável de todas as fontes após deduções seja inferior a US $ 157.500 para solteiros ou US $ 315.000 para casais que arquivam em conjunto.

É uma boa idéia consultar um profissional tributário se você estiver pensando em possuir um imóvel para alugar, especialmente considerando as alterações recentes no código tributário.

Aluguer por temporada

Se você alugar sua propriedade sazonalmente, poderá utilizá-la por 14 dias por ano - ou 10% do número de dias em que aluga a terceiros a um preço justo de mercado - e ainda poderá deduzir suas despesas.

1031 Exchange

Em uma troca de 1031, você pode vender um imóvel alugado e investir em outro tipo “similar” sem pagar impostos sobre ganhos de capital.

Alugar espaço extra

Você também pode tratar uma sala ou área de sua casa - como uma garagem, porão ou unidade de moradia acessória - como um aluguel, baixando uma porcentagem dos juros da hipoteca e outras despesas contra sua receita, embora você deva estar ciente das armadilhas potenciais de alugar um espaço extra, incluindo regras de zoneamento local.

Os prós e contras de possuir imóveis para locação

Contras de propriedades de aluguel

Também há desvantagens em possuir um imóvel alugado. Eles incluem:

Falta de liquidez

O setor imobiliário não é um ativo líquido. Mesmo no mercado mais quente, pode demorar vários meses para concluir uma venda. E se o seu timing for determinado por uma emergência ou outro evento inesperado, sua necessidade de vender rapidamente pode não gerar o melhor preço.

Aumento de impostos e prêmios de seguro

Os juros e o principal de sua hipoteca podem ser fixos, mas não há garantia de que os impostos não aumentem mais rápido do que você pode aumentar os aluguéis. Os prêmios de seguro também podem aumentar, como ocorreram após desastres naturais.

Inquilinos difíceis

Apesar de sua diligência na verificação de possíveis locatários, você pode acabar com inquilinos que não são ideais. Por exemplo, eles podem ser carentes ou exigentes, pagar atrasados, esquecer de desligar a água e assim por diante. Ou eles podem ser destrutivos, caso em que a provisão para depreciação no código tributário pode ser extremamente inadequada. Você pode, no entanto, sempre adicionar um passageiro ao formulário de contrato padrão que especifique regras sobre ocupação, animais de estimação, fumo, seguro de inquilino e similares. Um depósito de segurança também pode ser útil aqui.

Declínio do bairro

Em um cenário ideal, sua propriedade de investimento florescerá em meio a outras habitações bem mantidas e as comodidades locais melhorarão. Como resultado, seu fluxo de caixa aumentará constantemente e seus custos permanecerão estáveis. No entanto, os bairros podem mudar e seu investimento pode se depreciar com o tempo. Você deve prestar atenção à política local em que investe, exatamente como faria onde mora. Com alguma diligência, você pode minimizar essa exposição.

Alterações desfavoráveis ​​no código tributário

O código tributário não está imune a alterações. Isso pode mudar de maneira a reduzir ou eliminar alguns ou todos os benefícios fiscais da propriedade da casa e das empresas de fluxo.

Papel do Proprietário

Ser proprietário não é para todos. Você pode sentir vergonha de aumentar os aluguéis ou proteger a maneira como os outros tratam sua propriedade, o que pode levar a conflitos. Você pode até se tornar amigo de seus inquilinos ou eles já podem ser familiares ou amigos. Se você não puder ser firme sobre aumentos de aluguel ou cuidados com a propriedade, por exemplo, poderá arrecadar um aluguel que esteja bem abaixo do preço de mercado ou com uma propriedade que esteja subvalorizada.

Manutenção

Na manutenção de uma propriedade, surgem pequenos e grandes reparos. Alguns proprietários podem economizar dinheiro realizando o trabalho. No entanto, a maioria não possui tempo, ferramentas ou habilidades para reparo em casa. Espere pagar as taxas periódicas do contratado.

Considerações Especiais

Independentemente de você estar comprando uma casa principal ou um aluguel, é importante considerar o que está acontecendo com as taxas de juros das hipotecas. Uma dívida hipotecária de taxa fixa baixa geralmente é um bom hedge contra a inflação. Se você é um proprietário, os aumentos periódicos de aluguel são uma maneira de compensar os aumentos inflacionários nas despesas de manutenção de propriedades.

Espera-se que as taxas de juros em 2019 fiquem em média entre 4, 8% e 5, 3% para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Isso sobe de uma média de 4, 19% em 2018 e 3, 99% em 2017, mas ainda é relativamente baixo. Embora essas taxas representem uma oportunidade, também é importante lembrar que as taxas de hipoteca geralmente são mais altas para propriedades de investimento do que para casas tradicionais.