Refinanciamento do seu empréstimo à habitação: um guia de instruções
Você pode estar pensando em refinanciar seu empréstimo para aquisição de imóveis por vários motivos. Convém diminuir o pagamento mensal obtendo uma taxa de juros mais baixa ou estendendo o prazo do empréstimo. Você pode reduzir o prazo do seu empréstimo para pagar menos juros a longo prazo e ficar mais livre da dívida. Você pode até querer tirar mais dinheiro da sua casa. Seja qual for o motivo, aqui estão suas opções e as etapas que você precisa executar em cada caso.
Opção 1: Faça um refinanciamento de saque
Um refinanciamento da sua casa para saque pode ser uma boa maneira de refinanciar um empréstimo com ações para casa, se você também quiser refinanciar sua primeira hipoteca. Quando o seu novo empréstimo for fechado, parte dos recursos será destinada ao pagamento da sua primeira hipoteca e a parte do saque será paga ao seu antigo empréstimo de capital próprio. Se você tiver patrimônio suficiente, poderá até embolsar algum dinheiro adicional.
Por que essa escolha pode ser a certa
Faça a si mesmo estas perguntas ao considerar se faz sentido refinanciar sua primeira hipoteca: Você tem um empréstimo de taxa variável que deseja transformar em um empréstimo de taxa fixa antes que as taxas de juros subam? Você tem um empréstimo de taxa fixa com uma taxa de juros mais alta do que poderia obter hoje? Você tem um empréstimo da Administração Federal de Habitação (FHA) que era a única coisa para qualificar na época, mas agora suas circunstâncias melhoraram e você gostaria de ter um empréstimo convencional mais barato sem seguro hipotecário?
Assim como existem muitas razões pelas quais você pode querer refinanciar um empréstimo com ações, há muitas razões pelas quais você pode querer refinanciar sua primeira hipoteca. Economizar dinheiro ou sair de um empréstimo insustentável em um que você possa gerenciar melhor deve ser suas principais considerações.
Determinando a elegibilidade
Para se qualificar para um refinanciamento de saque, você deve possuir a casa por pelo menos seis meses. Você precisará ter um patrimônio em casa suficiente para pagar o saldo do principal em sua primeira hipoteca, pagar o que deve no seu empréstimo e ainda ter uma participação de 20% em sua casa.
Os credores geralmente vendem as hipotecas originadas para Fannie Mae ou Freddie Mac. Para fazer isso, eles devem seguir as diretrizes de empréstimo de Fannie ou Freddie. A Fannie não comprará empréstimos para refinanciamento de saque em uma residência principal de uma unidade (ou seja, sua casa) com uma taxa de empréstimo / valor (LTV) superior a 80%. Se você possui um empréstimo com saldo alto (os limites variam de acordo com o país), sua taxa de LTV não pode ser superior a 60%. Se você listou sua casa para venda nos últimos seis meses, a taxa máxima de empréstimo / valor permitida é de 70%.
Você também precisará de uma pontuação de crédito mínima de 640 a 680, dependendo da sua relação empréstimo / valor. Entenda que os credores podem ter seus próprios padrões mais rígidos e exigir uma pontuação de crédito mais alta.
Requisitos de empréstimo para valor: um exemplo
Aqui está um exemplo de como os requisitos de valor do empréstimo funcionam em um refinanciamento típico de saque que requer 80% LTV. Se sua casa vale US $ 300.000, você precisará ter US $ 60.000 em patrimônio após fazer um refi de saque. Isso significa que sua primeira hipoteca e seu empréstimo com capital próprio não podem totalizar mais de US $ 240.000. É bom entender como o cálculo funciona, mas você pode usar uma calculadora de refinanciamento de saque online para fazer as contas rapidamente para sua situação. Para descobrir quanto você possui, seu credor solicitará uma avaliação, que custará algumas centenas de dólares.
Custos finais
A desvantagem de escolher a opção de refi de saque é que os custos de fechamento associados a uma primeira hipoteca são geralmente muito mais altos do que os associados a um empréstimo de capital próprio. Se você estiver refinanciando para economizar dinheiro, precisará calcular seu período de equilíbrio e ver quantos meses precisará do novo empréstimo antes de sair depois de fechar os custos. Quanto menor o período de equilíbrio, melhor.
Seu credor pode permitir que você financie seus custos de fechamento, o que facilita a picada dessa despesa adicional no curto prazo. Mas se seu objetivo é gastar menos a longo prazo, pague antecipadamente. Caso contrário, você pagará juros sobre eles até que seu empréstimo seja pago.
Outra possibilidade, se você refinancia um saldo hipotecário relativamente pequeno, é encontrar um credor que ofereça um produto especial. O US Bank, por exemplo, oferece um refinanciamento inteligente para saldos inferiores a US $ 150.000, sem custos de fechamento.
Opção 2: refinanciar para um novo empréstimo para aquisição de ações
Se você está satisfeito com sua primeira hipoteca, convém refinanciar com um novo empréstimo para aquisição de imóveis residenciais.
Por que essa escolha pode ser a certa
Você pode querer obter um novo empréstimo no mesmo valor que você deve no seu empréstimo atual para economizar dinheiro com uma taxa de juros mais baixa e / ou prazo mais curto. Você pode estar interessado em um novo empréstimo por um valor maior se desejar emprestar para cobrir novas despesas. Ou convém obter um novo empréstimo com um prazo mais longo para tornar seus pagamentos mensais mais acessíveis, lembrando que você pagará mais juros a longo prazo dessa maneira. Mas é uma opção melhor do que o não pagamento do empréstimo existente, se você estiver com problemas para efetuar os pagamentos.
Determinando a elegibilidade
Novamente, você precisará atender aos requisitos mínimos de valor do empréstimo para se qualificar, mas esses requisitos são mais baixos para empréstimos sobre o valor do imóvel do que para um refinanciamento de saque. Os requisitos variam de acordo com o credor, mas se você pertencer a uma cooperativa de crédito, por exemplo, poderá emprestar até 90% ou até 100% do valor da sua casa, especialmente se você tiver condições excelentes de crédito e empréstimo.
Você precisará de uma pontuação de crédito de pelo menos 620 para um empréstimo residencial, embora sua taxa de juros seja bastante alta com uma pontuação baixa. As melhores taxas vão para os mutuários com pontuação igual ou superior a 740. Os credores geralmente pagam a maior parte ou todos os custos de fechamento de um empréstimo hipotecário, a menos que você o encerre cedo, dentro dos primeiros 24 a 36 meses; nesse caso, você terá que reembolsar o credor de várias centenas a alguns milhares de dólares pelos custos de fechamento, dependendo da sua localização e tamanho do empréstimo.
Comparando um empréstimo de capital próprio com um refinanciamento de saque
Você precisará obter cotações de vários credores para ver como a taxa de juros de um novo empréstimo para aquisição de imóveis residenciais se compara à realização de um refinanciamento de saque, desde que você esteja interessado e se qualifique para as duas opções. Em geral, empréstimos para aquisição de imóveis residenciais e refis de saque têm taxas de juros mais altas do que simplesmente refinanciar uma primeira hipoteca. Às vezes, um refinanciamento de saque também tem uma taxa de juros mais alta do que um empréstimo de capital próprio. Em ambos os casos, a taxa dependerá da sua relação empréstimo / valor e da sua credibilidade.
Com o refinanciamento de saque ou o novo empréstimo para aquisição de imóveis, você precisará atender a todos os padrões habituais de qualificação de hipotecas, como ter renda suficiente e dívida insuficiente para fazer os pagamentos mensais propostos, um histórico estável de emprego e um boa pontuação de crédito. Você também precisará enviar a documentação para se qualificar financeiramente.
Reúna seus dois extratos bancários mais recentes, recibos de pagamento, W-2s e declarações fiscais federais; página de declarações do proprietário-seguro; página de declarações de seguro contra inundações exigida pelo credor, se aplicável; e seus extratos mais recentes de empréstimos hipotecários e de capital próprio. Esteja preparado para fornecer outros documentos, conforme solicitado pelo subscritor do empréstimo, principalmente se for autônomo.
A linha inferior
Por fim, cabe ao credor determinar se você se qualifica para um refinanciamento de saque ou para um novo empréstimo de capital próprio. Você pode se qualificar com alguns credores e não outros, já que os padrões de empréstimos variam um pouco. Compre com bancos, corretores hipotecários, credores on-line e cooperativas de crédito para encontrar o melhor negócio. E se você pretende refinanciar, use os recursos com sabedoria.