Um guia rápido para ajudar seu filho adulto a comprar uma casa

No mercado atual, os compradores iniciantes de imóveis residenciais, especialmente os millennials, podem se envolver em uma complexa rede de dívidas estudantis, aumento dos preços das casas e exigências rigorosas de hipotecas. Como resultado, a assistência de compra de casa dos pais tem aumentado nos últimos anos, de acordo com a Associação Nacional dos REALTORS®.

Ter os meios para ajudar crianças crescidas a comprar uma casa ou apartamento é uma bênção e um luxo. Porém, antes de assinar na linha pontilhada, considere se e qual a melhor forma de fazê-lo.

Elabore um contrato com expectativas e termos e deixe que um advogado ou outro profissional imobiliário o revise para obter detalhes que possam ser ambíguos ou esquecidos.

Maneiras comuns de ajudar seus filhos

Existem muitas maneiras de ajudar uma criança a comprar um domicílio, além de simplesmente comprar a casa em seu nome e alugar ou dar a ela a sua criança. O setor imobiliário é uma oportunidade de investimento e, de costa a costa, você pode encontrar a geração do milênio vivendo em apartamentos que são legalmente os papéis de seus pais. Mas existem outros cenários comuns para ajudar seus filhos a comprar uma casa, incluindo:

• Fornecer o adiantamento para a casa da criança.
• Co-proprietário da casa com seu filho (dividindo o patrimônio em qualquer porcentagem que você escolher; quando a casa é vendida, você recebe seu dinheiro de volta).
• Comprar uma propriedade com várias unidades (ou um local grande o suficiente para companheiros de quarto) e alugar as outras unidades para compensar o custo.
• Financiar a compra da casa do seu filho e oficializá-lo como qualquer outra hipoteca (um agente da hipoteca pode ajudar, estruturar adequadamente o empréstimo e suas condições de pagamento e até gerar extratos mensais e formulários de impostos).

Quanto dinheiro eu posso oferecer sem receber um imposto?

Por razões fiscais, os pais geralmente optam por oferecer aos filhos o dinheiro de que precisam, em vez de pagar os custos diretamente. Por exemplo, a exclusão de imposto sobre presentes em 2019 é de US $ 15.000 por destinatário, por doador, por ano.

Atualmente, você e seu cônjuge podem doar até US $ 60.000 (US $ 15.000 x 2 pais presenteados x 2 destinatários) ao seu filho e seu cônjuge, por exemplo⁠⁠ - o suficiente para um pagamento decente em muitas cidades americanas.

Principais Takeaways

• Existem muitas maneiras de ajudar seu filho a comprar sua primeira casa, mas considere todos os fatos e possíveis armadilhas antes de você.
• Ofereça-se para financiar uma loja de reservas em dinheiro em uma conta poupança em nome do seu filho. Uma conta bancária saudável é atraente para os credores hipotecários.
• Especialistas advertem contra invadir seus fundos de aposentadoria ou endividar-se para pagar a casa do seu filho.
• Considere tornar seu filho um usuário autorizado em seus cartões de crédito (supondo que você tenha um crédito bom a excelente) para ajudar a aumentar o crédito.

Você pode acompanhar o primeiro presente com outro presente de US $ 60.000 (US $ 15.000 x 2 para pais presenteados e 2 destinatários) em 1 de janeiro de 2020 (supondo que o IRS não altere o valor). O total de US $ 120.000 não será contabilizado como renda ou estará sujeito a imposto de renda federal na declaração de imposto de renda de seu filho.

Lembre-se de que "se os pais estão dando o dinheiro como presente ... o dinheiro precisa ser adquirido e rastreado, junto com uma carta de presente", diz Linda Robinson, corretora de imóveis e agente de empréstimos da Cabrillo Mortgage em San Diego. Para proteger a transação, use um profissional de hipoteca com experiência nisso, diz Robinson.

Antes de assinar uma hipoteca ou empréstimo: pontos a considerar

Alguns credores exigem que todas as partes envolvidas no título estejam no contrato de hipoteca. Isso significa que, mesmo que a criança tenha a intenção de lidar com os pagamentos mensais da hipoteca, os pais também são responsáveis ​​financeiramente pela dívida.

Se os pais não estiverem na hipoteca, não poderão tirar proveito da dedução do imposto sobre a hipoteca. Mesmo um empréstimo sem juros de pais para filhos pode incorrer em responsabilidade tributária para os pais. O IRS pressupõe que você ganha juros, mesmo que não, e isso é renda tributável. Os empréstimos dos pais aumentam o peso da dívida da criança e podem prejudicar a chance de a criança se qualificar para obter financiamento adicional por direito próprio. No lado positivo, um empréstimo registrado corretamente permite que a criança maximize as deduções no momento do imposto.

Mesmo se os pais fornecerem um adiantamento, a criança ainda terá que se qualificar para a hipoteca, e isso inclui ter reservas de caixa em mãos, um emprego estável e renda estável. Dito isto, os credores hipotecários normalmente permitem que o adiantamento de uma casa principal seja constituído total ou parcialmente com fundos de presentes, desde que outros requisitos sejam atendidos. A hipoteca Home Possible Advantage de Freddie Mac, por exemplo, permite que o pagamento total de 3% venha de presentes ou outros fundos.

Potencial de poupança fiscal para os pais

Um pai que compra uma casa e permite que a criança viva lá pode receber deduções fiscais significativas. Impostos sobre propriedades, juros de hipotecas, reparos, manutenção e melhorias estruturais são geralmente dedutíveis em uma segunda residência. No entanto, enquanto um proprietário pode deduzir até US $ 25.000 em perdas a cada ano, os pais enfrentam regras diferentes ao alugar para familiares. Se a criança não pagar aluguel, é considerado uso pessoal da propriedade e deduções relacionadas ao aluguel não são permitidas.

No entanto, se a criança tiver colegas de quarto que pagam aluguel, os pais podem receber as deduções relacionadas ao aluguel e permitir que a criança viva lá sem aluguel.

Observe que a dedução de juros da hipoteca só pode ser realizada por uma pessoa que paga a hipoteca e é dona (ou parcialmente dona) da casa. Se o pai / mãe detiver o título da propriedade, mas a criança fizer o pagamento da hipoteca todo mês, nenhum dos dois poderá deduzir os juros. Se a criança possuir alguma porcentagem da casa, poderá deduzir essa parte do interesse.

Construindo ações e investimentos a longo prazo

O pagamento da hipoteca pode fazer mais sentido financeiro do que conceder às crianças um subsídio mensal de moradia ou pagar o aluguel mensal. O pagamento de uma hipoteca cria capital na casa, e as casas se transformam em ativos - geralmente valorizando os ativos, se mantidos adequadamente. Lembre-se de que o setor imobiliário residencial é melhor considerado um investimento a longo prazo. Como regra geral, a maioria dos compradores deve manter uma casa por três a cinco anos, a fim de se equilibrar.

Se os pais optarem por fazer um empréstimo com juros baixos para a criança, tornando-se seu credor hipotecário, eles terão um pouco de renda com os pagamentos mensais. Mesmo um empréstimo com juros baixos pode superar o retorno de alguns investimentos conservadores.

Os altos custos de segundas residências e hipotecas de co-assinatura

Casas compradas pelos pais como segundas residências ou como investimentos geralmente exigem pagamentos maiores, pois não se qualificam para hipotecas generosas e voltadas para os novatos, como empréstimos garantidos pela Federal Housing Administration (FHA). "A diferença entre uma hipoteca primária [residencial] e uma hipoteca residencial é significativa", observa Robinson. "Você precisa dedicar de 20% a 30% às propriedades para investimento, e as taxas de juros também são um pouco mais altas. Se as crianças são dignas de crédito, é melhor que os pais sejam corretores e doadores de presentes do que sendo os que estão emprestados ".

Se um dos pais solicita uma hipoteca e a criança fica atrasada nos pagamentos, o rating de crédito da mãe é prejudicado tanto quanto a criança. Além disso, como fiador (e, portanto, co-devedor), a controladora é responsável pela dívida. Um pai ou mãe que se inscreve para - ou doa dinheiro a - um filho casado que depois se divorcia pode se envolver em uma desarrumada divisão de bens e perder parte ou todo o investimento para o ex-cônjuge.

Navegando no custo emocional

O envolvimento financeiro nas famílias pode causar estresse e conflito. Irmãos fora da troca podem sentir ciúmes ou ressentimento. Os doadores de presentes podem se sentir frustrados com o que consideram mau uso do presente, mas impotentes para fazer qualquer coisa sobre como o presente é usado.

Os receptores de presentes podem se sentir frustrados com as cordas associadas a um presente na forma de expectativas e regras. Alguns pais não aplicarão consequências quando a criança deixar de sustentar sua parte da barganha. Os arranjos financeiros entre os membros da família geralmente podem levar a mal-entendidos e ser difíceis de aplicar.

A linha inferior

As vantagens de comprar uma casa para uma criança - ou fornecer assistência financeira para adquiri-la - são muitas. Isso pode dar à criança os benefícios fiscais da propriedade e ajudá-la a construir um bom histórico de crédito.

A compra também pode ser vantajosa se os ativos dos pais forem consideráveis ​​o suficiente para gerar impostos sobre a propriedade ou sobre herança; diminuir a propriedade agora pode diminuir a carga tributária no futuro. Além disso, a propriedade é um investimento que, em última análise, pode ajudar os pais a equilibrar ou gerar lucro, com suas despesas deduzidas de impostos.

Os pais nunca devem comprar uma casa para um filho, se isso comprometer sua capacidade de pagar suas próprias contas, cumprir seus próprios pagamentos de hipoteca ou manter seu padrão de vida na aposentadoria. Geralmente, é uma má idéia tomar empréstimos contra fundos de aposentadoria ou uma residência principal ou dizimar completamente as contas. E as consequências emocionais são mais difíceis de medir do que as financeiras.

Não importa como você decida abordá-lo - presente, empréstimo, copropriedade - coloque-o por escrito, ou seja, um contrato legal. Isso pode ser um ato de amor, mas precisa ser considerado um acordo comercial entre você e seus filhos. Afinal, você sabe onde eles moram.