Mercado hipotecário primário
O mercado hipotecário primário é o mercado em que os mutuários podem obter um empréstimo hipotecário junto a um credor primário. Bancos, corretores hipotecários, banqueiros hipotecários e cooperativas de crédito são todos credores primários e fazem parte do mercado hipotecário primário.
Como funciona o mercado hipotecário primário
Os proprietários podem lidar diretamente com os credores primários ao comprar um empréstimo hipotecário entrando em contato com o banco local. Para a maioria dos mutuários, eles não percebem que estão negociando no mercado primário de hipotecas, pois irão interagir com seu representante de hipoteca no banco local durante todo o processo. O profissional da hipoteca instruirá o mutuário sobre os vários tipos de hipotecas disponíveis e citará a taxa de juros, dependendo do tipo escolhido. A agência local geralmente será o local para o fechamento do empréstimo - onde a papelada é assinada.
Muitos mutuários também iniciam o processo de compra de casa entrando em contato com um banqueiro ou criador da hipoteca. Os originadores e os banqueiros de hipotecas não são bancos em si, mas, em vez disso, ajudam a facilitar a transação e encaminham a solicitação de hipoteca a um banco para fechar o empréstimo. Os corretores recebem uma taxa por seus serviços, uma vez que remetem os negócios aos credores primários. Os mutuários, por outro lado, esperam obter uma taxa melhor, fazendo com que o corretor procure o melhor negócio, dependendo do crédito do mutuário e dos termos desejados.
No entanto, é importante observar que o Departamento de Proteção Financeira do Consumidor implementou regulamentos sobre compensação para corretores hipotecários. Antes da crise financeira, os corretores podiam receber compensação do mutuário e do credor. Os consumidores não sabiam que o corretor estava sendo pago pelo credor quando pagaram sua taxa. Além disso, os corretores tinham incentivos para direcionar os consumidores para produtos ou hipotecas mais caros e, às vezes, taxas de juros mais altas. Desde a Grande Recessão de 2008 e 2009 e os regulamentos resultantes que se seguiram, o número de corretores hipotecários diminuiu.
Principais Takeaways
- O mercado hipotecário primário é o mercado em que os mutuários podem obter um empréstimo hipotecário junto a um credor primário.
- Bancos, corretores hipotecários, banqueiros hipotecários e cooperativas de crédito são todos credores primários e fazem parte do mercado hipotecário primário.
- Os proprietários podem lidar diretamente com os credores primários ao comprar um empréstimo hipotecário entrando em contato com o banco local.
Benefícios do mercado hipotecário primário
Existem alguns benefícios disponíveis para os mutuários que realizam transações no mercado hipotecário primário, que podem incluir:
Baixos custos de fechamento
Os credores primários são geralmente bancos de propriedade local, o que significa que eles fazem o processo de análise e subscrição de crédito. Os subscritores revisam as informações financeiras e o histórico de crédito de um mutuário para decidir se concedem crédito ou negam o empréstimo. Além disso, os bancos locais preparam toda a documentação e documentação internamente, em vez de passar por uma unidade centralizada fora do estado, como é o processo para alguns grandes bancos. O resultado pode ser uma taxa mais baixa com um banco local, pois eles têm menos despesas gerais em comparação com um banco maior. Além disso, se um corretor de hipoteca se envolver em encontrar o banco, uma taxa também será avaliada. Em suma, optar por um banco administrado localmente por uma hipoteca primária pode ajudar a reduzir os custos de fechamento.
Pequenos adiantamentos
Normalmente, o adiantamento de uma hipoteca é de 20% do preço de compra da casa. No entanto, um mutuário pode gastar menos dinheiro e muitos credores primários oferecem um adiantamento de 10%.
Para os devedores de renda baixa a moderada, um empréstimo da FHA oferece um adiantamento de até 3, 5% do valor da casa. A FHA é a Federal Housing Administration, que oferece seguro aos credores para que eles possam emitir empréstimos a mutuários de baixa renda.
No entanto, um adiantamento de menos de 20% desencadeia a necessidade de o mutuário adquirir seguro de hipoteca privada ou PMI. O PMI protege bancos e credores no caso de o devedor inadimplir a hipoteca. O PMI é uma taxa mensal cobrada do mutuário até que 20% do empréstimo hipotecário seja pago.
Flexibilidade
Como os criadores do empréstimo geralmente são bancos de propriedade local, é mais provável que os mutuários consigam se comunicar com as pessoas que recebem a palavra final, o que dificilmente acontecerá em um banco nacional. O contato direto pode fornecer flexibilidade se os mutuários tiverem uma situação financeira única.
A flexibilidade pode incluir a oferta de uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos contra uma hipoteca de 30 anos, se o mutuário tentar pagar o empréstimo mais cedo. Algumas das vantagens de uma hipoteca de 15 anos incluem menos juros totais, uma vez que foram pagos mais cedo. Além disso, os mutuários geralmente podem negociar uma taxa de juros mais baixa, pois há menos risco de o mutuário deixar de pagar ou não pagar o empréstimo devido a dificuldades financeiras. Obviamente, uma grande vantagem de uma hipoteca de 30 anos é que ela oferece pagamentos mais baixos, uma vez que eles estão espalhados por um período mais longo do que outros termos.
Hipotecas com taxas ajustáveis são uma opção flexível que geralmente é oferecida para consideração. Os empréstimos ARM geralmente vêm com uma taxa de juros fixa por um período determinado e, em seguida, são ajustados anualmente em um índice pré-determinado pelo credor e pelo mutuário. Normalmente, os ARMs vêm com um limite de quão alto a taxa de juros poderia subir durante a vida de um empréstimo, o que facilita o cálculo e o orçamento do seu pagamento mensal máximo.
Mercado Hipotecário Principal vs. Mercado Hipotecário Secundário
O mercado primário é formado por credores primários. Os credores primários normalmente mantêm os empréstimos originados como parte de seu portfólio e os prestam serviços de manutenção durante toda a vida útil do empréstimo. No entanto, o banco que fez o empréstimo hipotecário pode vendê-lo no mercado secundário de hipotecas, que é um mercado em que os investidores podem comprar e vender empréstimos hipotecários emitidos anteriormente. Uma hipoteca pode ser vendida para outro credor ou empresa de serviços, que processa os pagamentos do empréstimo. O novo credor ou provedor de serviços ganha dinheiro com taxas e juros sobre a hipoteca.
Muitas hipotecas são compradas pela Fannie Mae ou pela Federal National Mortgage Association (Fannie Mae ou FNMA). Fannie Mae se vira e empacota os empréstimos e os vende como investimentos chamados títulos garantidos por hipotecas (MBS), que são semelhantes aos fundos mútuos, mas contêm hipotecas em vez de ações. Os investidores ganham a taxa de juros com as hipotecas pela manutenção do MBS.
Se sua hipoteca for vendida, saiba que é uma prática comum no setor financeiro. Os bancos têm limites de empréstimos, o que significa que têm limites quanto à sua base de depósitos que podem emprestar. A venda de um empréstimo hipotecário à Fannie Mae ou a um provedor de serviços remove o empréstimo dos livros do banco, permitindo que ele empreste mais dinheiro. Se os bancos não pudessem vender suas hipotecas, atingiriam seus limites de empréstimos e não poderiam oferecer mais hipotecas, o que atrasaria a economia. No entanto, a menos que você seja um investidor que deseja comprar um MBS, não lida com o mercado secundário. Em vez disso, você lidará com um banco ou corretor no mercado primário de hipotecas.