Financiamento do Proprietário: Vantagens e Desvantagens

Embora um empréstimo hipotecário residencial seja o tipo mais comum de financiamento usado para comprar uma casa, o financiamento do proprietário é uma alternativa que apresenta vantagens e desvantagens para compradores e vendedores.

Financiamento do Proprietário: Uma Visão Geral

Uma casa é normalmente o maior investimento individual que uma pessoa já faz. Devido ao alto custo, geralmente envolve algum tipo de financiamento. O financiamento do proprietário acontece quando um comprador financia a compra diretamente através do vendedor - em vez de através de um banco ou credor hipotecário convencional.

Com o financiamento do proprietário (também chamado de financiamento do vendedor), o vendedor não entrega dinheiro ao comprador, como faria um credor hipotecário. Em vez disso, o vendedor concede crédito suficiente ao comprador para cobrir o preço de compra da casa, menos qualquer entrada e, em seguida, o comprador faz pagamentos regulares até que o valor seja pago integralmente. O comprador assina uma nota promissória ao vendedor, que especifica os termos do empréstimo, incluindo a taxa de juros, o cronograma de pagamento e as consequências da inadimplência. O proprietário às vezes mantém o título da casa até que o comprador pague o empréstimo.

A maioria dos acordos de financiamento de proprietários é de curto prazo e um acordo típico pode envolver a amortização do empréstimo em 30 anos, mas com um pagamento final após cinco anos. A teoria é que, após cinco anos, o comprador deve ter patrimônio suficiente em casa e / ou ter tempo suficiente para melhorar sua situação financeira para se qualificar para um empréstimo hipotecário convencional.

O financiamento do proprietário pode ser uma boa opção para compradores e vendedores, mas há riscos. Veja a seguir os prós e os contras do financiamento do proprietário, seja você um comprador ou um vendedor.

Vantagens do financiamento pelo proprietário

O financiamento do proprietário pode ser uma boa opção para ambas as partes em uma transação imobiliária:

Prós para compradores

• Fechamento mais rápido - não é necessário esperar que o oficial de empréstimos bancários, o subscritor e o departamento jurídico processem e aprovem o pedido.
• Fechamento mais barato - sem taxas bancárias ou custos de avaliação.
• Adiantamento flexível - nenhum banco ou governo exigiu mínimos.
• Boa opção para compradores que não conseguem garantir uma hipoteca.

Profissionais para vendedores

• Pode vender "como está" - potencial para vender sem fazer reparos caros que os credores tradicionais possam exigir.
• Bom investimento - potencial para obter taxas melhores com o dinheiro que você arrecadou com a venda de sua casa do que com o investimento de outras maneiras.
• Opção de valor fixo - a nota promissória pode ser vendida a um investidor, fornecendo um pagamento de valor fixo imediatamente.
• Reter título - se o comprador usar como padrão, você mantém o adiantamento, qualquer dinheiro pago, mais a casa.
• Venda mais rápido - potencial para vender e fechar mais rápido, pois os compradores evitam o processo de hipoteca.

Um advogado imobiliário qualificado deve ser consultado para responder a quaisquer perguntas, bem como escrever o contrato de venda e a nota promissória.

Desvantagens do financiamento do proprietário

Embora o financiamento do proprietário possa ser benéfico para compradores e vendedores, ele também apresenta algumas desvantagens legais, financeiras e logísticas:

Contras para compradores

• Juros mais altos - os juros que você paga provavelmente serão maiores do que os que pagariam a um banco.
• Ainda precisa da aprovação do vendedor - mesmo que um vendedor esteja interessado em financiar o proprietário, ele pode não querer se tornar seu credor.
• Cláusula de vencimento na venda - se o vendedor tiver uma hipoteca sobre a propriedade, seu banco ou credor poderá exigir o pagamento imediato da dívida na totalidade, se a casa for vendida (para você). Isso ocorre porque a maioria das hipotecas possui cláusulas de “vencimento à venda” e, se o credor não for pago, o banco poderá encerrar. Para evitar esse risco, verifique se o vendedor é o proprietário da casa de forma livre e clara ou se o credor do vendedor concorda em financiar o proprietário.
• Pagamentos de balão - com muitos acordos de financiamento do proprietário, um grande pagamento de balão é devido após cinco anos. Se você não conseguir garantir o financiamento até então, poderá perder todo o dinheiro que pagou até agora, além da casa.

Contras para os vendedores

• Lei de Reforma e Defesa do Consumidor de Dodd-Frank Wall Street - Sob esta lei, novas regras foram aplicadas ao financiamento do proprietário. Os pagamentos com balão podem não ser uma opção e você pode precisar envolver um originador de empréstimo hipotecário, dependendo do número de propriedades que o proprietário financia todos os anos.
• Padrão - o comprador pode parar de fazer pagamentos a qualquer momento. Se isso acontecer e ele não se afastar, você pode acabar passando pelo processo de encerramento.
• Custo de reparo - se você retomar a propriedade por qualquer motivo, poderá acabar tendo que pagar por reparos e manutenção, dependendo de quão bem o comprador cuidou da propriedade.

Principais Takeaways

• O financiamento do proprietário pode ajudar os vendedores a vender mais rapidamente e ajudar os compradores a entrar em casas, mesmo que não consigam garantir uma hipoteca tradicional.
• Existem vantagens e desvantagens que compradores e vendedores devem estar cientes ao considerar ou participar de um acordo de financiamento do proprietário.
• Tanto os compradores quanto os vendedores precisam consultar um advogado imobiliário qualificado para responder a perguntas e facilitar a venda / compra corretamente.