Índice de Despesas Operacionais (OER)

O que é Índice de Despesas Operacionais (OER)?

No setor imobiliário, a razão de despesas operacionais (OER) é uma medida do custo para operar uma propriedade em comparação com a receita gerada pela propriedade. É calculado dividindo a despesa operacional de uma propriedade (menos depreciação) por sua receita operacional bruta e é usado para comparar as despesas de propriedades semelhantes. Um investidor deve procurar sinais de alerta, como maiores despesas de manutenção, receita operacional ou serviços públicos que possam impedi-lo de comprar uma propriedade específica.

A faixa da taxa de despesas operacionais é mais ideal entre níveis de 60% a 80%, onde quanto menor, melhor.

Principais Takeaways

• O índice de despesas operacionais é uma medida de quão lucrativa é uma parte do lucro para o investidor.
• É calculado dividindo todas as despesas operacionais menos depreciação pelo resultado operacional.
• Um REA mais baixo é desejado, pois significa que as despesas são minimizadas em relação à receita.

A fórmula para REA é:

OER = Total de despesas operacionais - depreciaçãoReceita brutaOER = \ frac {\ text {Total de despesas operacionais} - \ text {depreciação}} {\ text {Receita bruta}} OER = Receita brutaTotal de despesas operacionais - depreciação

Como calcular o REA

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Índice de Despesas Operacionais

Para calcular o REA de uma propriedade, é necessário conhecer as despesas operacionais. Isso inclui todos os tipos de taxas e custos incorridos como custos normais dos negócios. Você também precisará calcular as despesas de depreciação da propriedade, que variam de acordo com o método contábil específico empregado.

O que a taxa de despesa operacional informa?

O cálculo de REA ao longo de vários anos pode ajudar um investidor a perceber as tendências de uma propriedade nas despesas operacionais. Se os custos de uma propriedade aumentam anualmente a uma taxa maior que a renda, o REA também aumenta anualmente. Portanto, o investidor pode perder mais dinheiro quanto mais tempo ele possuir a propriedade.

Ao possuir um prédio de apartamentos, o investidor deve figurar nas vagas usando a receita efetiva de aluguel, ou a renda potencial de aluguel menos as perdas de vagas e créditos, em vez da renda potencial de aluguel. Como o gerenciamento de vagas está incluído no gerenciamento eficiente da propriedade, a inclusão de vagas em um REA fornece uma imagem mais precisa das despesas operacionais e mostra onde as melhorias podem ser feitas. Por exemplo, uma propriedade mal administrada provavelmente terá taxas de vacância mais altas, o que será refletido no REA.

Taxas de administração de propriedades, serviços públicos, remoção de lixo, manutenção, seguros, reparos, impostos sobre a propriedade e outros custos estão incluídos nas taxas de despesas operacionais. As despesas operacionais adicionais que os investidores devem constar no REA incluem taxas de administração de propriedades, paisagismo, honorários advocatícios, seguro de proprietário e seguro básico de propriedade. Esses custos ajudam a administrar a propriedade diariamente. Por esse motivo, pagamentos de empréstimos, melhorias de capital e bens pessoais estão excluídos das despesas operacionais.

Um REA mais baixo normalmente significa que a propriedade está sendo gerenciada com eficiência e é mais lucrativa para os investidores, e que menos da receita da propriedade cobre custos operacionais e de manutenção. Se o negócio for escalável, o proprietário poderá aumentar o aluguel de cada unidade sem aumentar muito as despesas operacionais. Além disso, o REA pode mostrar onde possíveis problemas podem ocorrer, como o aumento considerável das contas de serviços públicos, para que os investidores possam resolver os problemas mais rapidamente e proteger seus níveis de lucro.

Exemplo de como usar o OER

Tomemos um exemplo hipotético, em que o Investidor A possui um prédio de apartamentos multifamiliares e gera US $ 65.000 por mês em aluguel. O investidor também paga US $ 50.000 por despesas operacionais, incluindo pagamentos mensais de hipotecas, impostos, serviços públicos e assim por diante. A propriedade também deve se depreciar em US $ 85.000 este ano.

Portanto, o REA anual pode ser calculado como:

[($ 50.000 × 12) −85.000] (65.000 × 12) = 66% \ frac {[(\ $ 50.000 \ vezes 12) - 85.000]} {(65.000 \ vezes 12)} = 66 \% (65.000 × 12) [(US $ 50.000 × 12) -85.000] = 66%

Isso significa que as despesas operacionais consomem aproximadamente dois terços das receitas geradas por essa propriedade.

A diferença entre o REA e a taxa de limite

A taxa de capitalização (ou cap rate) é usada no mundo dos imóveis comerciais para indicar a taxa de retorno esperada para ser gerada em uma propriedade de investimento imobiliário. Freqüentemente referida como "cap rate", essa medida é calculada com base no lucro líquido que se espera que a propriedade gere. É usado para estimar o potencial retorno do investidor sobre o mercado imobiliário.

O cap rate simplesmente representa o rendimento de uma propriedade no horizonte de um ano, assumindo que a propriedade seja comprada em dinheiro e não em empréstimo. É definido pela fórmula:

Cap rate = receita operacional líquida ÷ valor atual de mercado \ text {Cap rate} = \ text {receita operacional líquida} \ div \ text {valor atual de mercado} Cap rate = receita operacional líquida ÷ valor de mercado atual

Embora seja semelhante ao REA em termos de mensuração da rentabilidade de uma propriedade para investimento, ele difere no fato de o REA usar a receita bruta em vez da receita líquida e a coloca no denominador. OER também não leva em consideração o valor de mercado de uma propriedade.

Limitações do REA

Existem dois inconvenientes no REA para investidores imobiliários. Primeiro, por não incluir o valor de mercado de uma propriedade (assim como o cap rate), não informa o investidor sobre o valor relativo de uma propriedade na compra ou venda. Ele fala apenas da eficiência das operações em andamento. Portanto, deve ser usado em conjunto com algo como o cap rate na avaliação de um investimento imobiliário.

Segundo, como a depreciação pode ser calculada de várias maneiras diferentes, o REA pode ser utilizado usando um método mais favorável de contabilização da depreciação.

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