Sem litoral
“Sem litoral” no contexto de imóveis refere-se a um imóvel inacessível por via pública, exceto por um lote adjacente. Um lote vago localizado atrás de um shopping center e que só pode ser alcançado através da caminhada pelo shopping é qualificado como esse tipo de lote. A propriedade sem litoral é "trancada" por outras propriedades.
BREAKING DOWN Sem litoral
As parcelas sem litoral são geralmente o resultado de subdivisões ou da divisão de uma parcela maior de terra em parcelas menores que são vendidas individualmente. Idealmente, as parcelas menores teriam acesso a uma faixa de passagem pública, mas às vezes isso não é possível. Por exemplo, um vendedor pode querer subdividir uma grande parcela quadrada com um recurso de paisagem no centro, como uma montanha, que não é adequada para o desenvolvimento. Em vez de abrir uma parcela gerrymandered que dá acesso rodoviário à montanha, ele pode deixá-la sem litoral.
Prós e contras da propriedade sem litoral
As propriedades sem litoral normalmente valem menos que as outras propriedades vizinhas, devido à sua inacessibilidade. Mas isso não significa que não vale nada. As leis estaduais e federais protegem o direito dos proprietários de “uso produtivo” de suas terras, o que significa, em geral, o direito de obter acesso a uma via pública. Uma servidão, que concede o direito de atravessar terras vizinhas, é usada para fornecer esse acesso. Existem vários tipos de servidões, algumas mais fáceis de adquirir do que outras. Porém, compradores experientes que entendem as regras podem encontrar bons investimentos em propriedades sem litoral.
A maneira livre de estresse para obter uma servidão é através de uma negociação amigável com um proprietário de terras vizinho. Eles podem ficar tentados a conceder uma promessa oral que permita que um proprietário sem litoral atravesse suas terras, mas os compradores são aconselhados a receber a promessa por escrito. Uma servidão por escrito criada por um advogado imobiliário e registrada no escritório de escrituras local fornece segurança ao proprietário do imóvel. Com um arranjo verbal, o vizinho pode mudar de idéia ou vender sua terra a um dono menos hospitaleiro. Finalmente, a palavra do vizinho não terá muito peso quando o pacote sem litoral voltar a ser vendido. Uma redução permanente da escrita evita todos esses problemas em potencial.
Se um vizinho se recusar a assinar uma servidão amigável ou pedir uma compensação não razoável, pode ser necessário usar a opção nuclear de uma servidão por necessidade. Uma servidão por necessidade é uma ordem judicial que concede ao proprietário da terra o direito legal de acesso à sua propriedade. No entanto, o proprietário sem litoral deve comprovar, por meio de uma pesquisa de escritura e título, que a propriedade sem litoral e a propriedade vizinha eram ao mesmo tempo de propriedade da mesma pessoa. O tribunal decide essencialmente que, quando a propriedade foi subdividida, o proprietário deixou de fornecer o acesso rodoviário necessário.
Seja por meio de acordos amigáveis ou com o envolvimento de tribunais, os investidores que fazem a lição de casa podem comprar imóveis sem litoral, obter acesso rodoviário e vender com lucro arrumado, sem fazer nenhuma melhoria física.
É importante observar que a apresentação de uma servidão por necessidade acarreta custos legais. Além disso, pode deixar o proprietário sem litoral com um vizinho irritado que pode recorrer da decisão. Há exceções a uma servidão por necessidade, como patentes de terras concedidas pelo governo federal, mesmo aquelas que datam de centenas de anos. Para evitar ser um porco em um puxão sem litoral, os compradores devem consultar um advogado imobiliário experiente.
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