Como Ganhar Dinheiro em Imóveis

Se você sempre teve curiosidade sobre o potencial de investimento imobiliário - ou simplesmente está cansado de comerciais que prometem maneiras pouco conhecidas de "lucrar com sua propriedade!" - vale a pena aprender, de verdade, como o mercado imobiliário gera riqueza.

Neste artigo, não estamos analisando estratégias obscuras para investir em imóveis ou oferecer uma cartilha sobre imóveis próprios (para o último, consulte o Guia para compradores de primeira viagem ). Em vez disso, este artigo se concentrará nas maneiras básicas de ganhar dinheiro com imóveis. E, felizmente para nós, isso não mudou há séculos, não importa que tipo de brilho os gurus do momento tentem colocar nele.

Tutorial: Explorando Investimentos Imobiliários

Apreciação

A maneira mais comum de o setor imobiliário obter lucro: aprecia, ou seja, aumenta em valor. Isso é alcançado de diferentes maneiras para diferentes tipos de propriedade, mas é realizado apenas de uma maneira: através da venda. No entanto, você pode aumentar seu retorno do investimento em uma propriedade de várias maneiras. Uma delas - se você pediu dinheiro emprestado para comprá-lo - é refinanciar o empréstimo com juros mais baixos (use nossa calculadora de hipoteca para calcular as taxas de refinanciamento atuais). Isso reduzirá sua base de custos para a propriedade, aumentando assim o valor que você liberar dela.

Raw Land

A fonte mais óbvia de apreciação por terras não desenvolvidas é, obviamente, desenvolvê-las. À medida que as cidades se expandem, as terras fora dos limites se tornam cada vez mais valiosas devido ao potencial de serem compradas pelos desenvolvedores. Depois, os desenvolvedores constroem casas que aumentam ainda mais esse valor.

A valorização da terra também pode advir da descoberta de minerais valiosos ou de outras mercadorias, desde que o comprador detenha seus direitos, é claro. Um exemplo extremo disso seria encontrar petróleo, mas a apreciação também pode vir de depósitos de cascalho, árvores e assim por diante.

Propriedade residencial

Ao olhar para propriedades residenciais, a localização costuma ser o maior fator de valorização. À medida que o bairro em torno de uma casa evolui, a adição de rotas de transporte público, escolas, shopping centers, playgrounds e assim por diante pode fazer com que o valor suba. Obviamente, essa tendência também pode funcionar ao contrário, com os valores residenciais caindo à medida que a vizinhança decai.

Melhorias na casa também podem estimular a apreciação e isso é algo que um proprietário pode controlar diretamente. Colocar um banheiro extra, aquecer uma garagem e reformar uma cozinha com aparelhos de última geração são apenas algumas das maneiras pelas quais um proprietário pode tentar aumentar o valor de uma casa. Muitas dessas técnicas foram refinadas por nadadeiras de propriedade, especializadas em adicionar correções de alto retorno às casas em pouco tempo.

A remodelação e a inversão de propriedades podem ser uma maneira lucrativa de criar uma apreciação rápida e de curto prazo, embora exija um planejamento cuidadoso.

Propriedade comercial

As propriedades comerciais ganham valor pelas mesmas razões que as terras brutas e os imóveis residenciais: localização, desenvolvimento e melhorias. As melhores propriedades comerciais estão sempre em demanda. (Para leitura relacionada, consulte 7 Passos para um Contrato Imobiliário Comercial Quente .)

O papel da inflação

Há um fator importante a ser considerado ao considerar a apreciação: o impacto econômico da inflação. Uma taxa de inflação anual de 10% significa que seu dólar só pode comprar cerca de 90% da mesma mercadoria no ano seguinte, e isso inclui imóveis. Se um pedaço de terra valia US $ 100.000 em 1970 e permanecia adormecido, subdesenvolvido e não amado por décadas, ainda valeria muitas vezes mais hoje. Por causa da inflação descontrolada ao longo da década de 1970 e um ritmo constante desde então, provavelmente levaria mais de US $ 500.000 para comprar agora, supondo que US $ 100.000 fossem um valor justo de mercado na época.

Assim, a inflação por si só pode causar valorização no setor imobiliário, mas é um pouco uma vitória de Pirro. Embora você possa obter cinco vezes o dinheiro devido à inflação, muitos outros produtos custam cinco vezes mais para comprar agora, portanto o poder de compra no ambiente atual ainda é um fator. (Saiba mais em 5 histórias de inflação fora de controle .)

Renda

A segunda maneira pela qual o setor imobiliário gera riqueza é fornecendo pagamentos regulares de renda. Geralmente chamada de aluguel, a renda do setor imobiliário pode vir de várias formas.

Renda de terras brutas

Dependendo dos seus direitos à terra, as empresas podem pagar royalties por quaisquer descobertas ou pagamentos regulares pelas estruturas que adicionarem. Isso inclui macacos de bomba, tubulações, fossas, estradas de acesso, torres de celular e assim por diante. As terras brutas também podem ser alugadas para produção, geralmente produção agrícola.

Renda de propriedade residencial

A grande maioria dos rendimentos de imóveis residenciais vem na forma de aluguel básico. Seus inquilinos pagam uma quantia fixa por mês - e isso aumenta com a inflação e a demanda - e você retira seus custos, reivindicando a parcela restante como receita de aluguel. Embora seja verdade que você receberá um pagamento de seguro se seus inquilinos queimarem o local, o pagamento cobre apenas o custo de substituir o que está perdido e não é uma renda em sentido real.

Renda de Propriedade Comercial

As propriedades comerciais podem gerar renda a partir das fontes mencionadas, com o aluguel básico novamente sendo o mais comum, mas também pode adicionar mais um na forma de renda da opção. Muitos inquilinos comerciais pagarão taxas por opções contratuais, como o direito de preferência no escritório ao lado. Os inquilinos pagam um prêmio por manter essas opções, exercendo-as ou não. Às vezes, existe renda de opções para terras brutas e até propriedades residenciais, mas elas estão longe de ser comuns.

Alternativas

Fundos de investimento imobiliário (REITs), títulos lastreados em hipotecas (MBSs), empresas de investimento hipotecário (MICs) e grupos de investimento imobiliário (REIGs) podem ser conhecidos como alternativas dentro do setor imobiliário. Esses investimentos são geralmente considerados veículos para obtenção de receita imobiliária, mas eles têm processos variados para fazê-lo e processos variados para entrada.

Com um REIT, o proprietário de várias propriedades comerciais vende ações (geralmente negociadas em bolsa) para investidores (geralmente para financiar a compra de mais propriedades) e depois repassa a receita de aluguel na forma de uma distribuição. O REIT é o proprietário dos inquilinos (que pagam aluguel), mas os proprietários do REIT registram receita assim que as despesas de operação dos edifícios e o REIT são retiradas. Existe um método especial para avaliar um REIT.

MBSs e MICs são ainda mais um passo removido, pois investem em hipotecas privadas, e não nas propriedades subjacentes. Os MICs são diferentes dos MBSs, pois possuem hipotecas inteiras e repassam os juros dos pagamentos aos investidores, em vez de securitizar partes do principal e / ou juros. Ainda assim, ambos não são tanto investimentos imobiliários como são investimentos de dívida.

Outras alternativas também podem existir como REIGs. Os REIGs geralmente são investimentos privados com sua própria estrutura única, oferecendo aos investidores investimentos em ações ou serviços de parceria.

Várias alternativas imobiliárias credíveis estão disponíveis para ganhar dinheiro no setor, mas elas vêm com várias advertências e pontos de entrada.

Fumaça e espelhos

Semelhante a outras alternativas com imóveis subjacentes ao investimento, a maioria dos métodos "surpreenda-se com um retorno super fantástico" são apenas uma camada sobre os fluxos básicos de renda.

Por exemplo, existem opções informais de imóveis residenciais nos quais você paga uma taxa ou prêmio para ter o direito de comprar uma casa por um período especificado por um preço acordado. Em seguida, você encontra investidores que pagarão mais do que o preço da opção pelo imóvel. Nesse caso, o prêmio que você recebe é essencialmente a taxa de um pesquisador por combinar uma pessoa que procura um investimento com uma pessoa que procura vender - não é diferente da comissão de um corretor de imóveis. Embora seja renda, ela não provém de possuir (ou seja, manter a escritura para) um imóvel. (Para uma discussão mais detalhada, consulte Como ganhar dinheiro com opções imobiliárias .)

A linha inferior

Existem várias estratégias comprovadas para ganhar dinheiro no setor imobiliário. A apreciação, a inflação e a renda estão no topo da lista, mas também existem vários investimentos imobiliários alternativos. Compreender seus investimentos, riscos e se o processo geral vale a pena ou não é com você.