Fundos de Operações (FFO)
Fundos de operações (FFO) refere-se ao valor utilizado pelos fundos de investimento imobiliário (REITs) para definir o fluxo de caixa de suas operações.
O FFO é calculado adicionando depreciação e amortização aos ganhos e subtraindo quaisquer ganhos nas vendas. Às vezes, é cotado por ação. A proporção de FFO por ação deve ser usada no lugar do lucro por ação (EPS) ao avaliar REITs e outros fundos de investimento semelhantes.
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Entendendo fundos de operações (FFO)
FFO é uma medida do dinheiro gerado por um REIT; empresas imobiliárias usam o FFO como uma referência de desempenho operacional. A Associação Nacional de Fundos de Investimento Imobiliário (NAREIT) foi pioneira neste número, que é uma medida não-GAAP.
A fórmula para o FFO é:
FFO = Lucro Líquido + Depreciação + Amortização - Ganhos nas Vendas de Imóveis .
Todos os componentes do cálculo do FFO são listados na demonstração do resultado do REIT. Se, por exemplo, um REIT tivesse uma depreciação de US $ 20.000, ganhos nas vendas de propriedades de US $ 40.000 e lucro líquido de US $ 100.000, seu FFO seria de US $ 80.000. Todos os REITs devem mostrar seus cálculos de FFO nas demonstrações financeiras públicas. Eles normalmente divulgam a medida como uma nota de rodapé na demonstração de resultados.
O FFO não deve ser confundido com o fluxo de caixa das operações do REIT, que é relatado na demonstração dos fluxos de caixa da empresa e, em vez disso, mede a quantia líquida de caixa e equivalentes que fluem para a empresa a partir de atividades comerciais regulares e em andamento. O FFO não deve ser visto como uma alternativa ao fluxo de caixa como uma medida de liquidez.
Por que o FFO é uma boa medida do desempenho do REIT
O FFO compensa os métodos de contabilidade de custos que podem comunicar incorretamente o verdadeiro desempenho de um REIT. A contabilidade GAAP exige que todos os REITs depreciem suas propriedades de investimento ao longo do tempo usando um dos métodos de depreciação padrão. No entanto, muitas propriedades de investimento aumentam de valor ao longo do tempo, tornando a depreciação imprecisa na descrição do valor de um REIT. Depreciação e amortização devem ser adicionadas de volta ao lucro líquido para reconciliar esta questão.
O FFO também subtrai quaisquer ganhos nas vendas de propriedades, porque esses tipos de vendas são considerados não recorrentes. Os REITs devem pagar 90% de todo o lucro tributável na forma de dividendos. Os ganhos na venda de propriedades não aumentam o lucro tributável de um REIT e, portanto, não devem ser incluídos na mensuração de valor e desempenho.
Como mencionado, o FFO por ação às vezes é fornecido pelas empresas como um complemento ao seu valor de EPS pelos motivos mencionados acima. Da mesma forma, muitos analistas e investidores avaliam a relação preço-FFO do REIT como um complemento à relação preço-lucro.
Fundos Ajustados de Operações
Cada vez mais, os analistas imobiliários também estão calculando os fundos ajustados das operações de um REIT (AFFO). Esse cálculo pega o FFO de um REIT e subtrai qualquer gasto recorrente que é capitalizado e depois amortizado, bem como qualquer linha reta de aluguéis. Esses gastos de capital recorrentes podem incluir despesas de manutenção, como projetos de pintura ou substituição de telhados. A AFFO ganhou força como uma estimativa mais precisa do potencial de ganhos de um REIT.
A medida AFFO foi desenvolvida para fornecer uma melhor medida da capacidade gerada em dinheiro ou de pagar dividendos de um REIT. Além da AFFO, essa medida alternativa às vezes é chamada de fundos disponíveis para distribuição ou dinheiro disponível para distribuição.
Exemplo de FFO de um REIT
O popular shopping REIT Simon Property Group registrou fundos de operações em sua demonstração de resultados de 2017 de US $ 4 bilhões, um aumento de 6% em relação a 2016. O lucro líquido da empresa, enquanto isso, totalizou US $ 2, 2 bilhões. Para chegar ao FFO, a empresa voltou a depreciar e amortizar cerca de US $ 1, 8 bilhão e ajustou-se ainda a outros números menores - incluindo uma redução de US $ 5, 3 milhões para pagamento de distribuições e dividendos preferenciais e uma parte dos interesses não controladores de depreciação e amortização resultante em uma redução adicional de US $ 17, 1 milhões. Simon também informou um valor diluído de FFO por ação de US $ 11, 21, comparado a um valor diluído de EPS de US $ 6, 24.
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