Crise financeira + 10: onde estão os preços das casas agora?

Faz dez anos desde o colapso do Lehman Brothers e a crise financeira que se seguiu, e a economia parece estar prosperando. O mercado de ações estabeleceu um recorde para a maior corrida de touros da história moderna, depois de 3.453 dias - quase nove anos e meio - sem uma grande correção. No início deste ano, a taxa de desemprego nos EUA caiu para 3, 8%, uma baixa de 18 anos.

A habitação estava no centro da crise que produziu a Grande Recessão. Mas agora, na maioria das vezes, o mercado imobiliário também está quente: os preços subiram, os estoques caíram e os padrões de empréstimos diminuíram, possibilitando que mais pessoas obtenham hipotecas. De acordo com uma recente postagem no blog da FICO Research, “a primeira tendência clara observada em relação às hipotecas recém-originadas é que, à medida que nos afastamos da Grande Recessão, os critérios de subscrição parecem ter diminuído e uma seção mais ampla de consumidores está obtendo hipotecas como resultado. "

Crise Habitacional 101

Ainda assim, faz 10 anos esburacados para a habitação. Lembre-se das práticas de empréstimos de má qualidade que ajudaram a desencadear a crise: um excesso de moradias no período que antecedeu o colapso motivou os credores a conceder empréstimos a praticamente qualquer um que estivesse disposto a assinar na linha pontilhada - mesmo que o indivíduo claramente não pudesse pagar - apenas para preencher o estoque excedente. Os empréstimos do NINJA, concedidos a tomadores sem renda, sem emprego e sem ativos, eram galopantes, e a ampla hipoteca subprime de taxa ajustável (ARM) 2/28, amplamente emitida, fez com que os tomadores fracassassem. Esses empréstimos deram aos mutuários uma taxa abaixo do mercado nos primeiros dois anos, após os quais os juros subiram para uma taxa mais alta, muitas vezes tornando os pagamentos inacessíveis.

Desde o primeiro trimestre de 2006 até 2012, essas hipotecas ARM subprime tiveram uma taxa de início de execução hipotecária mais alta - de longe - do que os empréstimos prime, prime ARM, subprime fixo e FHA, como mostra o gráfico a seguir da Mortgage Bankers Association. Os ARMs subprime também apresentaram as maiores taxas de inadimplência durante o mesmo período.

A dívida desses empréstimos foi reembalada em produtos para investimento, incluindo títulos lastreados em hipotecas, que foram vendidos a bancos, fundos de hedge, companhias de seguros, fundos de pensão e até indivíduos ricos. Quando os mutuários começaram a deixar de pagar seus empréstimos, foi desastroso para qualquer instituição financeira (ou indivíduo) que comprou ou vendeu títulos lastreados em hipotecas. As consequências ajudaram a prejudicar todo o setor financeiro. O mercado de ações faliu, os bancos faliram, os preços das moradias afundaram e milhões de pessoas perderam seus empregos, grandes fendas de suas economias de aposentadoria e suas casas.

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O índice nacional de preços das residências atingiu o pico em abril de 2006, atingiu seu ponto mais baixo em março de 2011 - cerca de dois anos após o término da recessão - e voltou ao pico em outubro de 2017, de acordo com um relatório especial da empresa de dados imobiliários CoreLogic. Nevada viu a maior queda durante a recessão, com um declínio de 60% nos preços das casas. O Arizona e a Flórida não ficaram muito atrás, caindo 51% e 50%, respectivamente, conforme mostrado no gráfico a seguir do CoreLogic, que revela as maiores e menores quedas de pico a vale em estados selecionados.

"Depois de finalmente atingir o ponto mais baixo em 2011, os preços das casas começaram a subir lentamente de volta para onde estamos agora", disse Frank Nothaft, economista-chefe da CoreLogic. “Maior demanda e menor oferta - bem como mercados em expansão - deram a alguns dos mercados imobiliários mais atingidos um aumento nos preços das casas. No entanto, muitos ainda não voltaram aos níveis anteriores ao acidente. ”

Embora muitos estados tenham recuperado seus valores pré-crise, nem tudo são boas notícias. Os padrões mais rigorosos de empréstimos desde a crise dificultaram a obtenção de uma hipoteca, que, segundo alguns do setor, contribuiu para estoques e preços mais apertados, que estão muito além dos picos anteriores à crise.

Diante de preços altos, padrões rigorosos de empréstimos e concorrência de compradores que pagam dinheiro, muitos compradores de casas não têm outra opção a não ser alugar. Em algumas áreas metropolitanas, incluindo San Francisco, apenas 25% dos moradores podem comprar uma casa, de acordo com o Urban Institute. De fato, a porcentagem de locatários em 50 das maiores cidades dos EUA aumentou entre 2006 e 2016, segundo o site imobiliário Zillow. Hoje, a porcentagem da população que aluga está em seu nível mais alto desde 1965.

"Estamos realmente em uma fase de ressaca", disse Jonathan Miller, CEO da empresa de avaliação e consultoria imobiliária Miller Samuel. “Só porque os preços estão subindo, não significa que nos recuperamos. [O mercado] ainda está distorcido, e isso é por causa das condições de crédito. ”

A acessibilidade depende do mercado

Quando o mercado imobiliário atingiu o pico em abril de 2006, quase dois terços das áreas metropolitanas mais populosas dos EUA foram listadas como supervalorizadas, e apenas cinco áreas metropolitanas, representando apenas 1%, foram consideradas subvalorizadas. Em março de 2011, o mercado atingiu o fundo do poço e apenas 27 mercados - ou 7% das áreas metropolitanas mais populosas - foram considerados supervalorizados. Hoje (em dezembro de 2017, os dados mais recentes disponíveis), as áreas metropolitanas mais populosas dos EUA estão quase divididas entre mercados subvalorizados, supervalorizados e com valor - ou seja, no seu “longo prazo, sustentável”. apoiados por fundamentos do mercado local, como renda disponível ”, de acordo com o CoreLogic.

Como sempre, a acessibilidade depende do mercado. Os valores medianos por metro quadrado em Manhattan, por exemplo, são cerca de 20 vezes mais altos do que em lugares como Cleveland e Detroit. De acordo com um relatório do JPMorgan, os preços altos estão menos correlacionados com as dívidas hipotecárias e mais concentrados em áreas com restrições de oferta, como Nova York, San Francisco Bay Area, Boston, Seattle, Denver e Portland, Oregon. Crise de habitação Brewing ">

Disponibilidade de hipotecas

Os padrões de empréstimos diminuíram nos últimos dois anos. Uma análise publicada pelo CoreLogic de empréstimos conformes convencionais constatou que os empréstimos estão sendo aprovados para tomadores de risco ligeiramente mais arriscados - embora, em uma partida dos anos anteriores à crise, os mutuários precisem fornecer documentação completa de sua renda e capacidade de pagamento. A Fannie Mae, por exemplo, aumentou seu índice máximo de dívida / renda (DTI) de 45% para 50%, e tanto a Fannie Mae quanto a Freddie Mac começaram a aceitar hipotecas com adiantamentos de até 3% nos últimos anos. Hoje, os consumidores americanos não estão expostos a taxas flutuantes quase tanto quanto antes da crise, e apenas cerca de 15% do mercado de hipotecas pendentes tem uma taxa ajustável. Apesar desses aspectos positivos, as origens de hipotecas ainda precisam atingir seus níveis pré-crise. (Veja nosso tutorial sobre Fundamentos de hipoteca .)

A linha inferior

Os altos preços e a falta de estoque, combinados com crédito hipotecário restrito e esmagamento da dívida de empréstimos para estudantes, levaram a uma mudança fundamental em direção ao aluguel. De fato, a casa própria nos EUA atingiu 69% em 2004 e, apesar de um aumento recente, a taxa permanece em 64%. Outros fatores também contribuíram para o aumento do aluguel, incluindo a preferência do consumidor e o desejo de um estilo de vida mais flexível.

Dez anos após a Grande Recessão, a economia está em franca expansão, com um recorde no mercado altista, incentivando os números de desemprego e um número crescente de mercados imobiliários que se recuperaram aos níveis pré-crise. No entanto, apesar do atual cenário imobiliário atual, há muita especulação de que outro colapso do mercado imobiliário está se aproximando - não necessariamente em nível nacional, mas em áreas metropolitanas que mostram falta de acessibilidade e aumento rápido dos preços das casas.