Definição de empréstimo conforme
Um empréstimo em conformidade é uma hipoteca igual ou inferior ao valor em dólar estabelecido pelo limite de empréstimo em conformidade estabelecido pela Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA) e atende aos critérios de financiamento de Freddie Mac e Fannie Mae. Para os tomadores de crédito com excelente crédito, empréstimos em conformidade são vantajosos devido às baixas taxas de juros que lhes são impostas.
Como funciona um empréstimo em conformidade
A Federal National Mortgage Association (FNMA ou Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC ou Freddie Mac) são entidades patrocinadas pelo governo que impulsionam o mercado de empréstimos à habitação. Essas agências quase governamentais criaram regras e diretrizes padronizadas às quais as hipotecas devem estar em conformidade. O termo "em conformidade" é usado com mais frequência quando se fala especificamente sobre o valor da hipoteca, que deve estar dentro de um certo limite, conhecido como limite de empréstimo em conformidade, definido pela Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA). Para 2019, esse limite é de US $ 484.350, um aumento de US $ 453.100 em 2018. Nos mercados de alto custo, o limite é maior. O novo teto para propriedades de uma unidade na maioria das áreas de alto custo, como São Francisco e Nova York, é de US $ 726.525 - ou 150% de US $ 484.350. A Lei de Habitação e Recuperação Econômica (HERA) exige que o limite de empréstimos em conformidade da linha de base seja ajustado anualmente para Fannie Mae e Freddie Mac para refletir a mudança no preço médio dos imóveis nos EUA.
Além do tamanho do empréstimo, outras diretrizes em conformidade com os empréstimos seguem a relação entre o valor do empréstimo e o valor do mutuário (ou seja, o tamanho do adiantamento), a relação dívida / renda, pontuação e histórico de crédito, requisitos de documentação etc. Um empréstimo em conformidade por meio da Fannie ou da Freddie pode ter um pagamento tão baixo quanto 3%, e o mutuário deve ser um comprador residencial pela primeira vez. Além disso, é necessário um seguro de hipoteca privada (PMI) de cerca de 1, 05% ao ano para empréstimos de 30 anos até $ 484.350 no empréstimo. Parte ou todo o custo do seguro é dedutível nos impostos se a renda bruta ajustada da família (AGI) não for superior a US $ 109.000.
Os empréstimos em conformidade são vantajosos devido às baixas taxas de juros.
Como os credores usam empréstimos conformes?
É importante notar que Fannie Mae e Freddie Mac não emitem hipotecas. Em vez disso, eles garantem hipotecas emitidas por credores, criando mais espaço para os bancos emitirem mais empréstimos do que teriam sido capazes de fazer sem o seguro. Por esse motivo, os credores preferem trabalhar com empréstimos em conformidade, pois podem ser facilmente empacotados em pacotes de investimentos e vendidos no mercado secundário de hipotecas, liberando a capacidade de emprestar mais aos compradores de imóveis.
Empréstimos em conformidade vs. empréstimos em não conformidade
Tanto a Fannie Mae quanto a Freddie Mac apenas compram empréstimos conformes para reembalar no mercado secundário, tornando a demanda por um empréstimo não conforme muito menos. As hipotecas que excedem o limite do empréstimo conforme são classificadas como hipotecas não conformes ou jumbo. Os termos e condições das hipotecas não-conformes podem variar muito de credor para credor, mas as taxas de hipoteca e o pagamento mínimo para empréstimos jumbo são geralmente mais altos porque eles apresentam maior risco para um credor.
Considerações especiais para empréstimos em conformidade
O FHFA, que define o limite de empréstimos em conformidade anualmente, possui supervisão regulatória para garantir que Fannie Mae e Freddie Mac cumpram seus estatutos e missões de promoção de imóveis para americanos de classe média e baixa renda. O FHFA utiliza o aumento / redução percentual de outubro a outubro nos preços médios da habitação na Pesquisa Mensal de Taxa de Juros (MIRS) para ajustar os limites de empréstimos em conformidade para o ano seguinte.
Para realizar essa pesquisa, o FHFA solicita que uma amostra de credores hipotecários relate os termos e condições de todos os empréstimos unifamiliares, totalmente amortizáveis, em dinheiro de compra e não agrícolas que eles fechem nos últimos cinco dias úteis do mês. A pesquisa fornece informações mensais sobre taxas de juros, condições de empréstimos e preços de casas por tipo de propriedade, tipo de empréstimo (taxa fixa ou taxa ajustável) e tipo de credor, além de informações sobre empréstimos de taxa fixa de 15 e 30 anos.