Melhoria de Capital
Uma melhoria de capital é a adição de uma mudança estrutural permanente ou a restauração de algum aspecto de uma propriedade que aprimora o valor geral da propriedade, prolonga sua vida útil ou a adapta a novos usos. Indivíduos, empresas e cidades podem fazer melhorias de capital na propriedade que possuem. No sentido comercial ou municipal, esse processo também pode ser conhecido como dispêndio de capital.
De acordo com o Internal Revenue Service (IRS), para se qualificar, esse tipo de melhoria deve durar mais de um ano após sua conclusão. Embora a escala de uma melhoria de capital possa variar, tanto os proprietários individuais quanto os proprietários de propriedades em grande escala fazem melhorias de capital.
Como funciona uma melhoria de capital
A melhoria de capital normalmente aumenta o valor de mercado de uma propriedade, mas também pode expandir a utilidade do ativo além do seu estado atual.
A publicação 523 do IRS descreve a definição de uma melhoria de capital. Exemplos de melhorias de capital residencial incluem a adição de um quarto, banheiro ou deck. Outros projetos aprovados pelo IRS incluem a adição de novos aparelhos embutidos, carpetes ou pisos de parede a parede ou melhorias no exterior de uma casa, como a substituição do telhado, janelas laterais ou laterais.
Por exemplo, se uma pessoa compra um novo aquecedor de água e um galpão de ferramentas para sua propriedade, ambos anexados à casa, eles seriam considerados melhorias importantes para a casa. Um exemplo de melhoria de capital com base nos negócios seria substituir o HVAC ou instalar os recursos acessíveis da American with Disability Act (ADA) em um edifício existente. Da mesma forma, a criação de um novo parque público em uma área do centro também seria considerada uma melhoria de capital para uma cidade. Nesses cenários, as novas adições tornariam as respectivas propriedades mais valiosas, seriam consideradas adições permanentes e sua remoção causaria danos materiais à propriedade.
Principais Takeaways
- Uma melhoria de capital é uma mudança ou restauração estrutural permanente que aprimora o valor de uma propriedade, aumenta sua vida útil ou a adapta para um novo uso.
- O IRS define melhorias de capital e as distingue de reparos.
- Além de melhorar uma casa, a melhoria de capital aumenta a base de custos dessa casa, o que reduz o tamanho de qualquer lucro tributável quando é vendido.
Melhorias de capital impactam a base de custos
Uma base de custo é o custo original de um ativo. O IRS estabelece padrões específicos para que uma melhoria se qualifique como um aumento na base de custos. Uma das principais preocupações é que ele deve estar em vigor no momento em que um imóvel é vendido. Uma melhoria de capital também deve se tornar parte da propriedade - ou ser afixada de forma tão permanente à propriedade - que sua remoção possa causar danos significativos ou diminuir o valor da própria propriedade.
O IRS faz uma distinção entre melhorias de capital e reparos. Reparos ou manutenção não podem ser incluídos na base de custos de uma propriedade. No entanto, os reparos que fazem parte de um projeto maior, como a substituição de todas as janelas de uma casa, se qualificam como melhorias de capital. As reformas necessárias para manter uma casa em boas condições não serão incluídas se não agregarem valor ao ativo. Exemplos desses reparos não qualificados, de acordo com o IRS, incluem a pintura de paredes, a correção de vazamentos ou a substituição de hardware quebrado.
Melhorias de capital impactam os ganhos de capital
Além de melhorar a casa, uma melhoria de capital - pelo IRS - aumenta a base de custo de uma estrutura. Ou seja, as despesas incorridas com a realização das melhorias são adicionadas ao valor que o proprietário pagou para comprar ou construir a propriedade. Aumentar a base de custo, por sua vez, reduz o tamanho do ganho de capital tributável ao vender o imóvel.
Os ganhos de capital dos bens imobiliários se comportam de maneira diferente dos outros tipos de ganhos de capital. A partir de 2019, os proprietários terão direito a uma isenção de ganhos de capital sobre qualquer lucro com a venda de uma residência principal de até US $ 250.000, se solteiro, e US $ 500.000, se casados e juntos. Esta isenção tem uma ressalva importante. O proprietário deve ter residido na propriedade por pelo menos dois dos últimos cinco anos antes da venda.
Além disso, se o ganho for significativamente maior do que os valores listados acima do efeito de melhorias de capital na base de custo, pode ser significativo. Muitos fatores podem fazer com que um contribuinte culpe os níveis de ganhos de capital de US $ 250/500. Isso inclui se os proprietários adquiriram a propriedade há muitas décadas e se os valores locais dos imóveis aumentaram drasticamente desde a compra.
Suponha, por exemplo, que uma pessoa compre uma casa por US $ 650.000 e gaste US $ 50.000 para reformar a cozinha e adicionar um banheiro. A base de custo da casa aumenta de US $ 650.000 para US $ 700.000. Após 10 anos de propriedade e moradia, o proprietário, que é solteiro e registra impostos como tal, acaba vendendo a propriedade pelo preço de US $ 975.000. Se nenhuma melhoria de capital tivesse sido feita, o valor tributável do ganho de capital seria de US $ 75.000 (preço de venda de US $ 975.000 - preço de compra de US $ 650.000 - exclusão de ganhos de capital de US $ 250.000).
No entanto, como a melhoria de capital aumentou a base de custos em US $ 50.000, o valor tributável do ganho de capital seria de US $ 25.000 (US $ 975.000 - (US $ 650.000 + US $ 50.000) - US $ 250.000 = US $ 25.000).
Exemplo na vida real de uma melhoria de capital
As leis de aluguel do Estado de Nova York incluem uma provisão chamada programa Major Capital Improvements (MCI). Datado da década de 1970, permite que os proprietários aumentem em até 6% os aluguéis de imóveis estabilizados por aluguel ou controlados por ano, para recuperar o custo de grandes melhorias de capital nessas estruturas. Uma atualização do sistema HVAC, novos elevadores, espaços comuns atualizados e outras melhorias contam para o MCI.
Em fevereiro de 2019, dois membros do Legislativo Estadual apresentaram um projeto de lei para eliminar o programa, cobrando que seja muito fácil para os proprietários de edifícios abusarem do programa. O abuso ocorre quando esses proprietários inescrupulosos enviam reivindicações infladas ou fabricadas de despesas. Potencial de fraude à parte, o programa MCI é inerentemente injusto, afirmam alguns críticos. Esses distratores dizem que uma melhoria de capital é um custo único para um proprietário, mas um aumento no aluguel é uma despesa contínua para um inquilino.
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