Compra de uma casa hipotecada

Antes da crise das hipotecas de 2008-2009, comprar uma casa hipotecada era uma proposta muito mais difícil. Os caçadores de barganhas imobiliárias anteriormente tinham que seguir leilões realizados em tribunais ou vasculhar resmas de documentos legais. Mas a onda de execuções hipotecárias provocada pelo colapso do subprime não apenas aumentou o número de propriedades disponíveis, como também facilitou sua localização e aquisição. De fato, o processo geralmente é semelhante à busca por qualquer outro tipo de casa. Casas hipotecadas estão disponíveis em praticamente todos os mercados imobiliários do país, oferecendo oportunidades para proprietários e investidores.

Como encontrar casas hipotecadas

Pode-se encontrar propriedades encerradas em periódicos e sites de serviços de listagem múltipla (MLS), através de pesquisas imobiliárias on-line, escritórios e sites de bancos e jornais locais. Atualmente, existem muitos sites especializados em encontrar casas e propriedades em execução hipotecária, como usa-foreclosure.com e HomePath.com, de Fannie Mae. Algumas instituições financeiras, como o Bank of America, também oferecem páginas dedicadas a ajudá-lo a procurar uma casa encerrada. Nos serviços locais de listagem múltipla, as propriedades que estão sendo encerradas podem não ser destacadas por si só; isso só pode ser indicado na descrição da propriedade.

Cada vez mais, os credores estão vendendo seus ativos apreendidos por meio de agentes imobiliários; portanto, não hesite em pedir oportunidades a um corretor de imóveis. Alguns agentes imobiliários até se especializam em propriedades de encerramento.

Mais especificamente, a localização de uma casa executada depende de onde exatamente ela está no processo de execução duma hipoteca: as propriedades ainda podem pertencer ao proprietário original (nos estágios anteriores, no caso de propriedades de pré-execução e venda a descoberto), ou por uma entidade como essa. como um banco ou o governo (nos últimos). Aqui estão cinco tipos de encerramento e abordagens para a compra.

1. Pré-execuções hipotecárias
Uma propriedade está em pré-execução de hipoteca após o credor da hipoteca notificar os mutuários de que estão em default, mas antes que a propriedade seja oferecida para venda em leilão. Se um proprietário puder vender a propriedade durante esse período, ele poderá evitar processos de execução duma hipoteca e seu efeito negativo no histórico de crédito e nas perspectivas futuras (consulte Como obter uma hipoteca após a falência e a execução duma hipoteca ). Como tal, alguns proprietários estão dispostos a negociar. Pré-execuções hipotecárias são normalmente listadas nos prédios do tribunal do condado e da cidade. Além disso, muitos recursos online, incluindo www.foreclosure.com, listam propriedades que estão na fase de pré-encerramento.

2. Vendas a descoberto
As vendas a descoberto ocorrem quando o credor está disposto a aceitar menos do que o que é devido em uma hipoteca. Os mutuários não precisam necessariamente estar inadimplentes com os pagamentos da hipoteca para um credor concordar com uma venda a descoberto; no entanto, eles normalmente precisam provar algum tipo de dificuldade financeira, como a perda de um emprego, que provavelmente resultará em inadimplência. Muitas vezes, a residência em questão é subaquática, o que significa que vale menos do que o saldo pendente da hipoteca. Para se qualificar como uma venda a descoberto, o credor deve concordar em "vender a propriedade a descoberto", aceitando menos do que é devido, e a casa deve ser listada para venda. Essas propriedades geralmente são anunciadas como vendas a descoberto "com aprovação bancária pendente".

A compra de uma propriedade de venda a descoberto é basicamente a mesma que uma compra tradicional, mas o idioma dos contratos será diferente, especificando que os termos estão sujeitos à aprovação do credor. Um banco pode levar vários meses para responder a uma oferta de venda curta, para que o processo possa demorar consideravelmente mais do que uma compra tradicional. Muitos sites imobiliários, incluindo empresas individuais ou serviços de listagem, oferecem a opção de pesquisar por venda a descoberto.

3. Leilões de venda de xerife
Um leilão de venda do xerife ocorre após o credor notificar o mutuário da inadimplência e permitir um período de carência para o mutuário recuperar o pagamento da hipoteca. Um leilão é projetado para que o credor seja rapidamente reembolsado pelo empréstimo que está em falta. Esses leilões geralmente ocorrem nas etapas do tribunal de uma cidade, gerenciados pelas autoridades policiais locais. A propriedade é leiloada pelo maior lance em local, data e hora anunciados publicamente. Esses avisos podem ser encontrados em jornais locais e em muitos locais online, realizando uma pesquisa por "leilões de venda de xerife".

4. Propriedades do Banco
Propriedades que não são vendidas em leilão são revertidas para o banco; ou seja, eles se tornam propriedades REO (Real Estate Owned). Eles geralmente são gerenciados pelo departamento REO de um banco, que mantém uma lista das propriedades pertencentes ao banco. Fontes on-line, como www.realtytrac.com, possuem listas extensas que podem ser pesquisadas por cidade, estado ou CEP.

5. Propriedades do Governo
Algumas casas são compradas com empréstimos garantidos pela Federal Housing Administration (FHA) ou pelo Departamento de Assuntos dos Veteranos (VA). Quando essas propriedades são executadas, elas são recuperadas pelo governo e vendidas por corretores que trabalham para o governo. Um corretor registrado pelo governo deve ser contatado para comprar uma propriedade de propriedade do governo. Os compradores podem pesquisar essas propriedades em www.hud.gov (clique em "TOPIC AREAS" e selecione "Homes for Sale").

Por que casas hipotecadas são mais baratas

O maior ponto de venda das casas hipotecadas é, é claro, o seu preço baixo - geralmente significativamente mais baixo de outras propriedades semelhantes na mesma área (conhecidas como comparáveis, ou composições, na fala do corretor). A maioria das execuções duma hipoteca é vendida a 5% abaixo do valor de mercado, pelo menos, com descontos ainda maiores em determinadas regiões. Os compradores também podem tirar proveito de economias adicionais com vantagens, como pagamentos reduzidos, taxas de juros mais baixas ou a eliminação de taxas de avaliação e certos custos de fechamento.

O que os torna um negócio assim? Se a residência estiver na fase de pré-encerramento ou de venda a descoberto, seus proprietários estarão em dificuldades financeiras - eles precisam de dinheiro. E o tempo não está do lado deles: eles precisam descarregar a propriedade e conseguir o que podem enquanto podem, para que não a percam por completo. Em resumo, esses vendedores não estão exatamente negociando a partir de uma posição de força. Embora possa parecer cruel tirar proveito do infortúnio alheio, os compradores podem se beneficiar.

Eles podem se beneficiar ainda mais se a propriedade tiver sido de fato confiscada. O escritório do xerife não está interessado em pendurar em uma casa; os bancos não querem estar no negócio de proprietários. As instituições financeiras geralmente querem se livrar prontamente das propriedades executadas (por um preço razoável, é claro - elas precisam responder aos investidores e auditores que fizeram todas as tentativas para recuperar o máximo possível do montante original do empréstimo). Novamente, isso beneficia os compradores.

Finalmente, as casas fechadas são geralmente vendidas na condição "como estão" - se houver danos, os reparos não fazem parte da equação - e, como sabem os entusiastas de carros usados ​​e móveis antigos, "como estão" se traduz em um desconto. É claro que "como está" pode ser uma faca de dois gumes, como discutiremos abaixo.

Riscos de comprar casas hipotecadas

Problemas de propriedade

Embora tenha um desconto compensatório, a condição "como está" pode ser bastante sombria. Se a casa ainda está sendo ocupada pelos proprietários, ela geralmente é mal mantida - afinal, se as pessoas não puderem pagar os pagamentos da hipoteca, provavelmente estão ficando para trás também pagando pela manutenção regular, sem mencionar os principais reparos. Além disso, algumas pessoas que estão enfrentando ou são forçadas a executá-las ficam amarguradas e descontam suas frustrações em sua casa antes que o banco se recupere. Isso geralmente envolve a remoção de aparelhos e utensílios, e às vezes até vandalismo total.

Despesas ocultas

Juntamente com trabalhos imprevistos de reparo e renovação, as inadimplências, como impostos atrasados ​​e gravames (que as propriedades do leilão geralmente lhes atribuem, seja pelo IRS, pelo Estado ou por outros credores), podem acrescentar custos adicionais a uma casa desejável. Tudo o que é devido, o governo deve primeiro ser pago e liquidado antes que o processo de compra possa avançar. Isso se aplica principalmente a propriedades que estão sendo leiloadas; um banco sempre pagará qualquer penhor anexado à propriedade antes de revendê-la a outra parte.

Processo lento

As complicações anteriores geralmente significam muita papelada. Normalmente, as execuções duma hipoteca terão vários documentos adicionais que precisam ser concluídos para se preparar para o fechamento, o que nem sempre é tão oportuno. Se for uma situação de venda curta, o credor do proprietário precisa aprovar o acordo e isso pode demorar um pouco, conforme mencionado anteriormente. Danos graves encontrados na casa podem resultar em uma avaliação mais baixa da casa, o que pode afetar a capacidade do comprador de garantir um empréstimo. Alguns credores não emprestam abaixo de um determinado valor em dólar porque o potencial de lucro de um empréstimo menor não vale o risco.

Embora você ache que um banco estaria ansioso para descarregar uma residência recuperada, os tempos de resposta entre o banco e outras partes envolvidas também podem ser lentos com as propriedades REO. O tempo que leva para obter uma resposta em sua oferta pode variar bastante ; se o banco que detém sua propriedade estiver repleto de execuções hipotecárias, poderá levar muito mais tempo para o banco processar sua solicitação. Sabe-se que bancos com backlogs substanciais levam até 90 dias para responder a uma oferta. Se você planeja financiar a compra, seria prudente gastar o tempo obtendo pré-aprovação para uma hipoteca.

Concorrência

Como em qualquer mercado, sempre que houver uma chance de adquirir algo com desconto a partir da taxa atual, a demanda aumentará. Portanto, o aumento do interesse e da concorrência - não apenas dos ocupantes em potencial, mas também dos investidores e profissionais de ponta - é inevitável quando se lida com propriedades que não valem a pena. Muitas vezes, uma casa hipotecada pode ter um preço atraente abaixo das outras casas na área circundante, mas quando a notícia é divulgada, inúmeras ofertas podem ser recebidas rapidamente e ocorre uma guerra de ofertas. Portanto, o que antes era uma casa com preço baixo em um ótimo bairro pode rapidamente se tornar uma propriedade cara.

Os possíveis compradores de casas hipotecadas podem apresentar propostas de várias propriedades ao mesmo tempo, porque é possível que compradores concorrentes garantam uma propriedade com um lance mais alto ou uma oferta em dinheiro. Mas não desanime se outra pessoa rejeitar sua oferta por uma propriedade específica; verifique periodicamente para ver se ele reaparece no inventário do banco. Os acordos de encerramento tendem a falhar com bastante frequência.

Compra de uma casa excluída

Ao comprar em um banco, você precisará aprimorar suas habilidades de negociação e iniciar o processo com uma oferta lowball na propriedade desejada. Os bancos que acumularam estoques consideráveis ​​de propriedades hipotecadas estarão mais inclinados a negociar sobre preço; quanto mais tempo o banco possuir a propriedade, maiores serão as chances de considerar seriamente ofertas mais baixas, especialmente em propriedades mantidas por períodos mais longos. Portanto, você provavelmente deve fazer seu lance inicial a um preço que seja pelo menos 20% abaixo do preço atual de mercado, ou talvez ainda mais se o imóvel em que você estiver oferecendo estiver localizado em uma área com alta incidência de execuções duma hipoteca.

Se você puder pagar pelo imóvel e quaisquer reformas necessárias em dinheiro, estará em uma posição invejável. É por isso que alguns compradores decidem se unir a investidores externos que podem ajudá-los no front-end e compartilhar lucros quando a casa entra novamente no setor de vendas. De fato, negócios em dinheiro representam uma parcela considerável das vendas de REO.

Opções de financiamento para casas hipotecadas

Você pode usar uma hipoteca para comprar uma propriedade REO, embora os credores privados tendam a ser preocupados com o financiamento de acordos de execução hipotecária. No entanto, duas opções de financiamento estão disponíveis para aqueles que se qualificam - 203 (k) empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) e o programa HomeSteps através de Freddie Mac, uma das empresas patrocinadas pelo governo que recompra hipotecas.

203 k) Empréstimos

O FHA projetou suas hipotecas 203 (k) para ajudar a atenuar as preocupações dos bancos que, de outra forma, evitariam o REO de alto risco. compras. Ao cobrar dos devedores um prêmio de seguro hipotecário, eles podem garantir empréstimos feitos por credores privados que participam do programa.

Para os mutuários, uma das grandes vantagens é a capacidade de financiar a compra da casa, além de qualquer reparo necessário, em uma única hipoteca. A versão mais básica, um empréstimo simplificado 203 (k), destina-se a reparos limitados que não requerem planos de engenharia ou arquitetura. Os indivíduos podem emprestar até US $ 35.000 acima do preço de venda da casa para cobrir remédios básicos, como novos aparelhos, tapume e janelas.

Com correções mais extensas, como construir uma adição ou cuidar de danos estruturais, um empréstimo tradicional de 203 (k) é geralmente a melhor opção. Ao contrário da variante simplificada, os proprietários devem receber pelo menos US $ 5.000; o valor máximo é baseado nos limites da FHA para cada município. Além disso, você deve pagar por um consultor independente para inspecionar a propriedade e verificar se o trabalho atende às diretrizes do programa.

Uma desvantagem adicional desses empréstimos é o preço. Além de pagar o seguro hipotecário, os mutuários normalmente pagam taxas de juros um quarto de ponto percentual a mais do que as dos empréstimos convencionais. Eles também podem ter que desembolsar um ou dois pontos, que são taxas iniciais que valem 1% do valor do principal.

Figura 1. Uma comparação entre empréstimos tradicionais 203 (k) e a versão simplificada.

(Fonte: site do Bank of America)

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O Freddie Mac fornece liquidez ao mercado hipotecário comprando empréstimos de bancos, reunindo-os e vendendo-os a investidores como valores mobiliários. Com o HomeSteps, a organização - através de seus parceiros de empréstimos privados - oferece financiamento especial para quem deseja comprar apenas os imóveis que possui. Atualmente, o HomeSteps está disponível apenas nos seguintes estados: Alabama, Flórida, Geórgia, Illinois, Kentucky, Carolina do Norte, Carolina do Sul, Tennessee, Texas e Virgínia.

Se você mora em um desses estados, o HomeSteps traz alguns benefícios significativos. O principal deles é que você não precisa comprar um seguro hipotecário, o que o diferencia de 203 (k) empréstimos. Isso por si só pode economizar para os compradores centenas, até milhares, de dólares ao longo da hipoteca. Além disso, uma hipoteca HomeSteps não requer uma avaliação na origem, o que pode ser um grande obstáculo para quem procura um empréstimo convencional.

Os compradores podem encontrar uma lista de propriedades unifamiliares, de condomínio e multifamiliares no site da HomeSteps.

A linha inferior

Na superfície, casas fechadas podem parecer terrivelmente atraentes. No entanto, os custos podem ser extremamente imprevisíveis e os danos subjacentes podem tornar uma propriedade indesejável. O processo de compra geralmente é lento, o que pode despertar dúvidas na mente dos compradores, enquanto a forte demanda por propriedades hipotecadas atraentes pode afastar alguns compradores esperançosos.

Com tudo isso dito, casas hipotecadas podem acabar sendo negócios incríveis. Os compradores têm a oportunidade única de pagar abaixo do valor de mercado por casas que não estariam disponíveis para eles em circunstâncias normais. Se houver economia no lado da aquisição, isso aumenta a probabilidade de o comprador perceber a valorização de seu ativo e um ganho em seu investimento se ele vender no futuro.

Se feito com responsabilidade, a compra de uma casa hipotecada pode permitir que um comprador colha uma infinidade de benefícios por muitos anos.