Noções básicas de tributação REIT

Os fundos de investimento imobiliário (REIT) estabeleceram-se como um meio para o investidor menor participar diretamente dos retornos mais altos gerados pelas propriedades imobiliárias. No passado, essas relações de confiança eram consideradas ramificações menores de relações de investimento unitárias, na mesma categoria que relações de confiança relacionadas a energia ou outros setores, mas quando o Global Industry Classification Standard concedia a REIT o status de ser uma classe de ativos separada, as regras mudou e sua popularidade aumentou.

Neste artigo, explicaremos como os REITs funcionam e examinaremos as implicações e economias tributárias únicas que eles oferecem aos investidores regulares.

Características básicas dos REITs

REITs são um conjunto de propriedades e hipotecas agrupadas e oferecidas como garantia na forma de fundos de investimento unitário. Cada unidade em um REIT representa uma fração proporcional de propriedade em cada uma das propriedades subjacentes. Os REITs na NYSE possuíam um valor de mercado superior a US $ 1 trilhão em março de 2019. Em 2019, 226 REITs foram negociados ativamente na Bolsa de Valores de Nova York e em outros mercados.

Normalmente, os REITs tendem a ser mais valiosos do que orientados para o crescimento e são compostos principalmente por pequenas e médias empresas.

O IRS exige que os REITs paguem pelo menos 90% de sua renda aos participantes. Isso significa que os REITs fornecem rendimentos mais altos do que aqueles normalmente encontrados nos mercados tradicionais de renda fixa. Eles também tendem a ser menos voláteis do que as ações tradicionais porque oscilam com o mercado imobiliário.

Três tipos de REITs

Os REITs podem ser divididos em três categorias:

• REITs de ações: confiam em propriedades próprias e / ou alugam e coletam a receita de aluguel, dividendos e ganhos de capital com a venda de propriedades. A tripla fonte de renda torna esse tipo muito popular.
• REITs de hipotecas: Esses fundos oferecem maior risco devido à sua exposição a taxas de juros. Se as taxas de juros subirem, o valor dos REITs de hipotecas pode cair substancialmente.
• REITs híbridos - esses instrumentos combinam as duas primeiras categorias. Eles podem ser abertos ou fechados (semelhante aos fundos mútuos abertos e fechados), ter uma vida útil definida ou indefinida e investir em um único grupo de projetos ou em vários grupos.

Tributação no nível de confiança

Os REITs devem seguir as mesmas regras que todos os outros fundos de investimento da unidade. Os REITs devem ser tributados primeiro no nível de confiança e depois nos beneficiários. Mas eles devem seguir o mesmo método de auto-avaliação que as corporações. Portanto, os REITs têm as mesmas regras de avaliação e contabilidade que as corporações, mas, em vez de repassar lucros, passam o fluxo de caixa diretamente para os participantes.

Existem algumas regras extras para REITs além das regras para outras relações de confiança de investimento da unidade:

1. A receita de aluguel é tratada como receita comercial para os REITs, porque o governo considera o aluguel como o negócio dos REITs. Isso significa que todas as despesas relacionadas às atividades de aluguel podem ser deduzidas da mesma forma que as despesas comerciais podem ser baixadas por uma empresa.
2. Além disso, a receita corrente distribuída aos participantes não é tributada pelo REIT, mas se a receita for distribuída a um beneficiário não residente, essa receita deverá estar sujeita a uma retenção na fonte de 30% para dividendos ordinários e uma taxa de 35% para ganhos de capital, a menos que a taxa seja mais baixa por tratado.

Para todos os efeitos práticos, os REITs geralmente são isentos de tributação no nível de confiança, desde que distribuam pelo menos 90% de sua renda aos seus participantes. No entanto, mesmo os REITs que aderem a essa regra ainda enfrentam tributação corporativa sobre qualquer renda retida.

Tributação aos Participantes

Os pagamentos de dividendos efetuados pelo REIT são tributados ao participante como renda ordinária, a menos que sejam considerados dividendos qualificados, que são tributados como ganhos de capital. Caso contrário, o dividendo será tributado à taxa de imposto marginal superior do participante.

Além disso, uma parte dos dividendos pagos pelos REITs pode constituir um retorno não tributável do capital, o que não apenas reduz o lucro tributável do detentor da unidade no ano em que o dividendo é recebido, mas também adia os impostos sobre essa parcela até que o ativo capital seja vendido. Esses pagamentos também reduzem a base de custos para o participante. As parcelas não tributáveis ​​são então tributadas como ganhos / perdas de capital de longo ou curto prazo.

Como os REITs raramente são tributados no nível de confiança, eles podem oferecer rendimentos relativamente mais altos do que as ações, cujos emissores devem pagar impostos no nível corporativo antes de calcular o pagamento de dividendos.

Exemplo - Cálculo de imposto de participante
Jennifer decide investir em um REIT atualmente sendo negociado a US $ 20 por unidade. O REIT possui recursos provenientes de operações de US $ 2 por unidade e distribui 90%, ou US $ 1, 80, disso para os cotistas. No entanto, US $ 0, 60 por unidade desse dividendo é proveniente de depreciação e outras despesas e é considerado um retorno não tributável do capital. Portanto, apenas US $ 1, 20 (US $ 1, 80 - US $ 0, 60) desse dividendo são provenientes dos ganhos reais. Esse valor será tributável para Jennifer como renda ordinária, com sua base de custos reduzida de US $ 0, 60 a US $ 19, 40 por unidade. Conforme declarado anteriormente, essa redução na base será tributada como ganho / perda de longo ou curto prazo quando as unidades forem vendidas.

A linha inferior

As vantagens fiscais exclusivas oferecidas pelos REITs podem se traduzir em rendimentos superiores para investidores que buscam retornos mais altos com relativa estabilidade. Teoricamente, é possível para um participante alcançar uma base de custo negativo se as unidades forem mantidas por um período de tempo suficientemente longo. Embora isso seja dificilmente comum, o potencial para realizar um possível ganho ou perda dessa maneira deve ser claramente entendido pelos investidores.