5 tipos de REITs e como investir neles

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) são uma consideração importante ao construir qualquer carteira de ações ou de renda fixa. Eles proporcionam maior diversificação, retornos totais potencialmente mais altos e / ou menor risco geral. Em suma, sua capacidade de gerar receita de dividendos junto com a valorização do capital os torna um excelente contrapeso a ações, títulos e caixa.

Os REITs geralmente possuem e / ou gerenciam imóveis comerciais geradores de renda, sejam as próprias propriedades ou as hipotecas dessas propriedades. Você pode investir nas empresas individualmente, por meio de um fundo negociado em bolsa ou com um fundo mútuo. Existem muitos tipos de REITs disponíveis.

Aqui, examinamos algumas das principais categorias de REITS e seus retornos históricos. No final deste artigo, você deve ter uma idéia melhor de quando e o que comprar.

Principais Takeaways

• O uso de REITs para investir em imóveis pode diversificar seu portfólio, mas nem todos os REITs são criados da mesma forma.
• Alguns REITs investem diretamente em propriedades, obtendo renda de aluguel e taxas de administração. Outros investem em dívidas imobiliárias, como hipotecas e títulos lastreados em hipotecas.
• Além disso, os REITs tendem a se concentrar em um setor específico de propriedades, por exemplo, varejo ou shopping centers, hotéis e resorts ou serviços de saúde e hospitais.

Retornos históricos de REITs

Os fundos de investimento imobiliário são historicamente uma das classes de ativos com melhor desempenho disponíveis. O FTSE NAREIT Equity REIT Index é o que a maioria dos investidores usa para avaliar o desempenho do mercado imobiliário dos EUA. Entre 1990 e 2010, o retorno médio anual do índice foi de 9, 9%, perdendo apenas para as ações de capitalização média, que tiveram uma média de 10, 3% ao ano no mesmo período.

Em comparação, os ativos de renda fixa administravam 7% de retorno anual e as commodities apenas 4, 5% ao ano. O setor imobiliário foi o pior desempenho de oito classes de ativos em apenas dois anos em 20. A renda fixa, por outro lado, foi o pior desempenho seis vezes no mesmo período de 20 anos.

Mais recentemente, a média de três anos para REITs entre março de 2013 e março de 2016 ficou em linha com as médias do período de 20 anos, com um ritmo de 10, 76% nesse período. Historicamente, os investidores que procuram rentabilidade têm investido melhor em imóveis do que em renda fixa, a classe de ativos tradicional para esse fim. Um portfólio cuidadosamente construído deve considerar ambos.

5 tipos de REITs e como investir neles

REITs de varejo

Aproximadamente 24% dos investimentos em REIT são em shopping centers e varejo autônomo. Isso representa o maior investimento individual por tipo na América. Qualquer que seja o shopping que você frequenta, provavelmente ele pertence a um REIT. Ao considerar um investimento em imóveis de varejo, é preciso primeiro examinar o próprio setor de varejo. É financeiramente saudável no momento e quais são as perspectivas para o futuro?

É importante lembrar que os REITs de varejo ganham dinheiro com o aluguel cobrado dos inquilinos. Se os varejistas estiverem enfrentando problemas de fluxo de caixa devido a vendas fracas, é possível que eles possam atrasar ou até deixar de pagar esses pagamentos mensais, acabando sendo forçados à falência. Nesse ponto, um novo inquilino precisa ser encontrado, o que nunca é fácil. Portanto, é crucial que você invista em REITs com os inquilinos âncora mais fortes possíveis. Estes incluem mercearias e lojas de artigos para o lar.

Depois de fazer sua avaliação do setor, seu foco deve se voltar para os REITs. Como qualquer investimento, é importante que eles tenham bons lucros, balanços fortes e o mínimo de dívidas possível, principalmente os de curto prazo. Em uma economia pobre, REITs de varejo com posições de caixa significativas terão oportunidades de comprar bons imóveis a preços em dificuldades. As empresas mais bem administradas tirarão proveito disso.

Dito isto, existem preocupações de longo prazo para o espaço REIT do varejo, pois as compras estão cada vez mais on-line, em oposição ao modelo de shopping. Os proprietários de espaço continuaram inovando para preencher seu espaço com escritórios e outros inquilinos não voltados para o varejo, mas o subsetor está sob pressão.

REITs residenciais

Trata-se de REITs que possuem e operam prédios de apartamentos para várias famílias, bem como moradias fabricadas. Ao procurar investir nesse tipo de REIT, deve-se considerar vários fatores antes de entrar. Por exemplo, os melhores mercados de apartamentos tendem a estar onde a acessibilidade doméstica é baixa em relação ao resto do país. Em lugares como Nova York e Los Angeles, o alto custo de residências individuais força mais pessoas a alugar, o que aumenta o preço que os proprietários podem cobrar a cada mês. Como resultado, os maiores REITs residenciais tendem a se concentrar em grandes centros urbanos.

Dentro de cada mercado específico, os investidores devem procurar crescimento da população e do emprego. Geralmente, quando há um fluxo líquido de pessoas para uma cidade, é porque os empregos estão prontamente disponíveis e a economia está crescendo. Uma queda na taxa de vacância, aliada ao aumento dos aluguéis, é um sinal de que a demanda está melhorando. Enquanto a oferta de apartamentos em um determinado mercado permanecer baixa e a demanda continuar aumentando, os REITs residenciais deverão se sair bem. Como em todas as empresas, aquelas com os balanços mais fortes e o capital mais disponível normalmente fazem o melhor.

REITs de assistência médica

Os REITs de assistência médica serão um subsetor interessante para observar como os americanos envelhecem e os custos com assistência médica continuam a subir. Os REITs de assistência médica investem no setor imobiliário de hospitais, centros médicos, instalações de enfermagem e casas de repouso. O sucesso desse setor está diretamente ligado ao sistema de saúde. A maioria dos operadores dessas instalações conta com taxas de ocupação, reembolsos do Medicare e Medicaid, bem como com pagamentos privados. Desde que o financiamento da assistência médica seja um ponto de interrogação, o mesmo acontece com os REITs da assistência médica.

O que você deve procurar em um REIT de assistência médica inclui um grupo diversificado de clientes, bem como investimentos em vários tipos diferentes de propriedades. O foco é bom até certo ponto, mas também aumenta o risco. Geralmente, um aumento na demanda por serviços de saúde (o que deve ocorrer com o envelhecimento da população) é bom para o setor imobiliário. Portanto, além da diversificação de clientes e tipos de propriedades, procure empresas cuja experiência na área de saúde seja significativa, cujos balanços sejam fortes e cujo acesso ao capital de baixo custo seja alto.

REITs do escritório

Os escritórios REIT investem em edifícios de escritórios. Eles recebem renda de inquilinos que geralmente assinam contratos de longo prazo. Quatro perguntas vêm à mente de qualquer pessoa interessada em investir em um escritório REIT

1. Qual é o estado da economia e qual é a taxa de desemprego?
2. Como são as taxas de vacância?
3. Como está a área em que o REIT investe economicamente?
4. Quanto capital tem para aquisições?

Tente encontrar REITs que invistam em fortalezas econômicas. É melhor possuir um monte de prédios comuns em Washington, DC, do que possuir um escritório principal em Detroit, por exemplo.

REIT de hipoteca

Aproximadamente 10% dos investimentos em REIT são em hipotecas, em oposição ao próprio imóvel. Os investimentos mais conhecidos, mas não necessariamente os maiores, são Fannie Mae e Freddie Mac, empresas patrocinadas pelo governo que compram hipotecas no mercado secundário.

Mas apenas porque esse tipo de REIT investe em hipotecas, em vez de em ações, não significa que não ocorra riscos. Um aumento nas taxas de juros se traduziria em uma diminuição nos valores contábeis de hipotecas REIT, levando os preços das ações a baixar. Além disso, os REITs de hipotecas obtêm uma quantidade considerável de seu capital por meio de ofertas de dívida garantida e não garantida. Caso as taxas de juros subam, o financiamento futuro será mais caro, reduzindo o valor de uma carteira de empréstimos. Em um ambiente de baixa taxa de juros, com a perspectiva de aumento das taxas, a maioria dos REITs de hipotecas é negociada com um desconto no valor do patrimônio líquido por ação. O truque é encontrar o caminho certo.

As chaves para avaliar qualquer REIT

Há algumas coisas que você deve ter em mente ao avaliar qualquer REIT. Eles incluem o seguinte:

1. REITs são verdadeiros investimentos de retorno total. Eles fornecem altos rendimentos de dividendos, juntamente com uma moderada valorização do capital a longo prazo. Procure empresas que fizeram um bom trabalho historicamente ao fornecer os dois.
2. Ao contrário do imobiliário tradicional, muitos REITs são negociados em bolsas de valores. Você obtém a diversificação que o setor imobiliário fornece sem ficar preso a longo prazo. A liquidez é importante.
3. A depreciação tende a exagerar o declínio de um investimento no valor da propriedade. Portanto, em vez de usar a taxa de pagamento (que investidores de dividendos usam) para avaliar um REIT, observe seus fundos de operações (FFOs). Isso é definido como lucro líquido menos a venda de qualquer propriedade em um determinado ano e a depreciação. Simplesmente pegue o dividendo por ação e divida pelo FFO por ação. Quanto maior o rendimento, melhor.
4. Uma gestão forte faz a diferença. Procure empresas que já existem há algum tempo ou pelo menos possuem uma equipe de gerenciamento com muita experiência.
5. Qualidade conta. Invista apenas em REITs com excelentes propriedades e inquilinos.
6. Considere comprar um fundo mútuo ou ETF que investe em REITs e deixe a pesquisa e a compra para os profissionais.

Bottom Line

O governo federal tornou possível aos investidores comprar projetos imobiliários comerciais em larga escala já em 1960. No entanto, somente na última década os investidores individuais adotaram os REITs. Os motivos para isso incluem taxas de juros baixas, o que forçou os investidores a procurar além dos títulos para investimentos geradores de renda, o advento de fundos mútuos e negociados em bolsa focados no setor imobiliário e, até o colapso do setor imobiliário de 2007-08, um apetite insaciável por a parte dos americanos é proprietária de imóveis e outros ativos tangíveis. Os REITs, como todos os outros investimentos em 2008, sofreram bastante. Mas, apesar disso, eles continuam sendo um excelente complemento para qualquer portfólio diversificado.