10 obstáculos para o fechamento de um novo lar
Aceitar sua oferta de compra de casa é como obter a alta do corredor durante uma maratona. Mas segure o Gatorade mais frio - a propriedade ainda não é sua. Durante os 30 dias (mais ou menos) entre o momento em que sua oferta de compra é aceita e as chaves são entregues a você (geralmente conhecidas como custódia), há muitos obstáculos a serem superados. Se você tropeçar em algum deles, a compra pode cair e colocar você de volta na linha de partida.
Assim como um atleta treina para uma corrida, você pode treinar-se para as etapas finais assustadoras na compra de uma casa. Os procedimentos e regras de custódia variam de acordo com o estado, mas aqui estão 10 dos problemas mais comuns encontrados durante esse período e o que (se houver) pode ser feito para impedir ou mitigá-los.
1. Inspeção de cupins mostra danos
O credor fará uma inspeção de pragas em casa (às suas custas, geralmente inferior a US $ 100) para garantir que não haja danos sérios causados por insetos que comem madeira, como cupins ou formigas carpinteiras. Esta inspeção protege o interesse do credor na propriedade. Proprietários de imóveis que descobrem problemas com cupins após se mudarem muitas vezes abandonam a propriedade, deixando o credor segurando a sacola. Alguns credores podem não exigir uma inspeção de cupins, mas pode ser do seu interesse obter uma de qualquer maneira.
Se a inspeção descobrir qualquer evidência de infestação visível, as áreas problemáticas talvez precisem ser reparadas antes que o compromisso possa ser fechado. Se os problemas forem muito graves e / ou o vendedor não pagar para corrigi-los, você terá a opção de ir embora, desde que o seu contrato de compra tenha as contingências adequadas.
2. A avaliação é muito baixa
O banco terá a casa avaliada (novamente, às suas custas) para proteger seu interesse na casa. Ele quer garantir que a casa valha pelo menos o valor que você pagará por isso. Se ocorrer uma execução duma hipoteca, as perdas poderão ser recuperadas. Se a avaliação for muito baixa, o vendedor terá que baixar o preço de venda ou você terá que pagar em dinheiro pela diferença. Pode ser possível obter uma segunda opinião mais favorável de outro avaliador.
3. Existem nuvens no título
Durante o processo de custódia, você contratará uma empresa de títulos para fazer uma pesquisa de títulos e emitir um seguro de títulos. A pesquisa de títulos garante que ninguém mais tenha uma reivindicação legal para a propriedade que você deseja comprar (como o IRS, o estado ou um parente do vendedor) e o seguro de propriedade protege você contra quaisquer reivindicações futuras sobre a propriedade. Se houver algum tipo de garantia ou reclamação contra a propriedade, o problema deverá ser resolvido antes que a transação possa prosseguir.
4. A inspeção residencial mostra defeitos
A maioria das ofertas de compra possui uma contingência de inspeção gravada, portanto, se a inspeção da casa revelar problemas sérios, o comprador poderá desistir sem penalidade. Se você não colocou essa contingência em seu contrato, poderá perder seu dinheiro (geralmente vários milhares de dólares) se decidir não comprar a casa com base na inspeção.
Se você decidir prosseguir, o processo de negociação com o vendedor para consertar a casa ou lhe creditar o dinheiro no fechamento, a fim de cuidar dos reparos, pode potencialmente atrasar o processo de compra e atrasar o fechamento. (Para leitura relacionada, consulte: Você precisa de uma inspeção residencial? )
5. Você (ou eles) tem pés frios
O contrato descreverá razões justificáveis para o comprador ou o vendedor desistir sem penalidade, como não renunciar a uma contingência ou não cumprir um prazo. No entanto, se você decidir, após renunciar às contingências que não deseja realizar a compra (por exemplo, porque encontrou outra casa de que gosta mais), perderá seu dinheiro mais valioso. O raciocínio aqui é que o vendedor deve ser compensado pelo tempo que a casa ficou fora do mercado, o que atrasará a quantidade de tempo que ele levará para vender (o que pode ter implicações financeiras para o vendedor).
Por outro lado, se o vendedor decidir desistir simplesmente devido a uma mudança de opinião ou porque uma oferta melhor foi feita, você terá o direito legal de cobrar danos ao vendedor.
6. Seu financiamento cai completamente
Compradores experientes não fazem ofertas em casas sem serem pré-aprovados, o que significa obter um empréstimo por escrito de um banco que fornecerá uma hipoteca de uma certa quantia, e vendedores experientes não aceitam ofertas de compradores que não são pré-aprovado. No entanto, há coisas que podem impedir o fechamento do empréstimo, como se você mentiu no aplicativo, as taxas de juros aumentam acentuadamente, sua situação no trabalho muda ou sua pontuação de crédito diminui.
Pergunte ao seu credor como você pode evitar problemas como estes. (Para leitura relacionada, consulte: 5 coisas que você precisa para ser pré-aprovado para uma hipoteca .)
7. A casa está em uma área de alto risco
Nos estados que exigem um relatório de divulgação de riscos naturais, você receberá um documento descrevendo os riscos naturais que podem afetar a casa (por exemplo, inundações, terremotos, riscos sísmicos, incêndios) durante a custódia. O credor pode exigir que você compre um seguro contra riscos (acima e além do seguro do seu proprietário) se a casa estiver em uma área de alto risco e esse seguro puder ser caro. Também é um custo que você deverá pagar todos os meses até que o empréstimo seja pago ou que você venda a casa.
Para evitar surpresas desagradáveis durante o escrow, pergunte ao seu agente, novos vizinhos em potencial ou ao departamento de planejamento da cidade quais riscos naturais existem na área desejada, que tipo de seguro extra você pode adquirir e quanto custa antes de fazer uma oferecer em uma casa.
8. O lar não é seguro
Se um proprietário anterior fez uma grande reivindicação de seguro na casa, como danos ou mofo na água, ele aparecerá nos registros de seguros e as companhias de seguros podem se recusar a segurar a casa, pensando que isso é um risco demais. Se uma casa não for segurável, você não poderá comprá-la, a menos que seja um comprador integral, pois os credores exigem que você mantenha o seguro do proprietário até que a hipoteca seja paga. Obviamente, mesmo se você é um comprador em dinheiro, provavelmente não é uma boa ideia comprar uma casa não segurável.
9. Diferenças no GFE e no HUD-1
Quando você obtém a pré-aprovação do empréstimo e, novamente, quando faz uma oferta em uma propriedade específica, o credor deve fornecer uma estimativa de boa fé (GFE) detalhando os custos de fechamento associados à obtenção de financiamento em casa. A estimativa de boa fé é basicamente um rascunho do que o formulário HUD-1 que você recebe pelo menos 24 horas antes do fechamento mostrará. Como o próprio nome indica, a estimativa de boa fé deve ser uma aproximação aproximada do que você realmente pagará - idealmente dentro de 10% -, mas alguns credores sem escrúpulos tentarão atrair clientes com estimativas irrealisticamente baixas.
Se isso acontecer, e você não conseguir que o credor recuse os encargos excessivos, sua melhor opção pode ser pedir ao vendedor que prorrogue a data de fechamento e tente obter financiamento alternativo para que você ainda possa comprar a casa sem ser roubado fora.
10. Erros impedem o fechamento a tempo
Há muitas partes diferentes envolvidas no fechamento do depósito e, se alguma delas cometer um erro, seu fechamento poderá ser adiado. Dependendo do que o seu contrato de compra estipular e de quem é o atraso, se você não fechar a tempo, poderá ser necessário pagar ao vendedor uma penalidade por todos os dias em que o fechamento for atrasado.
O vendedor também pode se recusar a prorrogar a data de fechamento e todo o negócio pode falhar. Na melhor das hipóteses, o vendedor poderia simplesmente concordar em estender a data de fechamento sem penalidade. Afinal, se o negócio não fechar, o vendedor terá que começar tudo de novo também. (Para leitura relacionada, consulte: 7 condições obrigatórias do contrato imobiliário .)
Treinamento para um acabamento bem-sucedido
Transferir a propriedade de uma casa é estressante para todas as partes. Muitas coisas têm que acontecer em um curto período de tempo, e pode haver grandes ramificações se algo der errado. O processo pode ser especialmente estressante para os compradores, que precisam passar por um processo complexo, às vezes desconhecido, e tomar várias decisões importantes relacionadas ao que provavelmente é a compra mais cara de suas vidas. Reserve algum tempo para se familiarizar com o processo de custódia e suas possíveis armadilhas com antecedência e você estará emocionalmente, intelectualmente e financeiramente preparado para terminar a corrida. (Para leitura relacionada, consulte: 13 etapas para fechar um acordo imobiliário .)