O que são riscos de fundos de investimento imobiliário (REITs)?

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) são atraentes por várias razões. Um, pelo menos 90% do lucro tributável deve ser devolvido aos acionistas na forma de dividendos. Dois, que se ligam ao ponto um, os rendimentos de dividendos são geralmente mais altos do que em todo o mercado. Terceiro, e talvez o mais importante, você não precisa investir dinheiro e tempo na compra de um imóvel diretamente, o que provavelmente levará a despesas surpreendentes e dores de cabeça sem fim.

Se você investe em um REIT com uma boa equipe de gerenciamento, um histórico comprovado e exposição a boas propriedades, pode relaxar e observar o crescimento de seu investimento. Não seria legal se fosse assim tão fácil? Às vezes é, mas apenas se você fizer sua lição de casa e tiver um pouco de sorte. Infelizmente, existem algumas armadilhas que você precisará evitar. (Para saber mais, consulte: REITs residenciais, de saúde e de escritório .)

REITs não negociados

Considere fortemente ficar longe de REITs não negociados. Eles não são negociados publicamente, o que significa que você não poderá fazer pesquisas sobre seu investimento. Por sua vez, isso não permitirá que você determine o valor do REIT. Alguns REITs não negociados revelarão todos os ativos e valor após 18 meses de sua oferta, mas isso ainda não é reconfortante.

REITs não negociados também são ilíquidos. Em muitos casos, você não pode vender por um período mínimo de sete anos. Alguns permitem recuperar uma parte do seu investimento após um ano, mas quase sempre haverá uma taxa. Eles bloqueiam o seu dinheiro porque precisam reunir dinheiro do investidor para comprar e gerenciar propriedades. Mas também pode haver um lado sombrio desse dinheiro acumulado. Esse lado sombrio refere-se às vezes a pagar dividendos do dinheiro de outros investidores - em oposição à renda gerada por uma propriedade. Isso limita o fluxo de caixa do REIT e diminui o valor das ações. (Para saber mais, consulte: Quais são as possíveis armadilhas dos proprietários de REITs ?)

Outro golpe para REITs não negociados são as taxas iniciais. A maioria cobra uma taxa inicial entre 9% e 10% (às vezes até 15%). Há casos em que os REITs não negociados têm um bom gerenciamento e excelentes propriedades, o que pode levar a retornos estelares, mas esse também é o caso dos REITs negociados publicamente.

Um risco final para REITs não negociados são as taxas externas de administrador. Se um REIT não negociado está pagando um gerente externo, isso gera retorno. Se você optar por investir em um REIT não negociado, é imprescindível fazer à gerência todas as perguntas necessárias relacionadas aos riscos acima. Quanto mais transparência, melhor. (Para saber mais, consulte: Analisando REITs e desempenho do REIT .)

REITs de capital aberto

Este é um campo de jogo muito mais seguro. No entanto, ainda existem riscos. O maior é o aumento das taxas de juros, o que reduzirá a demanda por REITs. Pode-se argumentar que o aumento das taxas de juros indica uma economia forte, o que significa rendas e taxas de ocupação mais altas. Mas, historicamente, os REITs não têm um bom desempenho quando as taxas de juros sobem.

O outro risco primário é escolher o REIT errado. Isso pode parecer simplista, mas é sobre lógica. Por exemplo, no momento da redação deste artigo, os shoppings suburbanos estão em declínio. Você não gostaria de investir em um REIT com exposição a um shopping suburbano. Como a geração do milênio prefere a vida urbana por conveniência e economia, os shopping centers urbanos provavelmente serão uma aposta melhor. As tendências mudam, portanto, faça uma pesquisa sobre o que é atual. (Para saber mais, consulte: Hábitos monetários da geração Y ).

O último ponto não é um risco, mas um ponto que você deve estar ciente: os dividendos do REIT são tributados como renda ordinária.

A linha inferior

Investir em REITs pode ser uma alternativa passiva, geradora de renda, à compra de imóveis diretamente. Não se deixe influenciar por enormes rendimentos de dividendos. Em vez disso, escolha as equipes de gerenciamento e as propriedades de qualidade certas, com base nas tendências atuais. Considerar fortemente REITs negociados publicamente sobre REITs não negociados. Também não se esqueça de prestar atenção às taxas de juros. (Para saber mais, consulte: Qual é a diferença entre um REIT e um fundo imobiliário ?)