Trust Deed
Um ato fiduciário, também conhecido como ato de fideicomisso, é um documento às vezes usado em transações imobiliárias nos EUA. É um documento que entra em jogo quando uma parte contrai um empréstimo de outra parte para comprar uma propriedade. A escritura fiduciária representa um acordo entre o tomador e o credor para manter a propriedade em custódia por um terceiro neutro e independente até o pagamento do empréstimo.
Embora ações de confiança sejam menos comuns do que eram antes, cerca de 20 estados ainda exigem o uso de uma, e não de uma hipoteca, quando o financiamento está envolvido na compra de imóveis.
Ações de confiança são comumente usadas no Alasca, Arizona, Califórnia, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Carolina do Norte, Tennessee, Texas, Virgínia e Virgínia Ocidental. Alguns estados, como Kentucky, Maryland e Dakota do Sul, permitem o uso de atos de confiança e hipotecas.
Como funciona uma escritura fiduciária
Em uma transação imobiliária - por exemplo, a compra de uma casa - um credor dá dinheiro ao mutuário em troca de uma ou mais notas promissórias ligadas a um contrato fiduciário. Essa escritura transfere a titularidade legal da propriedade para um agente fiduciário imparcial, normalmente uma empresa de titularidade, uma empresa de custódia ou um banco, que a mantém como garantia para as notas promissórias - garantia para o empréstimo. O título equitativo - o direito de obter a propriedade total - permanece com o mutuário, assim como o uso e a responsabilidade totais pela propriedade.
Esse estado de coisas continua durante todo o período de reembolso do empréstimo. O agente fiduciário detém o título legal até que o mutuário pague a dívida integralmente, quando o título da propriedade se torna o mutuário. Se o mutuário deixar de cumprir o empréstimo, o agente fiduciário assume o controle total da propriedade.
Takeaway chave
- Nas transações imobiliárias financiadas, as ações fiduciárias transferem o título legal de uma propriedade para terceiros, como um banco, depósito ou empresa de títulos, a serem mantidos até que o mutuário pague sua dívida ao credor.
- Ações de confiança são usadas no lugar de hipotecas em vários estados.
- Investir em ações de confiança pode fornecer um fluxo de renda de alto rendimento.
Trust Deed vs. Mortgage
As escrituras e hipotecas são usadas em empréstimos bancários e privados para a criação de penhor sobre imóveis, e ambas são tipicamente registradas como dívida no município em que a propriedade está localizada.
No entanto, uma hipoteca envolve duas partes: um mutuário (ou hipoteca) e um credor (ou hipoteca). Por outro lado, um contrato de confiança envolve três partes: um devedor (ou credor), um credor (ou beneficiário) e o administrador. O agente fiduciário detém o título da garantia para benefício do credor; no caso de inadimplência do mutuário, ele iniciará e concluirá o processo de encerramento a pedido do credor.
Ao contrário do uso popular, uma hipoteca não é tecnicamente um empréstimo para comprar um imóvel; é um acordo que compromete a propriedade como garantia do empréstimo.
Foreclosures e Trust Deeds
Hipotecas e ações de confiança têm diferentes processos de encerramento. A execução judicial é um processo supervisionado pelo tribunal, aplicado quando o credor entra com uma ação contra o mutuário por não cumprir uma hipoteca. O processo é demorado e caro. Além disso, se o leilão de propriedades hipotecadas não gerar dinheiro suficiente para pagar a nota promissória, o credor poderá registrar uma sentença de deficiência contra o mutuário, processando o saldo. No entanto, mesmo após a venda da propriedade, o mutuário tem o direito de resgate: ele pode reembolsar o credor dentro de um determinado período de tempo e adquirir o título da propriedade.
Por outro lado, uma ação de confiança permite que o credor inicie uma execução não judicial mais rápida e menos dispendiosa, ignorando o sistema judicial e aderindo aos procedimentos descritos na ação de confiança e na lei estadual. Se o mutuário não tornar o empréstimo atual, o imóvel será colocado em leilão por meio da venda de um agente fiduciário. O título é transferido do agente fiduciário para o novo proprietário através da escritura do agente fiduciário após a venda. Quando não há licitantes na venda do agente fiduciário, a propriedade é revertida para o credor por meio de escritura do fiduciário. Uma vez que a propriedade é vendida, o mutuário não tem direito a resgate.
Além disso, um agente fiduciário tem a responsabilidade de pagar o produto da venda ao mutuário e credor após a finalização da venda. O agente fiduciário pagará ao credor o valor restante da dívida e pagará ao mutuário qualquer coisa que exceda esse valor, permitindo assim que o credor compre a propriedade.
Prós e contras de investir em ações de confiança
Os investidores que procuram rendimentos suculentos às vezes recorrem ao setor imobiliário - em particular, ações de confiança.
No investimento em ações fiduciárias, o investidor empresta dinheiro a um desenvolvedor que trabalha em um projeto imobiliário. O nome do investidor segue a escritura de confiança, como credor. O investidor recebe juros sobre seu empréstimo; quando o projeto termina, seu diretor é devolvido na íntegra. Um corretor de escritura geralmente facilita o negócio.
Prós
Fluxo de renda de alto rendimento
Diversificação de portfólio
Contras
Iliquidez
Sem valorização do capital
Que tipo de desenvolvedor entra nesse acordo? Os bancos costumam relutar em emprestar para certos tipos de empreendimentos, como projetos comerciais de médio porte - pequenos demais para os grandes credores, grandes demais para os pequenos - ou desenvolvedores com histórico ruim ou empréstimos demais. Os credores cautelosos também podem se mover muito lentamente para os desenvolvedores, contra um prazo apertado para iniciar ou concluir um projeto.
Portanto, esses desenvolvedores costumam ter um pouco de dificuldade. Por esses motivos, os investidores em ações de confiança geralmente esperam altas taxas de juros em seu dinheiro. Eles podem colher os benefícios de diversificar para uma classe de ativos diferente, sem precisar ser especialista em construção ou administração imobiliária: esse é um investimento passivo.
Investir em ações de confiança tem certos riscos e desvantagens. Diferentemente das ações, os investimentos imobiliários não são líquidos, o que significa que os investidores não podem recuperar seu dinheiro sob demanda. Além disso, os investidores podem esperar apenas os juros gerados pelo empréstimo, sendo improvável qualquer valorização adicional do capital. As partes investidas podem explorar quaisquer discrepâncias legais na escritura fiduciária, causando complicações legais caras que podem pôr em risco o investimento. O investidor típico com pouca experiência pode ter dificuldade, pois é necessário um certo conjunto de conhecimentos para encontrar desenvolvedores, projetos e corretores credíveis e confiáveis.
Exemplo do mundo real de uma escritura fiduciária
Por exemplo, um documento curto de Deed of Trust usado no Condado de Austin, Texas, cobre os requisitos para a maioria dos credores. O formulário começa com uma definição de termos e espaços para o mutuário, credor e administrador preencherem seus nomes. O valor emprestado e o endereço da propriedade também devem ser preenchidos.
Após esta seção, o documento continua a especificar a transferência de direitos sobre a propriedade e convênios uniformes, incluindo:
- Detalhes sobre pagamento de principal e juros
- Fundos de custódia
- Liens
- Seguro de propriedade e manutenção da estrutura
- Ocupação da estrutura - estipular que o mutuário deve residir dentro de 60 dias
O formulário também inclui convênios não uniformes, que especificam o padrão ou a violação de qualquer um dos termos do contrato. Há também uma especificação de que o empréstimo com o qual o documento trata não é um empréstimo para aquisição de imóvel residencial - ou seja, algo do qual o mutuário receberá dinheiro - o empréstimo é para a compra da propriedade.
O Termo de Confiança termina com um espaço para a assinatura do mutuário, o que deve ser feito na presença de um notário e duas testemunhas, que também assinam.