Investir em imóveis de luxo

Os preços dos imóveis de luxo são quentes e continuam subindo. A principal venda de imóveis de luxo em Nova York foi de US $ 91.541.000 milhões, de acordo com o último relatório da Christie's International Real Estate.

"Muitos indivíduos de alto patrimônio líquido estão comprando casas como um ativo sólido", diz Jay Belson, CEO da Jay Belson Luxury Real Estate, uma empresa de investimentos em imóveis de luxo com serviço completo sediada em Beverly Hills, Califórnia. E com a riqueza das pessoas mais ricas do mundo em crescimento, o mercado potencial de propriedades de luxo é maior do que nunca. Se você quiser entrar em ação e puder pagar um preço alto, aqui estão várias opções para fazê-lo.

Definindo "propriedade de luxo"

É importante entender quais recursos caracterizam uma propriedade de luxo antes de investir, porque um alto preço por si só não colocará uma propriedade nessa categoria. “Tem que ser único e exclusivo, de uma maneira boa e desejável. Pessoas ricas pagarão um prêmio por algo que é considerado superior ”, diz Randy Char, vice-presidente sênior de operações do One Queensridge Place, um arranha-céus de luxo localizado a poucos minutos da faixa de Las Vegas.

Os compradores de luxo querem acesso a atividades de luxo, como lojas de luxo, restaurantes e artes, além da proximidade com outras casas de luxo. Um endereço de troféu, como a Park Avenue, em Nova York, agrega valor. Ter uma história histórica também não dói. Muitos compradores de luxo buscam a beleza natural de um local à beira-mar, ou pelo menos a vista de um rio, oceano ou lago. Outros querem vistas do campo ou da montanha.

Os compradores sofisticados desejam muitos dos mesmos recursos que todos os compradores desejam, mas em uma escala maior. Eles querem privacidade e segurança, às vezes até o ponto de reclusão. Eles querem beleza por dentro e por fora e podem oferecer arquitetura personalizada, design personalizado, atenção exagerada aos detalhes e acabamentos opulentos. Eles também querem comodidades além das comodidades: cozinha de um chef, piscina de luxo, suíte master ampla e espaço ao ar livre, para não mencionar automação residencial, detectores de movimento, elevadores de carros e adegas com temperatura controlada. Eles também querem espaço. Em Malibu, Califórnia, por exemplo, a casa de luxo média tem mais de 4.000 pés quadrados (e um preço de mais de US $ 6 milhões).

Ao escolher uma casa de luxo, é extremamente importante pensar nos aspectos da propriedade que não podem ser alterados, diz Mark Fitzpatrick, CEO da RUHM Destination Marketing, um serviço de marketing de destino para propriedades de luxo em todo o mundo. “Você não pode mudar a trajetória do sol, a localização do oceano ou o fato de existir uma trajetória de voo para grandes aviões sobre sua cabeça. O papel de parede feio no banheiro é muito menos importante que o clima ”, diz ele.

Quanto você precisa?

Nos mercados em que os preços geralmente são mais baixos, você pode precisar de apenas meio milhão para possuir um imóvel de luxo. Mas você precisará de pelo menos US $ 1 milhão para comprar um imóvel de luxo na maioria das grandes cidades, e o preço de entrada sobe onde o custo de vida é alto. São US $ 3 milhões em São Francisco, US $ 5 milhões em Los Angeles e Nova York e US $ 7 milhões em Londres, segundo Christie .

Os compradores de luxo costumam pagar em dinheiro, mas uma hipoteca enorme é outra opção. Se você financiar a compra, precisará de um grande adiantamento, crédito excelente, comprovante de renda e ativos e grandes reservas de caixa.

Como fazer: Suas opções para investir em imóveis de luxo

Se você deseja investir em imóveis de luxo, existem vários caminhos a seguir.

Virar uma mansão

Remodelar propriedades de luxo existentes e revendê-las com lucro é um excelente investimento, diz Belson, da Jay Belson Luxury Real Estate. “É mais rápido que construir desde o início, mas limita-se a propriedades que têm a combinação certa de arquitetura, condição e layout”, diz ele, acrescentando que os fixadores são melhores. A desvantagem é que "como a maioria dessas residências pode ser morada na compra, você estará competindo com compradores-usuários locais que podem superar você", diz ele. No entanto, a concorrência entre investidores e nadadeiras é muito menor no mercado de luxo, porque há menos pessoas que podem bancar projetos de ponta e que sabem como executá-los em alto nível, diz Belson.

Invista internacionalmente

Investir em imóveis de luxo no exterior pode trazer benefícios que você não encontrará no mercado interno. Nas Ilhas Turks e Caicos, um pequeno território britânico no exterior localizado a leste de Cuba e ao norte do Haiti e na República Dominicana, não há impostos anuais sobre a propriedade nem impostos sobre ganhos de capital sobre propriedades transferidas. A propriedade é protegida por um registro predial e o dólar é a moeda oficial; portanto, as taxas de câmbio não são um fator na conclusão da compra ou no valor futuro da sua propriedade.

Essas ilhas são um bom lugar para investir porque os preços da terra aumentaram constantemente nos últimos dez anos e espera-se continuar assim graças ao rápido crescimento do turismo e do desenvolvimento, diz Blair MacPherson, co-proprietário e corretor da RE / MAX Real Grupos imobiliários Turks e Caicos. E você pode obter receita adicional com seu investimento alugando-o enquanto estiver fora e deixando uma empresa de gerenciamento lidar com os detalhes, diz ele.

Investir no exterior também pode ter aborrecimentos únicos. "Temos que lembrar que o resto do mundo não opera como nos Estados Unidos", diz Fitzpatrick, da RUHM. "Você não deseja comprar um imóvel em outro país, apenas para descobrir que o governo pode retirá-lo da estrada." Use um advogado imobiliário internacional e outros profissionais para ajudar na sua diligência, diz ele.

Comprar um condomínio de luxo

Esteja você comprando um condomínio de luxo para si ou para alugar, "gastar o dinheiro em uma casa localizada em um grande prédio de luxo, com opções de comodidade e transporte nas proximidades, é o caminho a percorrer", diz Lydia Sussek, da Corcoran, um serviço completo empresa imobiliária em Manhattan. "Comprar um prédio de luxo com poucas opções de transporte é um investimento ruim", diz ela.

Os serviços e recursos que o edifício oferece também podem fazer ou interromper seu investimento. - Não tem porteiro em tempo integral? Tudo bem, mas o que mais sua casa oferece? Vistas, tetos altos, terraços, todos esses recursos ajudam a distinguir sua casa de outros apartamentos cortadores de biscoitos e podem levar a uma taxa de vendas mais alta na hora de sair ”, diz Sussek.

Lembre-se de que, quando você compra imóveis de luxo, compra um estilo de vida. Decks de telhado privativos, piscinas, espaços comuns com academias de ginástica e serviço de camareira ou serviços de estilo hoteleiro distinguem imóveis de luxo, diz ela. "Mesmo se houver outros novos condomínios construídos em torno da casa que você compra, esses tipos de propriedades têm valor", diz Sussek.

Hipotecas enormes para imóveis de luxo

Embora a maioria dos compradores de imóveis de luxo opte por comprar imóveis com dinheiro, alguns usam empréstimos jumbo para conseguir imóveis de luxo. Empréstimos jumbo (também chamados de hipotecas jumbo) são empréstimos com valores superiores ao limite estabelecido pela Agência Federal de Financiamento à Habitação (FHFA). Normalmente esse valor é superior a US $ 424.100; no entanto, em alguns municípios - geralmente aqueles que abrigam imóveis mais caros, esse valor é maior. Atualmente, a taxa de juros para uma taxa jumbo fixa de 30 anos é de 4, 25%, com uma TAEG de 4, 27%, de acordo com o usbank.com. É semelhante à taxa média de uma hipoteca fixa padrão de 30 anos. Em janeiro de 2017, a taxa de juros para uma hipoteca fixa média de 30 anos é de 4, 25%, com uma TAEG de 4, 32%.

Escolha um imóvel para aluguel de temporada de alto padrão

“Um aluguel de férias de luxo pode oferecer muitos benefícios, incluindo valorização de ativos, deduções fiscais, oportunidades de networking comercial e, o mais importante, prazer pessoal”, diz Fitzpatrick, da RUHM. A escolha de um local com um mercado tipicamente forte é fundamental, como uma cidade de resorts de esqui, Havaí ou uma ilha tropical. “Eles são ótimos para renda sazonal e têm bom desempenho durante bons mercados financeiros. No entanto, eles podem sofrer mais durante uma recessão do que as casas próximas às grandes cidades ”, diz ele.

De fato, o mercado imobiliário de luxo experimentou a recuperação mais forte do crash da habitação nas principais cidades, mas as áreas de resort estão começando a seguir o exemplo, afirma um relatório recente da Christie's International Real Estate.

Além de escolher a cidade certa, os investidores devem considerar comprar um imóvel que seja atraente para as famílias em férias, diz Fitzpatrick. "Isso aumentará sua taxa de ocupação e seu ROI", diz ele.

Bruce Tobias, um dos 20 maiores agentes imobiliários da RE / MAX Sedona no Arizona, acrescenta que destinos turísticos de alto perfil são uma boa opção, e os investidores devem procurar propriedades com potencial para ganhos de longo prazo.

Concluir uma compilação personalizada

Construir uma nova casa desde o início oferece as maiores margens de lucro, mas possui um prazo mais longo, diz Belson, mas uma casa onde tudo é novo e tem os estilos e comodidades mais desejados da atualidade é crucial para obter o melhor preço. Ele diz que sua empresa está construindo uma casa de 7.000 metros quadrados em Bel Air, Califórnia. “Compramos a propriedade por US $ 8, 7 milhões. O orçamento de construção é de US $ 18 milhões. O preço de venda projetado é de US $ 50 milhões. É difícil superar isso como investimento ”, diz ele.

Se você não estiver construindo a casa para si mesmo, tenha cuidado com a forma como a personaliza. Você desejará selecionar um layout, comodidades e acabamentos que atendam a um amplo segmento do mercado de luxo para maximizar suas chances de vender rapidamente e com o melhor preço. Verifique se a casa é funcional e acolhedora e possui os recursos de segurança e privacidade que os compradores mais sofisticados desejam. Mas há uma linha tênue entre criar esse amplo apelo e criar a singularidade que os compradores de luxo desejam.

"Quando algo não é comoditizado, é desejável e existe demanda, é quando você vê os preços realmente saltarem", diz Char, da One Queensridge Place. “Se você olhar uma garrafa de Lafitte Rothschild de 82, a valorização cresce exponencialmente em relação a uma safra menos superior por causa da oferta e demanda. É a mesma coisa com imóveis de luxo. Quanto mais exclusivo e mais difícil de encontrar, mais digno de investimento a casa se torna. ”

A linha inferior

Investir em imóveis de luxo pode ser mais empolgante do que investir em valores mobiliários, devido ao seu aspecto tangível, e há muitas maneiras de fazer isso, desde a construção de uma casa personalizada, passando a mansão até a compra de uma propriedade de férias. Você pode desfrutar da sua casa de luxo como residente, viajante ou senhorio ou construir casas de luxo para que outros possam desfrutar. Antes de comprar, compreenda os recursos que criam valor duradouro nessa classe de ativos para obter o melhor retorno do seu investimento.