Aluguel de casas próprias: como o processo funciona

Se você é como a maioria dos compradores de imóveis residenciais, precisará de uma hipoteca para financiar a compra de uma casa nova. Para se qualificar, você deve ter uma boa pontuação de crédito e dinheiro para receber um adiantamento. Sem isso, o caminho tradicional para a aquisição de imóveis pode não ser uma opção.

Existe uma alternativa, no entanto: um contrato de aluguel por conta própria, no qual você aluga uma casa por um certo período de tempo, com a opção de comprá-la antes que o arrendamento expire. Os contratos de aluguel por conta própria consistem em duas partes: um contrato de locação padrão e uma opção de compra. Aqui está um resumo do que observar e como funciona o processo de aluguel por conta própria. É mais complicado do que alugar e você precisará tomar precauções extras para proteger seus interesses. Isso ajudará você a descobrir se o negócio é uma boa escolha se você estiver procurando comprar uma casa.

Principais Takeaways

• Um contrato de aluguel por conta própria é um acordo no qual você se compromete a alugar um imóvel por um período específico de tempo, com a opção de comprá-lo antes que o contrato acabe.
• Os contratos de aluguel próprio incluem um contrato de arrendamento padrão e também uma opção para comprar o imóvel posteriormente.
• Entenda que os contratos de opção de arrendamento concedem o direito de comprar a casa quando o arrendamento expirar, enquanto os contratos de arrendamento exigem que você o compre.
• Você paga o aluguel durante o arrendamento e, em alguns casos, uma porcentagem do pagamento é aplicada ao preço de compra.
• Com alguns contratos de aluguel por conta própria, talvez você precise manter a propriedade e pagar pelos reparos.

Aluguel de casas próprias: como o processo funciona

Taxas iniciais não reembolsáveis

Em um contrato de aluguel por conta própria, você (como comprador) paga ao vendedor uma taxa única, geralmente não reembolsável, denominada taxa de opção, dinheiro da opção ou consideração da opção. Essa taxa é o que lhe dá a opção de comprar a casa em alguma data no futuro. A taxa da opção geralmente é negociável, pois não há taxa padrão. Ainda assim, a taxa normalmente varia entre 2, 5% e 7% do preço de compra.

Lease-Option vs. Lease-Purchase

É importante observar que existem diferentes tipos de contratos de aluguel por conta própria, sendo alguns mais amigáveis ​​ao consumidor e flexíveis do que outros. Os contratos de opção de arrendamento concedem a você o direito, mas não a obrigação, de comprar a casa quando o arrendamento expirar. Se você decidir não comprar o imóvel no final do contrato, a opção simplesmente expirará e você poderá se afastar sem nenhuma obrigação de continuar pagando aluguel ou comprar.

Cuidado com os contratos de compra e arrendamento. Com isso, você pode ser legalmente obrigado a comprar a casa no final do contrato, independentemente de poder pagar ou não. Para ter a opção de comprar sem a obrigação, ele precisa ser um contrato de opção de arrendamento. Como os juristas podem ser difíceis de decifrar, é sempre uma boa ideia revisar o contrato com um advogado imobiliário qualificado antes de assinar qualquer coisa, para que você conheça seus direitos e exatamente no que está se metendo.

Concordando com o preço de compra

Os contratos de aluguel próprio devem especificar quando e como o preço de compra da casa é determinado. Em alguns casos, você e o vendedor concordam com o preço de compra quando o contrato for assinado, geralmente com um preço mais alto que o valor de mercado atual. Em outras situações, o preço é determinado quando o arrendamento expira, com base no valor de mercado atual da propriedade. Muitos compradores preferem "fixar" o preço de compra, especialmente em mercados onde os preços das casas estão subindo.

Como aplicar o aluguel ao principal

Você pagará o aluguel durante todo o prazo da locação. A questão é se uma parte de cada pagamento é aplicada ao eventual preço de compra. Por exemplo, se você pagar US $ 1.200 em aluguel por mês durante três anos, e 25% desse valor for creditado na compra, você receberá um crédito de aluguel de US $ 10.800 (US $ 1.200 x 0, 25 = US $ 300; US $ 300 x 36 meses = US $ 10.800). Normalmente, o aluguel é um pouco mais alto do que o valor da área para compensar o crédito que você recebe. Mas não se esqueça de saber o que está recebendo por pagar esse prêmio.

Em alguns contratos, todo ou parte do dinheiro da opção que você deve pagar pode ser aplicado ao preço final da compra no fechamento.

Manutenção residencial de aluguel próprio

Dependendo dos termos do contrato, você pode ser responsável por manter a propriedade e pagar pelos reparos. Normalmente, essa é a responsabilidade do proprietário, portanto leia atentamente as letras pequenas do seu contrato. Como os vendedores são, em última instância, responsáveis ​​por quaisquer taxas, impostos e seguros da associação de proprietários (afinal, ainda é a casa deles), eles geralmente optam por cobrir esses custos. De qualquer forma, você precisará da apólice de seguro de um locatário para cobrir perdas de bens pessoais e fornecer cobertura de responsabilidade se alguém for ferido em casa ou se ferir acidentalmente alguém.

Certifique-se de que os requisitos de manutenção e reparo estejam claramente estabelecidos no contrato (peça ao seu advogado para explicar suas responsabilidades). Manter a propriedade, por exemplo, cortar a grama, varrer as folhas e limpar as calhas, etc., é muito diferente da substituição de um telhado danificado ou da atualização do sistema elétrico. Seja você responsável por tudo ou apenas cortando a grama, inspecione a casa, faça uma avaliação e verifique se os impostos sobre a propriedade estão atualizados antes de assinar qualquer coisa.

Compra do imóvel

O que acontece quando o contrato termina depende em parte do tipo de contrato que você assinou. Se você possui um contrato de opção de arrendamento e deseja comprar o imóvel, provavelmente precisará obter uma hipoteca (ou outro financiamento) para pagar o vendedor na totalidade.

Por outro lado, se você decidir não comprar a casa ou não conseguir obter financiamento até o final do prazo do arrendamento, a opção expirará e você sairá de casa, como se estivesse alugando outra propriedade. Você provavelmente perderá qualquer dinheiro pago até esse momento, incluindo o dinheiro da opção e qualquer crédito de aluguel ganho, mas não terá a obrigação de continuar alugando ou comprando a casa.

Se você tiver um contrato de compra e arrendamento, poderá ser legalmente obrigado a comprar o imóvel quando o contrato expirar. Isso pode ser problemático por vários motivos, especialmente se você não conseguir garantir uma hipoteca. Os contratos de opção de locação quase sempre são preferíveis aos contratos de compra e venda, porque oferecem mais flexibilidade e você não corre o risco de ser processado se não estiver disposto ou não puder comprar a casa quando o contrato expirar.

Trate o processo da mesma forma que faria se estivesse comprando uma casa: faça sua devida diligência, pesquise a área, compare preços com outras casas próximas, pesquise o contrato e pesquise a história do vendedor.

O candidato ideal de rent-to-own

Um contrato de aluguel por conta própria pode ser uma excelente opção se você é um aspirante a proprietário, mas não está pronto, financeiramente. Esses acordos oferecem a você a chance de organizar suas finanças, melhorar sua pontuação de crédito e economizar dinheiro para um adiantamento enquanto "trava" a casa que você gostaria de possuir. Se o dinheiro da opção e / ou uma porcentagem do aluguel for direcionada para o preço de compra, o que geralmente acontece, você também poderá obter algum patrimônio.

Embora os contratos de aluguel para proprietário sejam tradicionalmente voltados para pessoas que não podem se qualificar para empréstimos em conformidade, há um segundo grupo de candidatos que foram amplamente ignorados pelo setor de aluguel para proprietário: pessoas que não podem obter hipotecas mercados de empréstimos dispendiosos e não conformes. “Nos mercados imobiliários urbanos de alto custo, onde empréstimos jumbo (não conformes) são o padrão, existe uma grande demanda por uma solução melhor para pessoas financeiramente viáveis ​​e dignas de crédito que ainda não podem obter ou não querem uma hipoteca ”, Diz Marjorie Scholtz, fundadora e CEO da Verbhouse, uma empresa de San Francisco que está redefinindo o mercado de aluguel por conta própria.

“À medida que os preços das residências aumentam e cada vez mais cidades têm preços fora dos limites de conformidade e são empurrados para empréstimos enormes, o problema muda dos consumidores para o setor de finanças domésticas”, diz Scholtz. Com diretrizes rígidas de subscrição automática e requisitos de pré-pagamento de 20% a 40%, mesmo pessoas com capacidade financeira podem ter problemas para obter financiamento nesses mercados.

"Qualquer coisa incomum - na renda, por exemplo - coloca os que recebem bons salários em um status de" extremos ", porque os subscritores não conseguem encaixá-los perfeitamente em uma caixa", diz Scholtz. Isso inclui pessoas que têm renda não tradicional, são trabalhadores independentes ou contratados ou têm crédito não estabelecido nos EUA (por exemplo, cidadãos estrangeiros) - e aqueles que simplesmente não têm os imensos 20% a 40% de adiantamento exigido pelos bancos para empréstimos não conformes.

Mercados de alto custo não são o local óbvio em que você encontrará imóveis para alugar, o que torna a Verbhouse incomum. Porém, todos os potenciais compradores de casas para aluguel próprio se beneficiariam da tentativa de gravar seus recursos centrados no consumidor em contratos de locação própria: a taxa de opção e uma parte de cada pagamento de aluguel compram o preço de compra dólar por dólar, o aluguel e o preço de compra ficam bloqueados por até cinco anos, e os participantes podem aumentar o patrimônio e obter valorização do mercado, mesmo que decidam não comprar. De acordo com Scholtz, os participantes podem “sacar” pelo valor justo de mercado: a Verbhouse vende a casa e o participante mantém a valorização do mercado mais qualquer patrimônio acumulado por meio de pagamentos de “buy-down” de aluguel.

Antes de assinar o contrato

Mesmo que você alugue antes de comprar, é uma boa idéia exercer a mesma diligência como se estivesse comprando a casa imediatamente. Se você está pensando em alugar um imóvel, certifique-se de:

• Escolha os termos certos. Insira um contrato de opção de arrendamento em vez de um contrato de arrendamento.
• Obter ajuda. Contrate um advogado imobiliário qualificado para explicar o contrato e ajudá-lo a entender seus direitos e obrigações. Você pode negociar alguns pontos antes de assinar ou evitar o acordo, se não for favorável o suficiente para você.
• Pesquise o contrato. Certifique-se de entender:
• os prazos (o que é devido quando)
• a taxa da opção e os pagamentos de aluguel - e quanto de cada um se aplica ao preço de compra
• como o preço de compra é determinado
• como exercitar sua opção de compra (por exemplo, o vendedor pode exigir que você forneça um aviso prévio por escrito sobre sua intenção de comprar)
• se animais de estimação são permitidos
• quem é responsável pela manutenção, taxas da associação de proprietários, impostos sobre a propriedade etc.
• Pesquise a casa. Solicite uma avaliação independente, obtenha uma inspeção da propriedade, verifique se os impostos sobre a propriedade estão atualizados e verifique se não há ônus sobre a propriedade.
• Pesquise o vendedor. Verifique o relatório de crédito do vendedor para procurar sinais de problemas financeiros e obtenha um relatório de título para ver quanto tempo o vendedor possui a propriedade - quanto mais eles a possuem e quanto mais patrimônio, melhor.
• Dupla verificação. Sob quais condições você perderia a opção de comprar o imóvel? Sob alguns contratos, você perde esse direito se atrasar apenas um pagamento de aluguel ou se não notificar o vendedor por escrito sobre sua intenção de compra.

A linha inferior

Um contrato de aluguel por conta própria permite que os futuros compradores de imóveis se mudem para uma casa imediatamente, com vários anos para melhorar suas pontuações de crédito e / ou economizar um adiantamento antes de tentar obter uma hipoteca. Obviamente, certos termos e condições devem ser atendidos, de acordo com o contrato de aluguel. Mesmo que um corretor assista o processo, é essencial consultar um advogado qualificado que possa esclarecer o contrato e seus direitos antes de assinar qualquer coisa.