Resultado operacional líquido - Definição de NOI
O lucro operacional líquido (NOI) é um cálculo usado para analisar a rentabilidade dos investimentos imobiliários geradores de renda. NOI é igual a todas as receitas da propriedade, menos todas as despesas operacionais razoavelmente necessárias. NOI é um valor antes dos impostos, aparecendo na demonstração do fluxo de caixa e renda de uma propriedade, que exclui pagamentos de principal e juros de empréstimos, despesas de capital, depreciação e amortização. Quando essa métrica é usada em outros setores, é chamada de "EBIT", que significa "lucro antes de juros e impostos".
Principais Takeaways
- A receita operacional líquida mede a lucratividade de uma propriedade produtora de renda antes de acrescentar quaisquer custos de financiamento ou impostos.
- As despesas operacionais usadas na métrica NOI podem ser manipuladas se um proprietário adiar ou acelerar certos itens de receita ou despesa.
- A métrica NOI não inclui despesas de capital.
A fórmula para NOI é:
Receita operacional líquida = RR −Owhere: RR = receita imobiliáriaOE = despesas operacionais \ begin {align}} & \ text {Receita operacional líquida} = RR - OE \\ & \ textbf {where:} \\ & RR = \ text { receita imobiliária} \\ & OE = \ text {despesas operacionais} \\ \ end {aligned} Receita operacional líquida = RR-OE onde: RR = receita imobiliáriaOE = despesas operacionais
1:31Receita operacional líquida
O que a NOI lhe diz?
A receita operacional líquida é um método de avaliação usado por profissionais do setor imobiliário para determinar o valor preciso de suas propriedades geradoras de renda. Para calcular o NOI, as despesas operacionais da propriedade devem ser subtraídas da receita que uma propriedade produz.
Além da renda do aluguel, uma propriedade também pode gerar receita com comodidades como estruturas de estacionamento, máquinas de venda automática e lavanderia. As despesas operacionais incluem os custos de operação e manutenção do edifício, incluindo prêmios de seguros, honorários advocatícios, serviços públicos, impostos sobre a propriedade, custos de reparo e honorários de zeladoria. As despesas de capital, como custos de um novo sistema de ar condicionado para todo o edifício, não são incluídas no cálculo.
A NOI ajuda os investidores imobiliários a determinar a taxa de capitalização, que por sua vez os ajuda a calcular o valor de uma propriedade, permitindo-lhes comparar diferentes propriedades que possam estar pensando em comprar ou vender.
Para propriedades financiadas, o NOI também é usado no índice de cobertura da dívida (DCR), que informa aos credores e investidores se a receita de uma propriedade cobre suas despesas operacionais e pagamentos de dívidas. O NOI também é usado para calcular o multiplicador do lucro líquido, o retorno em dinheiro do investimento e o retorno total do investimento.
Exemplo de como usar a receita operacional líquida
Suponhamos que você possua uma propriedade que arrecada anualmente US $ 120.000 em receitas e incorre em US $ 80.000 em despesas operacionais. Nessa circunstância, o NOI resultante será de US $ 40.000 (US $ 120.000 - US $ 80.000). Se o total for negativo, onde as despesas operacionais são maiores que as receitas, o resultado é chamado de perda operacional líquida (NOL).
Credores e credores comerciais dependem muito do NOI para determinar o potencial de geração de renda do imóvel a ser hipotecado, ainda mais do que eles levam em consideração o histórico de crédito de um investidor em suas decisões. Simplificando: essa métrica ajuda os credores a avaliar fundamentalmente o valor inicial da propriedade, prevendo seus fluxos de caixa. Se uma propriedade é considerada rentável, os credores também usam esse número para determinar o tamanho do empréstimo que estão dispostos a fazer. Por outro lado, se a propriedade mostrar uma perda operacional líquida, os credores provavelmente rejeitarão o pedido de hipoteca do mutuário, diretamente.
Os proprietários podem manipular suas despesas operacionais adiando determinadas despesas e acelerando outras. O NOI também pode ser aumentado aumentando os aluguéis e outras taxas, enquanto diminui simultaneamente as despesas operacionais razoavelmente necessárias. Como exemplo deste último, considere um cenário em que um proprietário do apartamento renuncia ao aluguel anual de US $ 12.000 de um inquilino, em troca desse inquilino que atua como gerente de propriedade. Se o proprietário do apartamento normalmente paga a um gerente de construção um salário de US $ 30.000, pode subtrair o custo "razoavelmente necessário" de US $ 30.000 da receita, em vez do custo real de US $ 12.000. (Para leitura relacionada, consulte "NOI vs. EBIT: Comparando as Diferenças")
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