Direitos de Serviço Hipotecário (MSR)
Os direitos de serviço de hipoteca (MSR) se referem a um contrato contratual no qual o direito de atender a uma hipoteca existente é vendido pelo credor original a outra parte especializada nas várias funções envolvidas no serviço de hipotecas.
Principais Takeaways
- Os direitos de serviço de hipoteca são vendidos pelo remetente de uma hipoteca a outra instituição financeira, que assume a administração da hipoteca, que inclui tarefas como coletar pagamentos e encaminhá-los ao remetente.
- O credor original paga ao prestador de serviços uma taxa pela execução deste trabalho.
- Nada muda para a hipoteca, exceto o endereço para o qual os pagamentos são enviados.
Noções básicas sobre direitos de serviço de hipoteca (MSR)
Os MSRs têm tarefas administrativas em andamento que são processadas regularmente durante toda a duração de uma hipoteca. Os direitos comuns incluídos são o direito de cobrar mensalmente pagamentos de hipotecas, reservar impostos e prêmios de seguros em garantia e encaminhar os juros e as parcelas principais ao credor hipotecário. Em troca, o prestador de serviços é compensado com uma taxa específica, descrita no contrato que foi estabelecido e celebrado no início do contrato de manutenção.
O valor do pagamento da hipoteca, taxa de juros, tipo de empréstimo e outros fatores permanecem os mesmos. No que diz respeito ao mutuário, apenas o endereço para o qual os pagamentos são enviados é alterado e você deve entrar em contato com o prestador de serviços, e não com o credor hipotecário original, para esclarecer qualquer dúvida que possa ter sobre seu empréstimo. Seu prestador de serviço pode mudar a qualquer momento, mas você deve receber um aviso do credor original pelo menos 15 dias antes que isso aconteça, e seu novo prestador de serviços deve notificá-lo dentro de 15 dias após a aquisição dos direitos.
As leis bancárias federais permitem que as instituições financeiras vendam hipotecas ou transfiram direitos de manutenção para outras instituições sem o consentimento do consumidor.
Exemplo de venda de um MSR
Sarah tira uma hipoteca de US $ 500.000 do Credor A. Ela envia ao credor um pagamento mensal de principal e juros. Três anos depois, o Credor A decide transferir seu MSR da hipoteca de Sarah para a Empresa B. Nos termos do contrato, a Empresa B recebe uma taxa pelo Credor A pelo processamento de todos os pagamentos restantes da hipoteca de Sarah. O credor hipotecário pode então gastar mais tempo e dinheiro fornecendo novas hipotecas, enquanto a empresa assumindo que o MSR encaminha os pagamentos da hipoteca ao credor.
Considerações Especiais
Um credor geralmente vende MSRs como um meio de liberar linhas de crédito para emprestar dinheiro a mutuários adicionais. A maioria das hipotecas tem vigência de 15 a 30 anos e o banco precisa de bilhões de dólares para emprestar dinheiro a outros consumidores que solicitam hipotecas durante esse período. De maneira indireta, vender MSRs significa que mais pessoas podem se tornar proprietários, porque a venda desses direitos produz receita.
Os credores também ganham dinheiro cobrando taxas pela originação de hipotecas e ganhando juros mensais com os pagamentos. As hipotecas são simplesmente ativos adicionais que geram mais receita para os bancos.
História dos MSRs
O mercado de MSRs foi forte nos últimos anos devido a uma economia melhorada, origens de hipotecas de maior qualidade e menos inadimplências. Os fundos de hedge, bancos e fundos de investimento imobiliário (REITs) consideram esses ativos atraentes porque os MSRs podem gerar altos juros. Por exemplo, a SunTrust comprou US $ 8 bilhões em MSRs no primeiro trimestre de 2016 como forma de obter um sólido retorno sobre o investimento (ROI) e, em alguns meses, seu portfólio de MSR continha US $ 121, 3 bilhões em saldos principais não pagos de empréstimos que o banco estava atendendo. credores.
O National Mortgage News informou em junho de 2019 que os MSRs “foram uma das classes de ativos de renda fixa com melhor desempenho nos últimos cinco anos”. No entanto, também diz que “desde outubro de 2018, como taxas de juros de médio e longo prazo caíram, as premissas projetadas e reais de pagamento antecipado de hipotecas se aceleraram, fazendo com que a vida média esperada dos MSRs diminuísse consideravelmente. ”Isso resultou no fato de que“ os valores de MSR de abril a maio caíram consistentemente (pela metade) vários ”. disse a National Mortgage News, "a demanda dos compradores de MSR ainda é muito forte e existe um consenso geral sobre os valores de MSR".