Uma Introdução ao Empréstimo FHA 203 (k)

Você está interessado em comprar um fixador superior, mas não tem dinheiro para remodelá-lo? Ou talvez você tenha economizado dinheiro para reformar e tenha encontrado uma casa que ama, mas seu credor não permitirá que você a compre, porque a casa não é considerada habitável sem banheiros. Sempre existem propriedades no mercado que não eram mantidas por ex-proprietários sem dinheiro, eram maltratadas por locatários ou eram deliberadamente destruídas por proprietários de formadores que foram excluídos. Não deveria haver uma maneira de alguém como você consertar essas tristezas do bairro e trazê-las de volta à vida?

Um presente do governo

Existe uma maneira de comprar um fixador superior, que é trazido a você pelo governo federal. O produto de empréstimo para reabilitação da Federal Housing Administration, o empréstimo FHA 203 (k), foi projetado para indivíduos que desejam reabilitar ou reparar uma casa danificada para que possam morar nela como sua residência principal. Esses empréstimos são endossados ​​pelo governo para incentivar os credores a oferecer o que seria considerado um produto arriscado. Devido ao risco e às despesas envolvidas, os projetos de reabilitação normalmente são administrados por investidores imobiliários profissionais que podem comprar propriedades com dinheiro e, portanto, não precisam de nenhum banco para aprovar a condição da propriedade.

Este artigo descreverá quanto dinheiro você precisa economizar, os dois tipos diferentes de empréstimos 203 (k), propriedades elegíveis, reparos elegíveis e muito mais - resumindo, o que você precisa saber para ver se esse tipo de empréstimo é adequado para você. (Para leitura em segundo plano, consulte: Segurando hipotecas da Federal Housing Authority (FHA) .)

Quanto dinheiro você precisa

O empréstimo do FHA 203 (k) permite incluir o dinheiro necessário para reparos e despesas relacionadas (materiais e mão-de-obra) no empréstimo. Se você quiser comprar uma casa onde a cozinha foi arrancada, inclua no empréstimo o preço de armários, bancadas, pisos novos, geladeira, fogão, forno, microondas, pia, lava-louças, triturador de lixo e o custo para projetar, permitir e instalar tudo. O empréstimo também pode incluir uma reserva de contingência de 10 a 20% para despesas acima e além das estimativas de reparo. Você também pode receber até seis meses de pagamentos de hipotecas incluídos para cobrir a hipoteca enquanto estiver reformando a casa, para que você não precise fazer um pagamento duplo pela moradia.

Tipos de hipotecas 203 (k)

Existem dois tipos de hipotecas da FHA 203 (k): regulares e simplificadas (também chamadas de "modificadas"). Regular é para propriedades que precisam de reparos estruturais; simplificado é para aqueles que precisam apenas de reparos não estruturais. Pode ser usado para compra ou refinanciamento.

Para o empréstimo de compra normal 203 (k), o valor máximo da hipoteca é baseado no menor valor do estado em que está a propriedade, mais custos de reabilitação ou 110% do valor esperado da propriedade após a reabilitação. Isso significa que você não gostaria de comprar uma casa com um valor de US $ 150.000, se fosse necessário US $ 25.000 em reparos, a menos que você tivesse US $ 10.000 extras em dinheiro, porque o máximo que poderia emprestar seria US $ 165.000 (110% de US $ 150.000). O empréstimo simplificado permite que os compradores de casas adicionem no máximo US $ 35.000 ao preço da compra para pagar por melhorias. (Para saber mais, consulte: Hipotecas: quanto você pode pagar? )

É claro que, em qualquer caso, você tem a renda necessária para financiar a hipoteca - não pode simplesmente contratar um empréstimo por um determinado valor, porque a casa o garante.

Propriedades elegíveis

Os empréstimos FHA 203 (k) destinam-se a proprietários-ocupantes, não a investidores. Os seguintes tipos de propriedades são elegíveis:

• Moradias unifamiliares a quatro famílias
• Construção existente que foi concluída por pelo menos um ano
• Desmontagens, desde que parte da fundação existente permaneça
• Uma casa existente que será transferida para uma nova fundação
• A parte residencial de uma propriedade de uso misto (comercial / residencial)
• Condomínios aprovados pela FHA

Com uma gama tão ampla de propriedades qualificadas, quase qualquer um pode encontrar a propriedade certa que se qualificará para um empréstimo de 203 (k).

Condições de financiamento e despesas permitidas de reabilitação e reparo

Independentemente de qual trabalho você acha que a casa precisa, o credor e a FHA têm seus próprios requisitos que você também precisará cumprir. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA "exige que as propriedades financiadas por este programa atendam a certos padrões básicos de eficiência energética e estruturais" para "cumprir os Padrões Mínimos de Propriedade do HUD (24 CFR 200.926d e / ou HUD Handbook 4905.1) e todos códigos e ordenanças locais ".

Os padrões de eficiência energética incluem calafetagem, isolamento e ventilação, bem como o uso do tamanho correto de sistemas de aquecimento e ar condicionado para uso doméstico. Também é necessário que a casa tenha detectores de fumaça adjacentes a cada área de dormir.

Você pode se surpreender com a variedade de reparos e melhorias na casa que podem ser financiados com o empréstimo 203 (k). Isso inclui, entre outros, o seguinte:

• pintura
• adições de quarto
• decks
• pátios
• classificação e drenagem do local
• remodelação do banheiro
• reforma de cozinha, incluindo eletrodomésticos
• terminando um sótão ou porão
• alterações estruturais e reparos
• adicionando ou diminuindo o número de unidades em uma habitação (por exemplo, família unifamiliar para duplex)
• novo tapume
• adições à segunda história
• eliminação de problemas de tinta à base de chumbo
• sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado (HVAC)
• encanamento
• coberturas
• pavimentos
• conservação de energia
• acesso desabilitado

O FHA não permite que "itens de luxo", como quadras de tênis, piscinas, banheiras de hidromassagem e churrasqueiras, sejam financiados com um empréstimo de 203 (k), mas alguns itens que você pode considerar luxuosos, como banheiras de hidromassagem, são realmente permitido. Converse com seu credor sobre as melhorias específicas que você deseja fazer para ver o que você pode financiar.

Concluindo a reabilitação

Depois de concluir a compra e a casa é sua, você poderá iniciar os reparos e as reformas. O FHA exige que todos os reparos sejam concluídos dentro de seis meses, embora os credores possam exigir um prazo mais curto.

Você começará a efetuar pagamentos de hipotecas imediatamente, como faria em qualquer casa. Afinal, você é o dono - não importa se você ainda não vive nele. No entanto, como mencionado anteriormente, você pode financiar seus primeiros pagamentos de hipoteca.

O dinheiro da reabilitação e reparo é colocado em uma conta de garantia e liberado quando o trabalho é concluído e inspecionado para garantir a aprovação do HUD. O HUD também deve aprovar o produto acabado depois que todo o trabalho estiver concluído.

Problemas a evitar

Muitos credores não fazem empréstimos FHA 203 (k), seja porque não sabem ou não querem fazer a papelada extra. Trabalhar com um credor que não tenha experiência com empréstimos FHA 203 (k) é algo que você deve evitar - o processo é complexo o suficiente. Não se preocupe trabalhando com alguém que não sabe o que está fazendo.

Além disso, certifique-se de não investir demais em casa - não gaste tanto em reparos e melhorias que não poderá recuperar seus custos se vender a casa um dia. Observe os preços médios de venda de residências prontas para mudança em sua vizinhança e tente colocar sua casa nesse intervalo. Você não deseja possuir uma casa de US $ 300.000 em um bairro de US $ 200.000, porque a maioria das pessoas que podem pagar uma casa de US $ 300.000 desejará viver em um bairro mais agradável, onde todas as casas são comparadas.

Desvantagens

Os empréstimos do FHA 203 (k) têm um período de fechamento mais longo do que outros tipos de empréstimos. Eles geralmente levam de 60 a 90 dias para fechar, em comparação com os 30 a 45 dias comuns para outros empréstimos, incluindo empréstimos regulares da FHA. Se você estiver com pressa de se mudar, o empréstimo 203 (k) não é o produto para você. Você também pode esperar pagar uma taxa de juros mais alta devido ao aumento do risco associado aos empréstimos para melhoramento da casa. (Para saber mais, consulte Pontos de hipoteca - Qual é o objetivo? )

Esses empréstimos também são mais trabalhosos para o credor e exigem conhecimento especializado em empréstimos, portanto, pode ser mais difícil encontrar um credor que trabalhe com você. Os processos de aplicação e renovação são muito trabalhosos para o proprietário e há muita burocracia envolvida. Alguns mutuários relataram atrasos no recebimento de seus fundos de reabilitação, o que acrescenta estresse adicional ao processo.

A linha inferior

Embora possa ser mais trabalhoso encontrar um credor que faça empréstimos FHA 203 (k) e concluir os processos de solicitação e renovação, o esforço extra pode valer a pena. Este produto de empréstimo pode permitir que você compre a casa perfeita que apenas precisa de algum recondicionamento para ser habitável novamente. Também pode possibilitar que você salte do aluguel para a casa própria, pois pode haver um limite superior na faixa de preço, quando não houver casas prontas para mudança que você possa pagar. (Para saber mais, consulte Você está pronto para comprar uma casa? )