Ganhar dinheiro em imóveis residenciais

Muitos investidores imobiliários entusiasmados pensam que podem ficar ricos usando um empréstimo bancário para comprar e atualizar os fixadores locais. Embora investir em imóveis possa ser melhor do que investir no mercado de ações - porque a existência de pequenos mercados imobiliários locais cria ineficiências que os investidores podem explorar - você precisará de um nível de entendimento mais avançado para ganhar dinheiro em imóveis residenciais. Para passar de faz-tudo a magnata imobiliário, você deve entender o mercado, bem como os três principais ingredientes de fortes ganhos imobiliários.

Procure um mercado nacional saudável

Embora investidores imobiliários experientes e astutos possam ganhar dinheiro em um ambiente imobiliário fraco em todo o país, as probabilidades estão contra eles; as chances de sucesso de novos investidores nesse mercado são ainda piores. O aumento das taxas de juros pode jogar muita água fria em um mercado imobiliário quente, porque aqueles que compraram imóveis com hipotecas de taxa ajustável precisam pagar mais para mantê-lo, e nem todos podem pagar. Isso leva a uma demanda reduzida por imóveis e os preços caem de acordo.

Assim, ao começar a construir seu portfólio imobiliário, o momento ideal é em um ambiente de taxa de juros em declínio. De um modo geral, não apenas o seu empréstimo será menos caro, mas, com uma restrição momentânea de crédito, é provável que a demanda seja maior, o que pode ser suportado com uma boa gestão de capital.

Outra característica desejável é um produto interno bruto (PIB) saudável, uma vez que esse número realmente fala da saúde geral do sistema econômico que suporta o mercado imobiliário. Em períodos saudáveis ​​do PIB, como crescimento superior a 3% ao ano, é raro constatar deficiências imobiliárias significativas.

Por fim, os dados da taxa de desemprego costumam ser o principal indicador de suavidade do mercado. Se as pessoas vêem poucas perspectivas de renda onde moram, elas se mudam. Por sua vez, isso reduz bastante a valorização do preço da habitação (HPA).

Escolha um local específico

Se você achar que as taxas de juros estão em declínio, o crescimento decente do PIB e as taxas de desemprego respeitáveis ​​no mercado nacional podem começar a procurar um mercado local desejável. Procure uma área com potencial de valorização relativamente forte, em relação a outros mercados. Dados de desemprego bem divulgados do Índice de Preços Residenciais Case-Shiller, Bureau of Labor Statistics ou outras fontes são excelentes indicadores da saúde futura dos principais mercados imobiliários.

Os dados locais sobre desemprego costumam ser altamente indicativos dos dados da habitação. O investidor inteligente procura investir em uma cidade que mostra tendências saudáveis ​​de desemprego e dados relativamente fortes da HPA. Felizmente, esta é uma cidade onde você mora e, portanto, tem uma forte compreensão dos caprichos do mercado local - e, portanto, pode gerenciar facilmente a propriedade. No entanto, com controles sólidos de gerenciamento, pode ser possível investir com sucesso em outros locais onde os parceiros de gerenciamento da qualidade estão disponíveis.

Encontre o ponto de inflexão da expansão urbana

Depois de encontrar a cidade ideal para o investimento desejado, procure o hotspot de expansão urbana. Se você vir a cidade em expansão e puder tolerar algum risco, invista em imóveis no perímetro. No entanto, se o mercado parecer ameaçador ou vago, atenha-se aos anéis internos, de modo a impedir a expansão urbana reversa.

Os sinais de alerta dizendo para você ficar longe do perímetro incluem mudanças significativas no desemprego e / ou desaceleração do crescimento econômico na área local. Você também pode examinar a saúde dos negócios subjacentes dos principais empregadores da região. Se estiver fraco, provavelmente haverá demissões, o que poderia começar a suprimir os valores imobiliários devido ao desgaste marginal da oferta de mão-de-obra. Se a saúde dos negócios dos principais empregadores da região é forte, o oposto é verdadeiro.

Os valores imobiliários podem variar amplamente em uma área metropolitana. Por exemplo, se o HPA médio em uma cidade for 5%, pode ser 2% no centro, 6% no primeiro anel suburbano e 10% no segundo anel suburbano. O terceiro anel provavelmente seria terra com potencial modesto de HPA. Observe o fenômeno aqui: sua valorização imobiliária mais volátil ocorrerá no anel externo adjacente às terras agrícolas, porque essa é a cúspide externa da cidade. Essa alavancagem de localização é explorável por possuir a vantagem nos mercados em crescimento. Logicamente, em um mercado em baixa, você gostaria de estar no centro. É aqui que a menor depreciação provavelmente ocorrerá, uma vez que o mercado imobiliário completo torna esse o local menos provável para a ruptura do equilíbrio na oferta e na demanda.

Compreender o risco de investir em diferentes áreas da cidade é muito semelhante ao entendimento de como os instrumentos financeiros geralmente se comportam. Pense na área urbana de uma cidade como títulos com grau de investimento, o primeiro anel suburbano como ações e o anel externo como derivado. Compreender onde a inflexão urbana está ocorrendo em uma cidade pode aumentar os retornos positivos ou proteger os investimentos negativos.

Por diversão, vamos descascar a cebola uma camada ainda mais, para encontrar as áreas mais quentes. Suponha que você decida investir no perímetro, já que vê crescimento econômico e demanda crescente de mão-de-obra na área. Você pode tentar antecipar a localização dos semáforos. É aí que as propriedades comerciais futuras, como shoppings suburbanos, serão construídas; À medida que o desenvolvimento imobiliário residencial se aproxima desses futuros shoppings, os valores das propriedades provavelmente aumentarão significativamente em relação aos retornos médios dos imóveis.

A linha inferior

A oportunidade para taxas de retorno acima da média parece maior no domínio imobiliário do que no domínio do instrumento financeiro, pois há menos olhos observando unidades não-homogêneas. Conhecer o mercado local também produz uma vantagem de investimento. Uma estratégia de longo prazo ou de compra e manutenção é melhor se você tiver amplo capital e oportunidades limitadas, enquanto uma estratégia de curto prazo ou inversão faria mais sentido se você tivesse capital limitado e uma visão tremenda dos pontos positivos. Independentemente do seu período de tempo, você deve primeiro procurar um mercado nacional forte, depois uma região onde os dados divulgados mostram uma oportunidade decente de HPA. Por fim, reproduza o perímetro da expansão urbana, se você acredita que a área está crescendo, ou fique longe dela, se a reduzir. A compreensão desses pontos-chave pode ajudar a maximizar o valor de qualquer portfólio imobiliário.