Segurando hipotecas da Federal Housing Authority
Você já deve ter ouvido falar do PMI (Seguro de Hipoteca Privada), um seguro pelo qual deve pagar ao contratar um empréstimo à habitação com um adiantamento inferior a 20% de um credor convencional. Infelizmente, embora a Autoridade Federal da Habitação (FHA) seja mais generosa do que os credores convencionais em muitos aspectos, também exige seguro hipotecário para empréstimos com baixo pagamento. Neste artigo, você aprenderá o que é um seguro de hipoteca da FHA, como ele difere do PMI, quem é obrigado a executá-lo e por quanto tempo, quanto custa e as opções para evitá-lo ou se livrar dele. Vamos começar.
TUTORIAL: Noções básicas de hipoteca
O que é FHA Mortgage Insurance?
Como o PMI, o objetivo do seguro de hipoteca da FHA é proteger o credor. Quando os mutuários têm um patrimônio mínimo em suas casas, o risco (para o credor) de que o mutuário será inadimplente é maior, porque o mutuário não tem muito a perder indo embora e deixando o banco fechar a casa (basta olhar para todas as pessoas que abandonaram suas hipotecas de 0% com pré-pagamento e bolha imobiliária). (Para saber mais sobre o FHA, leia Noções básicas sobre empréstimos à habitação do FHA .)
Os empréstimos do FHA têm requisitos mais baixos de pré-pagamento e requisitos de renda e crédito menos rigorosos do que os empréstimos convencionais. No entanto, se você estivesse emprestando uma grande quantia de dinheiro a alguém, com características de empréstimo menos do que perfeitas, desejaria uma garantia de que também seria pago de uma maneira ou de outra. Com o seguro hipotecário, se você parar de efetuar seus pagamentos e se afastar de sua casa, a seguradora ajudará seu credor a recuperar suas perdas. Portanto, embora o seguro hipotecário possa parecer um incômodo, porque não protege o comprador, se não existisse, muitas pessoas provavelmente não seriam capazes de obter empréstimos até que tivessem maiores adiantamentos, porque os bancos veriam os empréstimos são muito arriscados. Muitas pessoas acham que pagar prêmios de seguro de hipoteca é uma opção melhor do que esperar vários anos até que tenham um pagamento alto o suficiente para evitá-lo. (O uso de uma segunda hipoteca é a melhor opção para evitar o PMI? Leia Outsmart Private Mortgage Insurance para saber mais.)
O FHA também exige o pagamento de algo chamado seguro de hipoteca inicial (UFMI). A UFMI exige que os candidatos a um empréstimo paguem 1% do valor do empréstimo antecipadamente quando o empréstimo for fechado, de acordo com a carta Mortgagee 2010-28 divulgada pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD). Você tem a opção de pagar esse valor em dinheiro quando fechar seu empréstimo, mas a maioria das pessoas decide acumulá-lo no valor total da hipoteca.
Se você puder pagar esse valor antecipadamente, é uma boa ideia fazê-lo, porque se você o emprestar, será muito mais caro a longo prazo. Digamos que sua casa custa US $ 250.000, você reduz o mínimo exigido pelo FHA de 3, 5% (250.000 x 0, 035 = 8.750) e sua hipoteca cobre os US $ 241.250 restantes (250.000 - 8.750 = 241.250). Em uma hipoteca de 30 anos, com uma taxa de juros de 6, 5%, o UFMI original de US $ 2.412, 50 (241.250 x 0, 01 = 2.412, 50) acabará por custar cerca de US $ 5.491, 77.
Se você deseja fazer o favor de pagar efetivamente o UFMI antecipadamente, precisará economizar mais antes de comprar. Obviamente, aumentar seu adiantamento de 3, 5% para cerca de 4, 5% (tecnicamente, para 4, 47%) de US $ 8.750 para US $ 11.162, 50 ou US $ 2.412, 50 (o custo da UFMI) teria o mesmo efeito exato em suas finanças de longo prazo.
Como o seguro de hipoteca da FHA difere do seguro de hipoteca privada?
O custo anual de um seguro de hipoteca da FHA muda de acordo com o adiantamento fornecido. Em abril de 2011, o HUD alterou o seguro hipotecário da FHA para 1, 10%, com um adiantamento maior ou igual a 5%. Para aqueles que têm menos de 5% no pagamento inicial, são obrigados a pagar um prêmio de seguro de 1, 15%. Portanto, em uma casa de US $ 250.000 com um adiantamento mínimo de US $ 8.750 (3, 5%), seu prêmio mensal de seguro hipotecário seria baseado em um montante de empréstimo de US $ 241.250 e custaria US $ 231, 20 por mês. Esse valor deve ser pago com seu pagamento mensal da hipoteca.
O PMI, por outro lado, pode custar até 1, 15% do saldo do empréstimo, por ano, ou US $ 231, 20 por mês neste exemplo, dependendo da nossa pontuação de crédito. A diferença está nos requisitos. O PMI exige que você possua uma excelente classificação de crédito acima de 720 para receber uma taxa de cerca de 1, 15% n de acordo com as taxas mensais premium e PMINU fornecidas pelo PMI em maio de 2011. Se sua pontuação de crédito for menor, será necessário apresentar um pagamento maior antes que eles ofereçam qualquer tipo de seguro. O seguro de hipoteca da FHA exige apenas uma pontuação de crédito mínima de 580 para ser elegível para um pré-pagamento de 3, 5%, mas a maioria dos credores exige uma pontuação de crédito de 620-640, o que ainda permite que você compre uma casa antes. Assim, se você tiver que ter um seguro hipotecário, o seguro hipotecário FHA pode ser o menor dos dois males. De acordo com a legislação federal de 2011, os prêmios de seguro hipotecário são dedutíveis, portanto, se você possui um seguro hipotecário regular PMI ou FHA, a dedução tributária pode amenizar o impacto, mas verifique com seu contador se você atende aos requisitos adequados para receber essa dedução tributária. (Leia 6 razões para evitar o seguro hipotecário privado para saber mais sobre por que o seguro FHA é o menor desses males.)
Uma vantagem que o PMI às vezes tem sobre o seguro hipotecário da FHA é que nem todos os credores exigem um pagamento antecipado do seguro, como o UFMI da FHA.
Quem deve realizar o seguro hipotecário da FHA e por quanto tempo?
Em fevereiro de 2011, quando você obtém um empréstimo da FHA, pode colocar até 3, 5%. Mas, assim como nos empréstimos convencionais, em troca do privilégio de poupar tão pouco dinheiro, você terá que pagar um seguro hipotecário até que sua relação valor-empréstimo seja alta o suficiente - em outras palavras, até que você pague certa quantia do empréstimo. Você também é obrigado a pagar um prêmio de seguro mais alto. Quando seu patrimônio é alto o suficiente (22% no caso de um empréstimo da FHA), o credor fica muito menos preocupado com o fato de você se afastar de casa, se começar a ter problemas para fazer seus pagamentos mensais. Na mesma casa de US $ 250.000, do nosso exemplo anterior, quando você o comprou pela primeira vez e foi obrigado a fazer um seguro hipotecário, sua única perda, se você se afastasse da casa, teria sido seu pagamento de US $ 8.750 (3, 5%). Embora esse não seja um pequeno pedaço de mudança, é muito menos significativo do que se afastar de US $ 55.000 (ou 22% do custo total).
De acordo com o HUD, aqueles com empréstimos maiores que 15 anos são obrigados a fazer pagamentos mensais de seguros hipotecários por cinco anos e têm uma taxa de empréstimo / valor de 78% (o que significa que você pagou 22% do principal do empréstimo, incluindo o seu pagamento inicial), antes que o seguro não seja mais necessário. Se você possui um empréstimo com menos de 15 anos, o único requisito é a taxa de empréstimo / valor de 78%. (Para saber mais, leia Conquistando o cálculo do LTV .)
Como você pode evitar ou se livrar do FHA Mortgage Insurance?
Como o seguro de hipoteca da FHA adiciona uma despesa significativa ao custo da casa própria, você provavelmente está se perguntando se há algo que possa fazer para reduzi-lo ou evitá-lo e em que momento você pode se livrar dele.
A maneira mais fácil de evitar o seguro hipotecário, é claro, é reduzir 20%. Você pode fazer isso esperando para comprar até ter mais economia ou, em alguns casos, comprando um imóvel mais barato, onde pode pagar 20%. É claro que, realisticamente, se você está procurando um empréstimo da FHA com uma queda de 3, 5%, provavelmente está caminhando em uma linha tênue entre poder pagar qualquer hipoteca e ter que continuar alugando.
Se os preços da habitação se valorizarem significativamente após a compra, você poderá refinanciar sua saída do PMI. Para que isso funcione, o valor da sua casa precisará ser apreciado o suficiente para fornecer 22% de patrimônio na casa.
Se você não puder refinanciar o aumento da sua relação empréstimo / valor, sempre poderá fazer pagamentos extras em relação ao principal para aumentar sua taxa mais rapidamente. Isso não apenas ajudará você a se livrar do seguro hipotecário mais rapidamente, como também a pagar sua casa mais rapidamente, reduzindo a quantidade de juros que você pagará a longo prazo e aumentando ainda mais suas economias. Se você seguir esse caminho, precisará entrar em contato com o credor para cancelar seu seguro hipotecário. (Leia nosso artigo relacionado Pagando sua hipoteca por mais boas razões para retirar essa dívida mais cedo ou mais tarde.)
Alguns credores podem oferecer programas de empréstimos especiais que não exigem o pagamento de prêmios mensais de seguro hipotecário, apesar de permitirem um pagamento baixo. O Quicken Loans, por exemplo, possui um programa chamado "PMI Buster" para mutuários que podem pagar pelo menos 5%. No entanto, os mutuários devem esperar que, embora os credores que oferecem programas semelhantes a este possam não exigir o PMI tradicional, eles compensem o risco aumentado de emprestar a você de outra maneira, como oferecendo uma taxa de juros mais alta. De fato, esse é o caso do produto de empréstimo PMI Buster, que anuncia "um pagamento mais baixo ao eliminar o PMI tradicional com seguro de hipoteca paga pelo credor (LPMI). O LPMI pode ser incorporado à sua taxa de hipoteca".
Se tudo mais falhar, um dia você alcançará uma taxa de empréstimo / valor de 78% simplesmente fazendo seus pagamentos mensais da hipoteca. Na compra de US $ 250.000 que discutimos ao longo deste artigo, você alcançaria 22% do patrimônio líquido após 11 anos e nove meses. Isso significa que você pagará um total de US $ 32.599, 20 (141 x US $ 231, 20 = US $ 32.599, 20) em prêmios mensais de seguro hipotecário até poder cancelar o seguro.
Nota: Seu credor deve desistir automaticamente do seguro de hipoteca quando você chegar a esse ponto em um empréstimo da FHA.
Vale a pena?
Ao considerar um empréstimo com pré-pagamento, pense se o custo extra do seguro de hipoteca inicial e dos prêmios mensais do seguro de hipoteca valem a pena para você conseguir uma casa mais cedo. É difícil calcular se você ganhará ou perderá financeiramente, a longo prazo com esse acordo, já que não é possível prever quais serão as taxas de valorização da habitação entre o momento em que você tem 3, 5% para largar e o tempo em que tem 20% para largar. Você também não pode prever, com precisão, quantos anos levaria para economizar 16, 5% a mais, porque receitas e despesas podem mudar, para melhor ou para pior, de maneiras que ninguém pode prever. Por esses motivos, pode ser melhor decidir psicologicamente se você está satisfeito com o pagamento do dinheiro extra necessário para o seguro de hipoteca, a fim de ter um lugar para chamar de seu.
Para obter mais informações sobre a compra da primeira casa, não deixe de ler Noções básicas de financiamento para compradores de casas pela primeira vez .