Como obtenho pré-aprovação para uma hipoteca?

Como você procura uma casa pré-aprovada para uma hipoteca, é um passo importante a ser seguido. Esta etapa ajuda a esclarecer nosso orçamento de busca de casas ou o pagamento mensal da hipoteca que você pode administrar. Antes de os credores decidirem aprová-lo previamente para uma hipoteca, eles analisarão vários fatores principais:

• Seu histórico de crédito
• Pontuação de crédito
• Rácio dívida / rendimento
• Emprego histórico
• Renda
• Ativos e passivos.

Pense em uma pré-aprovação de hipoteca como um exame físico de suas finanças. Espere que os credores cutucem e cutucem todos os cantos da sua vida financeira para garantir que você pagará sua hipoteca. Como mutuário, é importante saber o que uma pré-aprovação de hipoteca faz (e não faz) e como aumentar suas chances de conseguir uma.

Pré-qualificação ou pré-aprovação?

Você provavelmente já ouviu o termo "pré-qualificação" usado de forma intercambiável com a pré-aprovação, mas eles não são os mesmos. Com uma pré-qualificação, você fornece uma visão geral de suas finanças, receitas e dívidas a um credor hipotecário que, em seguida, fornece um valor estimado do empréstimo. No entanto, o credor não obtém seus relatórios de crédito nem verifica suas informações financeiras. Portanto, a pré-qualificação é um ponto de partida útil para determinar o que você pode pagar, mas não tem peso quando faz ofertas.

Por outro lado, uma pré-aprovação envolve o preenchimento de um pedido de hipoteca e o fornecimento do número do Seguro Social para que o credor possa fazer uma verificação de crédito. Uma verificação de crédito é acionada quando você solicita uma hipoteca, e um credor puxa seu relatório e pontuação de crédito para avaliar sua capacidade creditícia antes de decidir emprestar-lhe dinheiro. Essas verificações são registradas no seu relatório de crédito e podem afetar sua pontuação de crédito. Por outro lado, uma verificação de crédito flexível é quando você recebe seu crédito ou quando uma empresa ou credor do cartão de crédito o pré-aprova para uma oferta sem que você peça.

Além disso, você listará todas as informações da sua conta bancária, ativos, dívidas, histórico de renda e emprego, endereços passados ​​e outros detalhes críticos para a verificação por um credor. Por quê? Acima de tudo, um credor quer garantir que você pode pagar seu empréstimo. Os credores também usam as informações fornecidas para calcular os índices de dívida / renda e empréstimo / valor, fatores essenciais para determinar a taxa de juros e o tipo ideal de empréstimo.

Quando obter pré-aprovação

As cartas de pré-aprovação de hipoteca geralmente são válidas por 60 a 90 dias. Os credores colocam uma data de vencimento nessas cartas porque suas finanças e perfil de crédito podem mudar. Quando uma pré-aprovação expirar, você deverá preencher um novo pedido de hipoteca e enviar a documentação atualizada para obter outro.

Se você está apenas começando a pensar em comprar uma casa e suspeita que possa ter alguma dificuldade em obter uma hipoteca, o processo de pré-aprovação pode ajudá-lo a identificar problemas de crédito - e dar tempo para resolvê-los. A busca de pré-aprovação seis meses a um ano antes de uma pesquisa residencial séria coloca você em uma posição mais forte para melhorar seu perfil de crédito geral. Você também terá mais tempo para economizar dinheiro com adiantamentos e custos de fechamento.

Quando você está pronto para escrever ofertas, o vendedor geralmente deseja ver uma pré-aprovação da hipoteca e, em alguns casos, comprovante de fundos para mostrar que você é um comprador sério. Em muitos mercados imobiliários quentes, os vendedores têm uma vantagem por causa da intensa demanda dos compradores e das limitadas casas à venda; é improvável que considerem ofertas sem cartas de pré-aprovação.

O processo de pré-aprovação

Solicitar uma hipoteca pode ser emocionante, estressante e confuso. Alguns credores on-line podem pré-aprová-lo em poucas horas, enquanto outros podem demorar vários dias. A linha do tempo depende do credor e da complexidade de suas finanças.

Para iniciantes, você preencherá um pedido de hipoteca. Você incluirá suas informações de identificação e seu número de Seguro Social para receber seu crédito. As verificações de crédito hipotecário contam como uma consulta difícil nos seus relatórios de crédito, o que pode afetar sua pontuação de crédito, mas se você estiver comprando vários credores em um curto espaço de tempo (geralmente 45 dias para os modelos de pontuação mais recentes da FICO), as verificações combinadas de crédito contam como um único inquérito.

Aqui está uma amostra de um aplicativo de hipoteca uniforme. Se você estiver se candidatando a um cônjuge ou outro co-mutuário cuja renda você precisa para se qualificar para a hipoteca, os dois candidatos precisarão listar informações financeiras e de emprego. Existem oito seções principais de um aplicativo de hipoteca:

Tipo de hipoteca e condições do empréstimo

O produto de empréstimo específico para o qual você está se candidatando; o valor do empréstimo; termos, como prazo para reembolsar o empréstimo (amortização); e a taxa de juros.

Informações sobre a propriedade e o objetivo do empréstimo

O endereço; descrição legal da propriedade; ano de construção; se o empréstimo é para compra, refinanciamento ou construção nova; e o tipo de residência pretendido (primário, secundário ou investimento).

Informações do mutuário

Suas informações de identificação, incluindo nome completo, data de nascimento, número do Seguro Social, anos de escolaridade, estado civil, número de dependentes e histórico de endereços.

Informação de emprego

O nome e as informações de contato de empregadores atuais e anteriores (se você estiver em sua posição atual há menos de dois anos), datas de emprego, cargo e renda mensal.

Renda mensal e informações sobre despesas combinadas de moradia

Uma lista de sua renda mensal básica, além de horas extras, bônus, comissões, receita líquida de aluguel (se aplicável), dividendos / juros e outros tipos de renda mensal, como pensão alimentícia ou pensão alimentícia. Além disso, você precisará de uma contabilidade de suas despesas mensais combinadas de moradia, incluindo pagamentos de aluguel ou hipoteca, imóveis e seguro de hipoteca, impostos sobre a propriedade e taxas da associação do proprietário.

Ativos e Passivos

Uma lista de todas as contas bancárias e cooperativas de crédito e poupança com valores de saldo atual, bem como contas de seguros de vida, ações, títulos, poupança de aposentadoria e fundos de investimento e valores correspondentes. Você também precisará listar todos os passivos, incluindo contas rotativas, pensão alimentícia, pensão alimentícia, empréstimos para automóveis, empréstimos para estudantes e quaisquer outras dívidas pendentes.

Detalhes da transação

Uma visão geral dos principais detalhes da transação, incluindo preço de compra, valor do empréstimo, valor de melhorias / reparos, custos estimados de fechamento, descontos pagos pelo comprador e seguro de hipoteca (se aplicável). (Nota: O credor preencherá grande parte dessas informações.)

Declarações

Um inventário de quaisquer julgamentos, gravames, falências ou execuções hipotecárias passadas, ações judiciais pendentes ou dívidas em atraso. Você também será solicitado a declarar se é cidadão americano ou residente permanente e se pretende usar a casa como sua residência principal.

O que acontece depois?

Por lei, o credor é obrigado a fornecer um documento de três páginas chamado estimativa de empréstimo dentro de três dias úteis após o recebimento do pedido de hipoteca. Esta documentação documenta se a hipoteca foi pré-aprovada e descreve o valor do empréstimo, termos e tipo, taxa de juros, juros e pagamentos estimados, custos estimados de fechamento (incluindo quaisquer taxas do credor), uma estimativa dos impostos sobre a propriedade e do seguro residencial e qualquer recursos especiais de empréstimo, como pagamentos de balão ou uma penalidade de pagamento antecipado, por exemplo. Ele também especifica um valor máximo de empréstimo, com base na sua imagem financeira, para ajudá-lo a reduzir seu orçamento de compra de casa.

Se você for pré-aprovado para uma hipoteca, seu arquivo de empréstimo acabará sendo transferido para um subscritor de empréstimo que verificará sua documentação com relação ao seu pedido de hipoteca. O subscritor também garantirá que você atenda às diretrizes do mutuário para o programa de empréstimo específico ao qual está se candidatando.

Necessidades de documentação

Depois de enviar seu pedido de hipoteca, você precisará reunir vários documentos para verificar suas informações. A preparação e a organização do seu lado ajudarão o processo a ser mais tranquilo. Aqui está uma lista de documentos que você precisa apresentar para ser pré-aprovado ou garantir a aprovação final do empréstimo antes de fechar:

• 60 dias de extratos bancários
• 30 dias de folhas de pagamento
• Declarações fiscais W-2 dos dois anos anteriores
• Cronograma K-1 (Formulário 1065) para mutuários independentes
• declarações de imposto de renda
• extratos de conta de ativos (poupança de aposentadoria, ações, títulos, fundos mútuos etc.)
• carteira de motorista ou passaporte dos EUA
• documentos de divórcio (para usar pensão alimentícia ou pensão alimentícia como renda qualificada)
• carta de presente (se você financiar seu adiantamento com um presente financeiro de um parente)

Fatores que afetam a pré-aprovação

Se você deseja maximizar suas chances de obter uma pré-aprovação de hipoteca, precisa saber quais fatores os credores avaliam em seu perfil financeiro. Eles incluem o seu:

• rácio dívida / rendimento (DTI)
• relação empréstimo-valor (LTV)
• histórico de crédito e pontuação FICO
• histórico de renda e emprego

Índice de Dívida / Renda

Seu índice DTI mede todas as suas dívidas mensais em relação à sua renda mensal. Os credores somam dívidas como empréstimos para automóveis, empréstimos para estudantes, contas de cobrança rotativa e outras linhas de crédito, além do novo pagamento de hipoteca e depois dividem a soma pelo seu rendimento mensal bruto para obter uma porcentagem. Dependendo do tipo de empréstimo, os mutuários devem manter um índice de DTI igual ou inferior a 43% de sua renda mensal bruta para se qualificar para uma hipoteca. Quanto mais alto o índice de DTI, maior o risco que você representa para os credores, porque é mais provável que lute para reembolsar seu empréstimo além dos pagamentos da dívida. Ter uma relação DTI mais baixa pode qualificá-lo para uma taxa de juros mais competitiva. Antes de comprar uma casa, pague o máximo de dívida possível. Você não apenas reduzirá sua taxa de DTI, mas também mostrará aos credores que você pode gerenciar a dívida com responsabilidade e pagar as contas em dia.

Relação Empréstimo / Valor

Outros emprestadores métricos importantes usados ​​para avaliar você para uma hipoteca é a sua relação empréstimo / valor, que é calculada dividindo o valor do empréstimo pelo valor da casa. Uma avaliação de propriedade determina o valor da propriedade, que pode ser menor ou maior que o preço pedido pelo vendedor. A fórmula da relação LTV é onde seu adiantamento entra em jogo. Um adiantamento é uma quantia inicial que você paga, em dinheiro, ao vendedor na mesa de fechamento. Quanto maior o seu pagamento, menor o valor do empréstimo e, como resultado, menor a taxa de LTV. Se você depositar menos de 20%, poderá ser obrigado a pagar pelo seguro de hipoteca privada (PMI). É um tipo de cobertura de seguro que protege os credores no caso de você não pagar sua hipoteca. Para diminuir sua taxa de LTV, você precisa gastar mais dinheiro ou comprar uma casa mais barata.

Histórico e Pontuação de Crédito

Os credores extrairão seus relatórios de crédito dos três principais departamentos de relatórios - Equifax, Experian e Transunion. Eles procurarão seu histórico de pagamentos e se você paga ou não as faturas em dia, quantas e quais tipos de linhas de crédito você abriu e o período de tempo em que essas contas foram abertas. Além do histórico de pagamentos positivo, os credores analisam quanto do seu crédito disponível você usa ativamente, também conhecido como utilização de crédito. Manter uma taxa de utilização de crédito igual ou inferior a 30% ajuda a aumentar sua pontuação de crédito e mostra aos credores um padrão responsável e consistente de pagar suas contas e gerenciar sabiamente a dívida. Todos esses itens são responsáveis ​​pela sua pontuação no FICO, um modelo de pontuação de crédito usado por muitos tipos de credores (incluindo credores hipotecários).

Se você não abriu cartões de crédito ou linhas de crédito tradicionais, como empréstimos para automóveis ou estudantes, pode ter problemas para obter uma pré-aprovação de hipoteca. Você pode aumentar seu crédito abrindo um cartão de crédito inicial com um limite baixo de linhas de crédito e pagando sua fatura a cada mês. Pode levar até seis meses para que sua atividade de pagamento seja refletida na sua pontuação de crédito. Portanto, seja paciente ao criar seu perfil de crédito.

Histórico de Emprego e Renda

Quando você solicita uma hipoteca, os credores se esforçam para garantir uma renda sólida e um emprego estável. É por isso que os credores solicitam dois anos de W-2 e informações de contato para seu empregador. Essencialmente, os credores querem garantir que você possa lidar com os encargos financeiros adicionais de uma nova hipoteca. Também será solicitado que você forneça informações sobre o salário, para que o credor tenha provas de que ganha dinheiro suficiente para pagar um pagamento de hipoteca e despesas mensais relacionadas à moradia. Você também precisará fornecer 60 dias (possivelmente mais, se for trabalhador por conta própria) de extratos bancários para mostrar que tem dinheiro suficiente na mão para um adiantamento e custos de fechamento.

Mutuários por conta própria

Se você é um mutuário independente, pode ser solicitado que você forneça documentos adicionais para mostrar uma renda consistente e um histórico de trabalho de pelo menos dois anos. Alguns documentos solicitados podem incluir uma declaração de lucros e perdas, uma licença comercial, a declaração assinada pelo seu contador, declarações fiscais federais, balanços e extratos bancários de anos anteriores (a quantidade exata de tempo depende do credor).

Se a sua situação dificulta a obtenção de uma hipoteca tradicional, existem duas opções voltadas especificamente para os mutuários por conta própria:

Renda declarada / Hipoteca declarada por ativo

Esse tipo de hipoteca baseia-se na renda que você relata ao credor sem verificação formal. Às vezes, os empréstimos com renda declarada também são chamados de empréstimos com baixa documentação, porque os credores verificarão as fontes de sua renda e não o valor real. Esteja preparado para fornecer uma lista de seus clientes recentes e quaisquer outras fontes de fluxo de caixa, como investimentos geradores de renda. O banco também pode querer que você envie um formulário IRS 4506 ou 8821. O formulário 4506 é usado para solicitar uma cópia de sua declaração de imposto diretamente ao IRS, impedindo o envio de declarações falsas ao credor e custa US $ 50 por declaração. Mas você pode solicitar o Formulário 4506-T gratuitamente. O formulário 8821 autoriza seu credor a ir a um escritório do IRS e examinar os formulários que você designar para os anos que você especificar, gratuitamente.

Empréstimo sem documentação

Nesse tipo de empréstimo, o credor não procurará verificar nenhuma informação de renda, o que pode ser uma boa opção se suas declarações fiscais mostrarem uma perda de negócios ou um lucro muito baixo. Como é mais arriscado para o banco emprestar dinheiro a alguém com uma renda não verificada, espere que sua taxa de juros de hipoteca seja mais alta com um desses tipos de empréstimos do que com um empréstimo com documentação completa. Empréstimos com documentação baixa e sem documentação são chamados de hipotecas Alt-A, e se enquadram entre empréstimos primos e subprime em termos de taxas de juros.

Presentes Adiantamento

Muitos produtos de empréstimo permitem que os mutuários usem um presente financeiro de um parente para o adiantamento. Se você seguir esse caminho, o credor solicitará que você complete uma carta-presente padrão, na qual você e o doador avaliam que o presente não é um empréstimo de terceiros com expectativa de reembolso. Caso contrário, esse acordo poderá aumentar sua relação dívida / renda, afetando sua aprovação final de empréstimo. Além disso, você e o doador deverão fornecer extratos bancários para obter a transferência de fundos em dinheiro de uma conta para outra.

A carta de pré-aprovação?

Seu credor fornecerá uma carta de pré-aprovação em papel timbrado oficial. Este documento oficial indica aos vendedores que você é um comprador sério e verifica se possui os meios financeiros para realizar uma oferta de compra de sua casa. As cartas de pré-aprovação normalmente incluem o preço de compra, programa de empréstimo, taxa de juros, valor do empréstimo, valor do adiantamento, data de vencimento e o endereço da propriedade. A carta é enviada com sua oferta; alguns vendedores também podem solicitar para ver seus extratos bancários e de ativos.

Obter uma pré-aprovação não obriga a pedir emprestado a um credor específico. Quando estiver pronto para fazer uma oferta, você pode escolher o credor que oferece a melhor taxa e condições para suas necessidades. A obtenção de uma pré-aprovação também não garante que um credor o aprovará para uma hipoteca, especialmente se o status financeiro, de emprego e de renda mudar durante o período entre a pré-aprovação e a subscrição.

Negações de pré-aprovação

Depois de revisar seu pedido de hipoteca, o credor geralmente dará uma de três decisões: pré-aprovado, negado totalmente ou pré-aprovado com condições. No terceiro cenário, pode ser necessário fornecer documentação extra ou diminuir sua taxa de DTI, pagando algumas contas de crédito para satisfazer as condições do credor. Se lhe for negado, o credor deve explicar exatamente o porquê e fornecer recursos sobre a melhor forma de lidar com os problemas.

Em muitos casos, os mutuários precisam trabalhar para aumentar sua pontuação de crédito e resolver um histórico de pagamentos irregulares. Depois de saber o que precisa abordar, você poderá dedicar tempo e esforço para melhorar sua saúde financeira e de crédito e obter uma melhor oferta de hipoteca quando estiver pronto para iniciar sua pesquisa em casa. Fazer isso pode economizar um dinheiro significativo nos preços das hipotecas e garantir taxas e termos de juros mais baixos ao comprar diferentes credores.

A linha inferior

Passe pelo processo de pré-aprovação com vários credores para comprar as taxas de juros e encontrar o melhor negócio. Novamente, você desejará comprar credores hipotecários dentro de 45 dias, para que todas as verificações de crédito sejam consideradas uma consulta difícil, com impacto mínimo na sua pontuação de crédito. E se você está apenas começando a pensar em casa própria, o processo de pré-aprovação pode ajudá-lo a obter melhor crédito e finanças para a hora certa.

Lembre-se de que uma pré-aprovação de hipoteca não garante necessariamente um empréstimo. As cartas de pré-aprovação dependem das informações financeiras e de emprego serem verdadeiras e consistentes antes do encerramento do seu empréstimo. Da mesma forma, se você não divulgar informações importantes - um divórcio, uma garantia fiscal do IRS ou alguma outra questão - e um subscritor de empréstimos descobrir mais tarde, poderá receber uma negação do seu empréstimo.

(Continue lendo: Ultimate Mortgage Guide, Como escolher a melhor hipoteca, 11 erros que os compradores iniciantes devem evitar, quanto dinheiro eu preciso depositar ?, o que é seguro de hipoteca e quais são minhas opções ?, quais são os custos de fechamento ?, Como obter a melhor taxa de hipoteca, quais são os principais tipos de financiadores de hipotecas?)