Como evitar sobreviver a sua hipoteca reversa
Embora, às vezes, as hipotecas reversas sejam anunciadas como uma fonte segura de renda para o resto de sua vida - e elas possam, nas condições certas - ficar sem receitas mais cedo do que o esperado, é um dos principais riscos de se fazer esse tipo de investimento. empréstimo. Uma hipoteca reversa é um tipo de empréstimo no qual os proprietários com patrimônio considerável acumulado em sua residência podem usar esse valor para contrair empréstimos.
Existem seis maneiras diferentes de receber o dinheiro da hipoteca reversa, e a que você escolher afetará a rapidez e facilidade com que você pode usar sua capacidade de pedir empréstimos contra sua casa.
- Pagamento de hipoteca reversa de montante fixo de taxa fixa
- Linha reversa de crédito hipotecário
- Hipoteca reversa a prazo
- O termo modificado de hipoteca reversa
- Hipoteca reversa da posse
- A hipoteca reversa de posse modificada
Todos os seis planos de pagamento apresentam diferentes níveis de risco para os mutuários. Aqui está uma olhada nas várias circunstâncias em que você pode ficar sem o dinheiro da hipoteca reversa muito cedo - e como evitar esse cenário.
(Para saber mais, consulte o Guia completo de hipoteca reversa e como escolher um plano de pagamento de hipoteca reversa .)
# 1 Montante fixo de taxa fixa
Apenas um plano de pagamento reverso de hipotecas, o montante fixo de desembolso único, possui uma taxa de juros fixa. Tomar uma quantia fixa com uma taxa de juros fixa normalmente é uma maneira de baixo risco de contrair empréstimos. Em essência, você saberá exatamente quanto terá que pagar. No entanto, com uma hipoteca reversa, essa estrutura de empréstimo apresenta riscos únicos.
Os proprietários de imóveis frequentemente realizam hipotecas reversas quando seu patrimônio líquido é seu único ativo e eles não têm outras opções para obter o dinheiro de que precisam. No entanto, as pessoas que tomam esses empréstimos, mas não planejam corretamente, podem facilmente administrar mal uma grande quantia. Depois que gastarem esse dinheiro, poderão não ter outras fontes monetárias para recorrer. Em um mundo ideal, o aconselhamento obrigatório sobre hipotecas reversas impediria os tomadores de risco de escolherem essa opção, mas no mundo real isso nem sempre acontece.
O Bureau de Proteção Financeira do Consumidor (CFPB) identificou a opção cada vez mais popular como potencialmente arriscada, especialmente para os mutuários mais jovens com vida útil mais longa e sem outros recursos de aposentadoria. Esses aposentados em idade precoce correm o risco de esgotar o patrimônio no início da aposentadoria.
Uma hipoteca reversa torna possível permanecer em sua casa por toda a vida, mesmo depois de você ter esgotado o produto. No entanto, sem dinheiro sobrando, o mutuário não terá apenas problemas para pagar as despesas de moradia, mas poderá acabar em execução duma hipoteca. Isso ocorre porque continuar pagando o seguro do proprietário e os impostos sobre a propriedade - e mantendo a casa em bom estado de conservação - são condições de poder continuar a ter uma hipoteca reversa.
O CFPB constatou que os tomadores de taxas fixas, de fato, deixam de pagar suas hipotecas reversas com mais frequência do que os tomadores de taxas ajustáveis devido ao não cumprimento dessas despesas em andamento. A retirada de um montante fixo também coloca os tomadores de empréstimos reversos em maior risco de serem enganados, pois a grande soma que eles emprestaram é um alvo atraente para ladrões - ou parentes gananciosos.
(Para saber mais, consulte Armadilhas reversas na hipoteca, cuidado com esses golpes reversos na hipoteca e 5 sinais de que a hipoteca reversa é uma má idéia. )
# 2 Linha de crédito
Suas chances de ficar sem dinheiro com um plano de pagamento por linha de crédito - usado sozinho ou em combinação com um plano de mandato ou mandato, conforme descrito nas seções a seguir - dependem de como você usa o plano. Diferentemente de uma linha de crédito regular de home equity (HELOC), uma linha de crédito reversa para hipotecas é irrevogável. O termo irrevogável significa que não pode ser cancelado ou reduzido devido a alterações nas suas finanças ou no valor da sua casa.
Esse status irrevogável significa que você não corre o risco de perder o acesso ao dinheiro. Além disso, sua linha de crédito disponível apenas diminui à medida que você a utiliza, e você paga apenas juros e prêmios de seguro de hipoteca sobre o dinheiro emprestado. Além disso, com uma linha de crédito, você obtém acesso a fundos adicionais ao longo do tempo, porque a parte não utilizada cresce a cada ano, independentemente de o valor da sua casa aumentar ou não. A parte não utilizada da sua linha de crédito de hipoteca reversa cresce à mesma taxa de juros que você está pagando pelo dinheiro emprestado.
Geralmente, você pode acessar até 60% do seu limite de principal disponível no primeiro ano em que tem sua linha de crédito. No segundo ano e depois, você pode aproveitar os 40% restantes - mais o que não usou no primeiro ano. Obviamente, se você usar toda a sua linha de crédito disponível no início, terá pouco ou nada para usar nos próximos anos, a menos que pague parte ou a totalidade do empréstimo, o que aumentará seu limite de principal.
Sim, você pode efetuar pagamentos com uma hipoteca reversa para reduzir o saldo do empréstimo durante a vida útil, e não há multa por pré-pagamento. O credor é obrigado a aplicar qualquer pagamento parcial primeiro aos juros que você deve, depois a quaisquer taxas de empréstimo e por último ao seu principal.
# 3 Hipoteca reversa do termo
Dos cinco planos de pagamento com taxas de juros ajustáveis, os planos a prazo e a termo modificado também colocam você em risco de sobreviver aos seus rendimentos de hipoteca reversa. Os planos de pagamento a prazo fornecem pagamentos mensais iguais com uma data de parada predeterminada.
Com um plano de pagamento a prazo, você atinge o limite principal de seu empréstimo - o máximo que pode emprestar - no final do prazo. Após esse ponto, você não poderá receber recursos adicionais da sua hipoteca reversa. No entanto, você poderá ficar em casa, com as ressalvas mencionadas anteriormente - pagando impostos e manutenção contínuos - na seção de montante fixo.
# 4 Hipoteca reversa de prazo modificado
Os planos de prazos modificados oferecem um pagamento mensal fixo por um número predeterminado de meses, além de acesso a uma linha de crédito. O pagamento mensal será menor do que se você escolher um plano de prazo linear, e a linha de crédito será menor do que se você escolher um plano de crédito linear.
Com um plano de prazo modificado, você receberá pagamentos mensais apenas por um período predeterminado, mas a linha de crédito permanecerá disponível até que você se esgote. Você pode evitar a falta de dinheiro com este plano se usar sua linha de crédito com cuidado. Você também pode ficar sem dinheiro rapidamente se esgotar a linha de crédito logo no início.
Uma opção mais segura é confiar principalmente nos pagamentos a prazo até o término do prazo, permitindo que sua linha de crédito aumente, e só então confiar nessa linha de crédito. Se você nunca usar a linha de crédito, poderá ter patrimônio suficiente para lhe dar flexibilidade futura para vender sua casa, pagar o empréstimo e mudar.
# 5 Hipoteca reversa da posse
Os planos com o menor risco de ficar sem dinheiro são os mandatos ou plano de pagamento da posse modificado - desde que o mutuário acompanhe o seguro do proprietário, os impostos prediais e os reparos domésticos. Não fazer nada disso significa que o empréstimo se torna devido e pagável.
Os planos de pagamento de posse têm uma taxa de juros ajustável e fornecem pagamentos mensais iguais por toda a vida, desde que pelo menos um devedor ainda viva na casa como sua residência principal.
# 6 Hipoteca reversa da posse modificada
A posse modificada fornece pagamentos mensais fixos vitalícios e uma linha de crédito. Ele oferece um pagamento mensal menor do que se você tivesse escolhido um plano de posse direto e sua linha de crédito fosse menor do que se você tivesse escolhido um plano de linha direta de crédito.
Novamente, se você nunca usar a linha de crédito, deverá menos, portanto, essa opção de combinação é uma boa opção se você deseja obter renda garantida por toda a vida, com menos risco de gastar todo o seu patrimônio e não poder se dar ao luxo de se mudar .
Como evitar ficar sem rendimentos
Esperar o máximo possível para fazer uma hipoteca reversa é uma maneira de limitar suas chances de sobreviver aos rendimentos. O CFPB alerta que os aposentados mais jovens com maior expectativa de vida têm uma chance maior de usar todo o seu patrimônio em casa com uma hipoteca reversa. Isso não é um problema se eles puderem envelhecer no local - permanecer em suas casas por toda a vida -, mas é um problema se eles quiserem ou precisarem se mudar mais tarde.
Depois de vender a casa e pagar o que eles devem com a hipoteca reversa, os aposentados em idade precoce podem não ter dinheiro suficiente para se mudar ou pagar as despesas médicas e de vida em andamento.
Futuros aumentos nas taxas de juros podem diminuir o quanto você pode pedir emprestado, mesmo sendo mais velho. Jack M. Guttentag, professor de emérito de finanças da Wharton School da Universidade da Pensilvânia, estudou o assunto. Ele descobriu que um homem de 62 anos que esperou até os 72 anos para obter uma hipoteca reversa e que escolheu o plano de pagamento por linha de crédito poderia aumentar sua linha de crédito em 17%, aguardando os 10 anos se as taxas de juros continuassem as mesmas. Se as taxas de juros dobrassem, no entanto, o mesmo tomador teria acesso a uma linha 69% menor. Portanto, pode realmente fazer sentido adotar uma linha de hipoteca reversa do plano de crédito o mais cedo possível e, em seguida, deixar a linha intacta o maior tempo possível para maximizar seu potencial de crescimento.
Alterando seu plano atual
Se você já fez uma hipoteca reversa e acha que corre o risco de ficar sem recursos, fale com o credor sobre a alteração do seu plano de pagamento. Desde que você não siga a rota de taxa fixa e quantia única, você pode alterar seu plano de pagamento - desde que permaneça dentro do limite principal do seu empréstimo. A grande questão é se você já alcançou ou está próximo de atingir o limite principal. Alterar seu plano de pagamento é muito mais simples que o refinanciamento e requer apenas uma taxa administrativa de US $ 20.
O dilema do cônjuge que não toma empréstimos
Independentemente de qual plano de pagamento você escolher, se você tiver um cônjuge mais jovem e sem empréstimos, ele ou ela corre o risco de sobreviver aos rendimentos da hipoteca reversa se morrer primeiro. As leis que entraram em vigor em 2015 protegem os cônjuges qualificados, que não tomam empréstimos, de terem que sair se o cônjuge tomador de empréstimos os predizer. No entanto, cônjuges que não tomam empréstimos não podem receber pagamentos adicionais após a morte do tomador. Essa regra facilita aos cônjuges sobreviventes que não tomam empréstimos que sobrevivam efetivamente aos rendimentos das hipotecas reversas.
O cônjuge sobrevivente poderá vender a casa e pagar a hipoteca reversa. No entanto, dependendo do valor da casa e do valor do saldo do empréstimo, a venda pode não deixar o cônjuge sobrevivente com um ninho de ovos suficiente para sobreviver. Se o cônjuge sobrevivo tiver renda suficiente para se qualificar para uma hipoteca a termo regular, pode ser possível refinanciar a hipoteca reversa.
Se o saldo da hipoteca reversa for maior do que o valor da casa, a melhor opção é que o cônjuge sobrevivo continue morando na casa - vender ou deixar o credor encerrado deixará o sobrevivente sem lugar para morar e sem dinheiro da casa .
(Veja também, Hipoteca reversa: sua viúva pode perder a casa?)
A linha inferior
Apesar do que alguns anúncios de hipoteca reversa levam os idosos a acreditar, há muitas maneiras de sobreviver aos rendimentos de uma hipoteca reversa. Antes de você ou um ente querido fazer esse tipo de empréstimo, é importante entender as circunstâncias em que uma hipoteca reversa pode não fornecer segurança financeira para toda a vida. Use esse conhecimento para tomar esse tipo de empréstimo e qual plano faz mais sentido e fornece a melhor segurança.
(Veja também, Comparando hipotecas reversas versus hipotecas a termo, 5 principais alternativas a uma hipoteca reversa e regras para obter uma hipoteca reversa da FHA.)