Como analisar fundos de investimento imobiliário

A Trust Investment Investment Trust (REIT) é uma empresa imobiliária que oferece ações ordinárias ao público. Dessa forma, um estoque REIT é semelhante a qualquer outro estoque que represente propriedade em um negócio operacional. Um REIT tem duas características únicas: seu principal negócio é gerenciar grupos de propriedades geradoras de renda e deve distribuir a maior parte de seus lucros como dividendos. Aqui vamos dar uma olhada nos REITs, suas características e como eles são analisados.

Qualificação

Para se qualificar como um REIT com o IRS, uma empresa imobiliária deve concordar em pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável em dividendos (e atender a requisitos adicionais, mas menos importantes). Por ter o status REIT, uma empresa evita o imposto de renda das empresas. Uma empresa regular obtém lucro e paga impostos sobre todo o lucro e decide como alocar seus lucros após impostos entre dividendos e reinvestimento; um REIT simplesmente distribui todos ou quase todos os seus lucros e pula a tributação.

Tipo diferente

Existem vários tipos diferentes de REITs. Alguns se enquadram em uma classe especial chamada REITs de hipotecas. Esses REITs concedem empréstimos garantidos por imóveis, mas geralmente não possuem ou operam imóveis. Os REITs de hipotecas requerem análises especiais. São empresas financeiras que utilizam vários instrumentos de hedge para gerenciar sua exposição à taxa de juros. Nós não os consideraremos aqui.

Enquanto um punhado de REITs híbridos executa operações imobiliárias e realiza operações de empréstimos hipotecários, a maioria das REITs se concentra no negócio de "ativos duros" das operações imobiliárias. Estes são chamados de REITs de ações. Quando você lê sobre REITs, geralmente está lendo sobre REITs de ações. Os REITs de ações tendem a se especializar em possuir certos tipos de edifícios, como apartamentos, shoppings regionais, edifícios de escritórios ou instalações de hospedagem. Alguns são diversificados e outros especializados, o que significa que desafiam a classificação - como, por exemplo, um REIT que possui campos de golfe.

Análise de Investimentos

REITs são ações que pagam dividendos que se concentram no setor imobiliário. Se você busca renda, deve considerá-las juntamente com fundos de títulos de alto rendimento e ações que pagam dividendos. Como ações que pagam dividendos, os REITs são analisados ​​como outras ações. Mas existem algumas grandes diferenças devido ao tratamento contábil da propriedade.

Vamos ilustrar com um exemplo simplificado. Suponha que um REIT compre um edifício por US $ 1 milhão. A contabilidade exige que nosso REIT carregue a depreciação contra o ativo. Vamos supor que distribuímos a depreciação por 20 anos em uma linha reta. A cada ano deduziremos US $ 50.000 em despesas de depreciação (US $ 50.000 por ano x 20 anos = US $ 1 milhão).

Vejamos o balanço simplificado e a demonstração de resultados acima. No ano 10, nosso balanço patrimonial eleva o valor do edifício a US $ 500.000 (também conhecido como valor contábil): o custo histórico original de US $ 1 milhão menos US $ 500.000 de depreciação acumulada (10 anos x US $ 50.000 por ano). Nossa demonstração de resultados deduz US $ 190.000 em despesas de US $ 200.000 em receitas, mas US $ 50.000 em despesas são uma taxa de depreciação.

No entanto, nosso REIT não gasta esse dinheiro no ano 10; depreciação é uma cobrança não monetária. Portanto, adicionamos de volta a despesa de depreciação ao lucro líquido para produzir fundos das operações (FFO). A idéia é que a depreciação reduz injustamente nosso lucro líquido, porque nosso edifício provavelmente não perdeu metade de seu valor nos últimos 10 anos. O FFO corrige essa distorção presumida excluindo a taxa de depreciação. (O FFO também inclui alguns outros ajustes.)

Devemos observar que o FFO se aproxima mais do fluxo de caixa do que o lucro líquido, mas não captura o fluxo de caixa. Observe principalmente no exemplo acima que nunca contamos os US $ 1 milhão gastos para adquirir o edifício (o gasto de capital). Uma análise mais precisa incorporaria as despesas de capital. A contagem das despesas de capital fornece um número conhecido como FFO ajustado, mas não há consenso universal em relação ao seu cálculo.

Nosso balanço hipotético pode nos ajudar a entender a outra métrica REIT comum, o valor do patrimônio líquido (NAV). No ano 10, o valor contábil do nosso prédio era de apenas US $ 500.000, porque metade do custo original foi depreciado. Portanto, o valor contábil e proporções relacionadas, como o preço do livro - geralmente duvidoso em relação à análise geral das ações - são praticamente inúteis para os REITs. O NAV tenta substituir o valor contábil de uma propriedade por uma melhor estimativa do valor de mercado.

O cálculo do NAV requer uma avaliação um tanto subjetiva das participações do REIT. No exemplo acima, vemos que o edifício gera US $ 100.000 em receita operacional (US $ 200.000 em receita menos US $ 100.000 em despesas operacionais). Um método seria capitalizar o lucro operacional com base em uma taxa de mercado. Se considerarmos que o atual cap rate do mercado para esse tipo de construção é de 8%, nossa estimativa do valor do prédio se torna $ 1, 25 milhão ($ 100.000 em receita operacional / 8% cap rate = $ 1.250.000). Essa estimativa de valor de mercado substitui o valor contábil do edifício. Em seguida, deduziríamos a dívida hipotecária (não mostrada) para obter o valor do ativo líquido. Ativos menos dívida igual a patrimônio líquido, onde o 'líquido' em NAV significa líquido de dívida. O passo final é dividir o NAV em ações ordinárias para obter o NAV por ação, que é uma estimativa do valor intrínseco. Em teoria, o preço da ação cotado não deve se afastar muito do VPL por ação.

Vs. de cima para baixo vs. Debaixo para cima

Ao escolher ações, às vezes você ouve análises de cima para baixo versus de baixo para cima. De cima para baixo começa com uma perspectiva econômica e aposta em temas ou setores (por exemplo, uma demografia envelhecida pode favorecer as empresas farmacêuticas). Bottom-up concentra-se nos fundamentos de empresas específicas. Os estoques REIT exigem claramente análises de cima para baixo e de baixo para cima.

De uma perspectiva de cima para baixo, os REITs podem ser afetados por qualquer coisa que afeta a oferta e a demanda por propriedade. A população e o crescimento do emprego tendem a ser favoráveis ​​para todos os tipos de REIT. As taxas de juros são, em resumo, um saco misto. Um aumento nas taxas de juros geralmente significa uma economia em melhoria, o que é bom para os REITs, pois as pessoas gastam e as empresas estão alugando mais espaço. O aumento das taxas de juros tende a ser bom para os REITs dos apartamentos, pois as pessoas preferem permanecer como locatários ao invés de comprar novas casas. Por outro lado, os REITs geralmente podem tirar proveito de taxas de juros mais baixas, reduzindo suas despesas com juros e, assim, aumentando sua lucratividade.

As condições do mercado de capitais também são importantes, a saber, a demanda institucional por ações REIT. No curto prazo, essa demanda pode sobrecarregar os fundamentos. Por exemplo, as ações da REIT se saíram muito bem em 2001 e no primeiro semestre de 2002, apesar dos fundamentos fracos, porque o dinheiro estava fluindo para toda a classe de ativos.

No nível REIT individual, você deseja ter fortes perspectivas de crescimento da receita, como renda de aluguel, receita de serviços relacionados e FFO. Você quer ver se o REIT tem uma estratégia única para melhorar a ocupação e aumentar seus aluguéis. Os REITs geralmente buscam o crescimento por meio de aquisições e visam ainda obter economias de escala, assimilando propriedades ineficientemente executadas. Economias de escala seriam realizadas por uma redução nas despesas operacionais como um percentual da receita. Mas as aquisições são uma faca de dois gumes. Se um REIT não puder melhorar as taxas de ocupação e / ou aumentar os aluguéis, poderá ser forçado a aquisições mal consideradas, a fim de alimentar o crescimento.

Como a dívida hipotecária desempenha um grande papel no valor do patrimônio, vale a pena examinar o balanço patrimonial. Alguns recomendam analisar a alavancagem, como a relação dívida / patrimônio. Mas, na prática, é difícil dizer quando a alavancagem se tornou excessiva. É mais importante ponderar a proporção da dívida fixa versus a taxa flutuante. No atual ambiente de baixa taxa de juros, um REIT que use apenas dívida de taxa flutuante será prejudicado se as taxas de juros subirem.

A linha inferior

REITs são empresas imobiliárias que devem pagar altos dividendos para aproveitar os benefícios fiscais do status REIT. A renda estável que pode exceder os rendimentos do Tesouro combina com a volatilidade dos preços para oferecer um potencial de retorno total que rivaliza com as ações de pequena capitalização. Analisar um REIT requer entender as distorções contábeis causadas pela depreciação e prestar muita atenção às influências macroeconômicas.