Bolha imobiliária
Uma bolha imobiliária, ou bolha imobiliária, é uma subida nos preços das moradias alimentada pela demanda, especulação e gastos exuberantes a ponto de entrar em colapso. As bolhas habitacionais geralmente começam com um aumento na demanda, em face da oferta limitada, o que leva um período relativamente longo para reabastecer e aumentar. Os especuladores despejam dinheiro no mercado, aumentando ainda mais a demanda. Em algum momento, a demanda diminui ou estagna ao mesmo tempo em que a oferta aumenta, resultando em uma queda acentuada nos preços - e a bolha explode.
Entendendo uma bolha imobiliária
Uma bolha imobiliária é um evento temporário, mas pode durar anos. Geralmente, isso é impulsionado por algo fora da norma, como demanda, especulação, altos níveis de investimento ou excesso de liquidez - o que pode fazer com que os preços das casas se tornem insustentáveis. Isso leva a um aumento na demanda versus oferta. De acordo com o Fundo Monetário Internacional (FMI), as bolhas imobiliárias podem ser menos frequentes do que as ações, mas tendem a durar o dobro do tempo.
As bolhas imobiliárias não causam apenas um grande colapso imobiliário, mas também têm um efeito significativo em pessoas de todas as classes, bairros e na economia em geral. Eles podem forçar as pessoas a procurar maneiras de pagar suas hipotecas por meio de diferentes programas ou fazê-las cavar em contas de aposentadoria para se dar ao luxo de viver em suas casas. As bolhas imobiliárias têm sido uma das principais razões pelas quais as pessoas acabam perdendo suas economias.
Principais Takeaways
- Uma bolha imobiliária é uma condição sustentada, mas temporária, de preços supervalorizados e especulação desenfreada no mercado imobiliário.
- Os EUA experimentaram uma grande bolha imobiliária nos anos 2000, causada por entradas de dinheiro nos mercados imobiliários, condições de empréstimo frouxas e política do governo para promover a propriedade da casa.
- Uma bolha imobiliária, como qualquer outra bolha, é um evento temporário e tem potencial para acontecer a qualquer momento que as condições do mercado permitirem.
O que causa uma bolha imobiliária?
Tradicionalmente, os mercados imobiliários não são tão propensos a bolhas quanto outros mercados financeiros devido à grande transação e custos de transporte associados à propriedade de uma casa. No entanto, um rápido aumento na oferta de crédito, levando a uma combinação de taxas de juros muito baixas e a uma flexibilização dos padrões de subscrição de crédito, podem levar os devedores ao mercado e alimentar a demanda. Um aumento nas taxas de juros e um aperto nos padrões de crédito podem diminuir a demanda, causando a explosão da bolha imobiliária.
Bolha imobiliária em meados de 2000 nos EUA
A infame bolha imobiliária americana em meados dos anos 2000 foi parcialmente o resultado de outra bolha, essa no setor de tecnologia. Estava diretamente relacionado e com o que alguns consideram a causa da crise financeira de 2007-2008.
Durante a bolha das pontocom no final dos anos 90, muitas empresas de novas tecnologias tiveram seus lances de ações comuns até preços extremamente altos em um período relativamente curto. Mesmo empresas que eram pouco mais do que startups e ainda não tinham produzido lucros reais, fizeram lances para grandes capitalizações de mercado por especuladores que tentavam obter um lucro rápido. Em 2000, a Nasdaq atingiu o pico, e quando a bolha tecnológica estourou, muitas dessas ações anteriormente voadoras caíram para níveis de preços drasticamente mais baixos.
Quando os investidores abandonaram o mercado de ações após o estouro da bolha das pontocom e o subsequente colapso do mercado de ações, eles transferiram seu dinheiro para o setor imobiliário. Ao mesmo tempo, o Federal Reserve dos EUA reduziu as taxas de juros e as segurou para combater a recessão moderada que se seguiu à quebra da tecnologia, bem como para diminuir a incerteza após o ataque ao World Trade Center de 11/9/2001.
Essa enxurrada de dinheiro e crédito reuniu-se com várias políticas governamentais destinadas a incentivar a propriedade de imóveis e uma série de inovações no mercado financeiro que aumentaram a liquidez dos ativos relacionados ao setor imobiliário. Os preços das casas subiram e mais e mais pessoas começaram a comprar e vender casas.
Nos seis anos seguintes, a mania sobre a casa própria aumentou para níveis alarmantes à medida que as taxas de juros despencaram, e os requisitos rígidos de empréstimo foram praticamente abandonados. Estima-se que 56% das compras de imóveis durante esse período foram feitas por pessoas que não teriam condições de comprá-las sob os requisitos normais de empréstimo. Essas pessoas foram apelidadas de mutuários subprime. A grande maioria dos empréstimos eram hipotecas de taxa ajustável, com baixas taxas iniciais e um reajuste programado para três a cinco anos.
Assim como a bolha tecnológica, a bolha imobiliária foi caracterizada por um aumento inicial nos preços da habitação devido aos fundamentos, mas, à medida que o mercado altista da habitação continuava, muitos investidores começaram a comprar casas como investimentos especulativos.
O incentivo do governo à ampla casa própria induziu os bancos a reduzir suas taxas e exigências de empréstimos, o que provocou um frenesi de compra de imóveis que elevou os preços de 50 a 100%, dependendo da região do país. O frenesi de compra de imóveis atraiu especuladores que começaram a vender casas por dezenas de milhares de dólares em lucros em menos de duas semanas.
Durante o mesmo período, o mercado acionário começou a se recuperar e, em 2006, as taxas de juros começaram a subir. As hipotecas com taxas ajustáveis começaram a se redefinir a taxas mais altas, como sinais de que a economia estava desacelerando em 2007. Com os preços das casas oscilando em níveis elevados, o prêmio de risco era alto demais para os investidores, que então pararam de comprar casas. Quando ficou evidente para os compradores de imóveis que os valores das casas podiam realmente cair, os preços das casas começaram a despencar, desencadeando uma liquidação maciça de títulos lastreados em hipotecas. Os preços das moradias acabariam por cair mais de 40% em algumas regiões do país, e as inadimplências em massa levariam a milhões de execuções hipotecárias nos próximos anos.
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