Um Guia para Derivativos Imobiliários

Historicamente, o setor imobiliário tem uma baixa correlação em termos de desempenho para investimentos em ações e títulos, tornando-o uma ferramenta de diversificação de portfólio desejável. Infelizmente, comprar e vender propriedades físicas não é tão simples quanto negociar títulos.

Insira derivativos imobiliários, também conhecidos como derivativos imobiliários. Esses instrumentos permitem que os investidores obtenham exposição à classe de ativos imobiliários sem ter que possuir edifícios. Em vez disso, eles substituem o imóvel pelo desempenho de um índice de retorno imobiliário. Dessa forma, os investidores podem jogar com o patrimônio ou a dívida imobiliária, sem nunca comprar um ativo real ou usar o imóvel como garantia. Isso permite que um investidor reduza seu compromisso inicial de capital e proteja as carteiras imobiliárias pelo lado negativo, ao mesmo tempo em que fornece estratégias alternativas de gerenciamento de riscos.

O índice NPI

O Índice Nacional de Propriedades Fiduciárias de Investimento Imobiliário (NPI) é o índice aceito criado para avaliar o desempenho do investimento no mercado imobiliário comercial. Originalmente desenvolvido em 1982, o índice desalavancado é composto por mais de 7.670 propriedades, no valor total de cerca de US $ 581 bilhões (a partir do segundo trimestre de 2018), de todo o país.

Os investimentos imobiliários comerciais são classificados nos seguintes tipos de investimento:

• Private equity
• Dívida privada
• Equidade pública
• Dívida pública

Como funcionam os derivativos imobiliários

Desenvolvidos para o setor de private equity, os derivativos oferecidos no índice NCREIF baseiam-se em swaps de várias formas, permitindo que os investidores troquem a exposição na valorização ou no retorno total do próprio índice ou trocando exposições de um uso da terra para outro.

Um método é "adiar" (replicar a exposição das propriedades compradas) ou "adiar" (replicar a exposição das propriedades vendidas). Outro método é trocar o retorno total do índice NCREIF discriminado por setor imobiliário, permitindo que os investidores troquem os retornos de imóveis relacionados a escritórios por imóveis de varejo, por exemplo.

O swap de retorno permite que dois investidores de ambos os lados executem estratégias que não podem ser realizadas com ativos reais no mercado imobiliário privado. Os swaps permitem aos investidores alterar ou reequilibrar taticamente suas carteiras por um período específico, sem ter que transferir a titularidade para os ativos atualmente no balanço. Os contratos de até três anos geralmente são administrados por um banco de investimento, que atua como câmara de compensação dos fundos.

No caso de um investidor que prolonga o retorno total do índice NCREIF, ele aceita o retorno total do NPI (pago trimestralmente) em um valor nocional predeterminado e concorda em pagar a Taxa Interbancária de Londres (LIBOR), mais um spread no mesmo valor nocional. A outra parte no swap receberia os mesmos fluxos de caixa ao contrário, pagaria o retorno do índice trimestral e receberia LIBOR mais o spread.

Supondo que existam investidores para ambos os lados do comércio, dois investidores que desejam negociar uma exposição de propriedade para outra poderiam negociar o retorno do NPI para esse tipo de propriedade em particular para outro. Por exemplo, um gerente de portfólio que sente que seu fundo está superalocado para propriedades de escritório e subalocado para áreas industriais pode trocar uma parte da exposição do escritório por industrial sem realmente comprar ou vender propriedades.

Um índice de patrimônio público

Em vez do NPI, os derivativos para exposição ao setor de patrimônio público do mercado imobiliário comercial usam o retorno total da Associação Nacional dos Fundos de Investimento Imobiliário (NAREIT) para calcular os fluxos de caixa aceitos (para o investidor longo) ou pago (pelo investidor curto).

Este índice fornece o retorno de desempenho para o mercado de títulos públicos garantidos por imóveis comerciais. Por exemplo, o recebedor do swap paga à LIBOR, mais um spread, para entrar em um swap de índice de um ano com um valor nocional de US $ 50 milhões, e ele ou ela receberia pagamentos trimestrais do índice NAREIT em US $ 50 milhões. Mais uma vez, o investidor pode obter uma exposição imobiliária pública totalmente diversificada sem comprar um único ativo.

Derivados de dívida imobiliária

Devido à amplitude e profundidade das tranches de diferentes perfis de risco do pool subjacente de hipotecas imobiliárias comerciais encontradas no mercado de títulos lastreados em hipotecas comerciais (CMBS), os derivativos imobiliários também estão disponíveis em posições de dívida imobiliária. Os swaps para dívida pública imobiliária são baseados em índices do mercado CMBS. Esses índices existem desde o final dos anos 90.

Graças à amplitude e profundidade dos dados de um grande número de transações (em relação ao patrimônio imobiliário), os índices CMBS são um indicador de desempenho muito melhor para seus respectivos mercados do que aqueles para suas contrapartes. A diferença mais notável entre os swaps de ações e os de dívida é que os recebedores dos pagamentos baseados na LIBOR recebem LIBOR menos um spread, em oposição aos swaps de ações, que geralmente são baseados na LIBOR mais um spread. Isso ocorre porque os títulos subjacentes são geralmente financiados por dívidas renováveis ​​de curto prazo com recompra, que geralmente estão na LIBOR menos um spread e, portanto, a taxa é repassada às contrapartes de swap.

Os derivativos de dívida imobiliária privada, como credit default swaps (CDSs), são geralmente usados ​​para proteger o risco de crédito. Derivativos como swaps de empréstimos fornecem à parte do swap a taxa de juros e o risco de crédito, enquanto o ativo (um empréstimo imobiliário comercial) permanece no balanço da contraparte. Assim, um credor hipotecário pode cobrir partes de sua carteira de dívida por vários termos de investimento sem ter que vender o empréstimo. Dessa maneira, os investidores podem sair de certos setores do mercado imobiliário quando sentirem que o retorno não é proporcional ao risco e, posteriormente, recuperar a exposição quando o mercado desse setor em particular melhorar.

A linha inferior

Como os ativos imobiliários comerciais são intensivos em capital e relativamente ilíquidos, os investidores imobiliários têm dificuldade em proteger sua exposição ou executar estratégias alfa. Altos custos de transação e um mercado menos eficiente que o de ações e títulos aumentaram a dificuldade de reequilibrar as carteiras em resposta a mudanças no mercado.

Com os dados imobiliários cada vez mais transparentes e as informações sobre transações cada vez mais fáceis e baratas de obter, os índices imobiliários tornaram-se mais relevantes, levando à criação de um mercado de derivativos cada vez mais eficiente. Os derivativos imobiliários permitem que os investidores alterem suas exposições a riscos e oportunidades específicos sem a necessidade de comprar e vender ativos. Esses derivativos permitem investir em um setor diferente do mercado de ações imobiliárias ou negociar uma exposição imobiliária por uma taxa de juros variável mais ou menos um prêmio.

A capacidade de trocar exposições permite que o investidor imobiliário se torne mais tático ao investir. Agora eles podem entrar e sair dos quatro quadrantes do mercado imobiliário, o que permite uma melhor gestão de riscos e o potencial de aumentar o retorno de curto ou longo prazo de seus investimentos.