Guia para compradores de casas pela primeira vez

O desafio de comprar uma casa pela primeira vez pode parecer tão assustador que é tentador ir apenas com o primeiro lugar na sua faixa de preço ou continuar a alugar. Para ajudá-lo a desmistificar o processo e tirar o máximo proveito da compra, examinaremos o que você precisa considerar antes de comprar, o que você pode esperar do próprio processo de compra e algumas dicas úteis para facilitar a vida depois de você compre sua primeira casa.

Quem é um comprador pela primeira vez?

O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA, um comprador iniciante pela primeira vez, é alguém que atende a uma das seguintes condições:

• Um indivíduo que não possui uma residência principal há três anos. Um cônjuge também é considerado comprador pela primeira vez, se ele atender aos critérios acima. Se você possui uma casa, mas o seu cônjuge não, pode comprar um local juntos como compradores de casa pela primeira vez.
• Um pai solteiro que possuía apenas uma casa com um ex-cônjuge enquanto casado.
• Uma dona de casa deslocada que só possuía um cônjuge.
• Um indivíduo que possuiu apenas uma residência principal não fixada permanentemente em uma fundação permanente de acordo com os regulamentos aplicáveis.
• Um indivíduo que possuiu apenas uma propriedade que não estava em conformidade com os códigos estaduais, locais ou de construção de modelos - e que não pode ser levada em conformidade por menos do que o custo de construção de uma estrutura permanente.

Considerações antes de comprar

A primeira coisa que você precisará determinar é quais são seus objetivos a longo prazo e, em seguida, como a propriedade da casa se encaixa nesses planos. Algumas pessoas estão simplesmente procurando transformar todos esses pagamentos de renda "desperdiçados" em pagamentos de hipotecas que realmente lhes dão algo tangível. Outros vêem a propriedade da casa como um sinal de sua independência e apreciam a idéia de serem seus próprios proprietários. Reduzir as metas gerais de propriedade da casa indicará a direção certa. Aqui estão cinco perguntas para você se perguntar:

1. Que tipo de casa melhor se adequa às suas necessidades?

Você tem várias opções ao comprar um imóvel residencial: uma casa unifamiliar tradicional, um duplex, uma moradia, um condomínio, uma cooperativa (cooperativa de habitação) ou um edifício multifamiliar com duas a quatro unidades. Cada opção tem seus prós e contras, dependendo dos objetivos de sua casa própria, portanto, você precisa decidir que tipo de propriedade o ajudará a alcançar esses objetivos. Você também pode economizar no preço de compra em qualquer categoria, escolhendo um fixador na parte superior, embora a quantidade de tempo, o valor do suor e o dinheiro envolvidos para transformar um fixador na sua casa dos sonhos possam ser muito mais do que você esperava.

1. Quais recursos específicos sua casa ideal terá?

Embora seja bom reter alguma flexibilidade nesta lista, você está fazendo talvez a maior compra de sua vida e merece que essa compra atenda tanto às suas necessidades quanto aos seus desejos o mais próximo possível. Sua lista deve incluir desejos básicos, como vizinhança e tamanho, até detalhes menores, como o layout do banheiro e uma cozinha equipada com aparelhos confiáveis.

1. Quanta hipoteca você se qualifica?

Antes de começar a fazer compras, é importante ter uma idéia do quanto um credor estará disposto a dar para você comprar sua primeira casa. Você pode pensar que pode pagar uma casa de US $ 300.000, mas os credores podem pensar que você é apenas bom por US $ 200.000, dependendo de fatores como quanta outra dívida você possui, sua renda mensal e há quanto tempo trabalha no seu emprego atual. Além disso, muitos corretores de imóveis não gastam tempo com clientes que não esclareceram quanto podem gastar. Você pode considerar comprar uma casa em uma relação de confiança.

Caberá a você garantir que suas finanças pessoais estejam em ordem. Geralmente, para se qualificar para um empréstimo à habitação, você precisa ter um bom crédito, um histórico de pagamento de suas contas em dia e uma relação dívida / renda máxima de 43%. Atualmente, os credores geralmente preferem limitar as despesas de moradia (principal, juros, impostos e seguro residencial) a cerca de 30% da renda bruta mensal dos mutuários, embora esse número possa variar bastante, dependendo do mercado imobiliário local.

Certifique-se de obter uma pré-aprovação para um empréstimo antes de fazer uma oferta em uma casa: em muitos casos, os vendedores nem aceitam uma oferta que não seja acompanhada de uma pré-aprovação de hipoteca. Você faz isso basicamente solicitando uma hipoteca e preenchendo a papelada necessária. É benéfico procurar um credor e comparar taxas de juros e taxas usando uma ferramenta como uma calculadora de hipoteca ou o Google.

Depois de escolher um emprestador e aplicar, o credor verificará todas as informações financeiras fornecidas (verificação das pontuações de crédito, verificação das informações de emprego, cálculo da relação dívida / renda, etc.). O credor pode pré-aprovar o mutuário por um determinado valor. Esteja ciente de que, mesmo se você tiver sido pré-aprovado para uma hipoteca, seu empréstimo poderá cair no último minuto se você fizer algo para alterar sua pontuação de crédito, como financiar uma compra de carro.

4. Quanta casa você pode realmente pagar?

Por outro lado, às vezes um banco concede um empréstimo para mais casa do que você realmente deseja pagar. Só porque um banco diz que lhe emprestará US $ 300.000 não significa que você realmente deva emprestar tanto. Muitos compradores de imóveis iniciantes cometem esse erro e acabam sendo “carentes de casa” - ou seja, depois de pagarem o pagamento mensal da hipoteca, não têm mais dinheiro sobrando para outros custos, como roupas, serviços públicos, férias, entretenimento ou até comida.

Assim como na compra de um carro novo, você deve considerar o custo total da casa, não apenas os pagamentos mensais da hipoteca. Obviamente, esse pagamento mensal também é importante, além de quanto você pode pagar, qual o valor do imposto predial no bairro escolhido, quanto custará o seguro dos proprietários, quanto você antecipa gastos para manter ou melhorar a casa, e quanto serão os seus custos de fechamento. Se você estiver interessado em comprar um condomínio, lembre-se de que você terá que pagar os custos de manutenção mensalmente, porque fará parte da associação de proprietários de casas, que recebe algumas centenas de dólares por mês dos proprietários de cada unidade no prédio sob a forma de taxas de condomínio. Os proprietários de cooperativas também pagam taxas de manutenção mensais, embora estas sejam parcialmente dedutíveis nos impostos.

5. Você tem economias sérias?

Mesmo se você se qualificar para uma hipoteca considerável, haverá custos iniciais consideráveis ​​(como o adiantamento na casa, geralmente 20% do preço total da compra) e também os custos de fechamento. Então você precisa ter dinheiro guardado. Quando se trata de investir com vista à compra de uma casa - uma meta a curto prazo -, um dos maiores desafios é manter as economias em um veículo acessível e relativamente seguro, que ainda oferece retorno. Se você tem um ano a três anos para atingir sua meta, um certificado de depósito pode ser uma opção viável. Isso não vai torná-lo rico, mas você também não vai perder dinheiro. A mesma idéia pode ser aplicada à compra de um portfólio de títulos ou renda fixa de curto prazo que proporcionará algum crescimento, mas também o protegerá da natureza tumultuada dos mercados de ações.

Se a compra da casa ocorrer em seis meses a um ano, você desejará manter o dinheiro líquido. Uma conta poupança de alto rendimento pode ser a melhor opção. É importante garantir que o FDIC esteja segurado para que, se o banco falir, você ainda possa ter acesso ao seu dinheiro em até US $ 250.000.

6. Quem o ajudará a encontrar uma casa e o guiará na compra?

Um corretor de imóveis o ajudará a localizar casas que atendam às suas necessidades e estejam na sua faixa de preço, e depois se encontre com você para ver essas casas. Depois de escolher uma casa para comprar, esses profissionais podem ajudá-lo a negociar todo o processo de compra, inclusive fazendo uma oferta, obtendo um empréstimo e preenchendo a papelada. A experiência de um bom agente imobiliário pode protegê-lo de todas as armadilhas que você pode encontrar durante o processo. A maioria dos agentes recebe uma comissão, paga com as receitas do vendedor.

Créditos para compradores pela primeira vez

O processo de compra

Agora que você decidiu mergulhar, vamos explorar o que você pode esperar do próprio processo de compra de casa. Este é um momento caótico, com ofertas e contra-ofertas voando furiosamente, mas se você estiver preparado para o incômodo (e a papelada), poderá passar pelo processo com sua sanidade mais ou menos intacta. Aqui está a progressão básica que você pode esperar:

1. Encontre um lar.

Aproveite todas as opções disponíveis para encontrar casas no mercado, incluindo o uso de seu agente imobiliário, pesquisando listagens on-line e percorrendo os bairros que lhe interessam em busca de placas para venda. Também coloque algumas sensações por aí com seus amigos, familiares e contatos comerciais. Você nunca sabe de onde pode vir uma boa referência ou liderança em uma casa.

Depois de comprar seriamente uma casa, não entre em uma casa aberta sem ter um agente (ou pelo menos estar preparado para jogar fora o nome de alguém com quem você supostamente está trabalhando). Você pode ver como pode não funcionar no seu melhor interesse começar a lidar com o agente de um vendedor antes de entrar em contato com o seu.

Se você estiver com um orçamento limitado, procure casas cujo potencial ainda não foi atingido. Mesmo que você não possa substituir o hediondo papel de parede no banheiro agora, pode valer a pena viver com a feiúra por um tempo em troca de entrar em uma casa que você pode pagar. Se a casa atender às suas necessidades em termos das grandes coisas difíceis de mudar, como localização e tamanho, não deixe que as imperfeições físicas o afastem. Os compradores iniciantes pela primeira vez devem procurar uma casa na qual possam agregar valor, pois isso garante um aumento no patrimônio líquido para ajudá-los a subir a escada da propriedade.

2. Considere suas opções de financiamento e financiamento seguro.

Os compradores iniciantes de imóveis pela primeira vez têm uma ampla variedade de opções para ajudá-los a entrar em uma casa - aqueles disponíveis para qualquer comprador, incluindo hipotecas apoiadas pela Federal Housing Authority (FHA) e aquelas voltadas especialmente para neófitos. Muitos programas de compra de imóveis pela primeira vez oferecem pré-pagamentos mínimos de 3% a 5% (contra os 20% padrão), e alguns não exigem pré-pagamento.

Os novatos devem, em especial:

Use a lista de recursos do HUD. O FHA e seu programa de empréstimos fazem parte do HUD.

Olhe para o seu IRA. Para os fins das distribuições do IRA, um comprador de imóvel residencial pela primeira vez é aquele que não possui um interesse atual em residências móveis residenciais primárias e trailers, casas flutuantes e ações de propriedade de um inquilino-proprietário em uma corporação de habitação cooperativa) por nos dois anos anteriores. Como cada pessoa tem um valor vitalício de US $ 10.000 que pode ser retirado sem penalidades do IRA, um casal pode retirar no máximo US $ 20.000 (US $ 10.000 de cada conta) combinados para pagar sua primeira casa. Certifique-se de usar o dinheiro dentro de 120 dias ou ele estará sujeito à multa de 10%.

Illinois, Ohio e Washington - oferecem assistência de pré-pagamento para compradores de residências iniciantes que se qualificarem. Normalmente, a elegibilidade nesses programas é baseada na renda e também pode ter limites quanto à compra de um imóvel. Aqueles que se qualificarem poderão receber assistência financeira com adiantamentos e custos de fechamento, além de despesas para reabilitação ou melhoria de uma propriedade.

Conheça as opções dos nativos americanos. Os compradores de primeira casa dos nativos americanos podem solicitar um empréstimo da Seção 184. Esse empréstimo exige uma taxa de garantia inicial de 1, 5% e apenas um adiantamento de 2, 25% em empréstimos acima de US $ 50.000 (para empréstimos abaixo desse valor, é 1, 24%). Diferentemente da taxa de juros de um empréstimo tradicional, com base na pontuação de crédito do tomador, a taxa desse empréstimo é baseada na taxa de mercado em vigor. Os empréstimos da Seção 184 só podem ser usados ​​para residências unifamiliares (1 a 4 unidades) e para uma residência principal.

Não fique vinculado à lealdade à sua instituição financeira atual ao solicitar uma pré-aprovação ou procurar uma hipoteca: compre ao redor, mesmo se você se qualificar apenas para um tipo de empréstimo. As taxas podem variar surpreendentemente, assim como as taxas de juros das hipotecas, que obviamente têm um grande impacto no preço total pago pela sua casa.

Algumas autoridades também recomendam que você tenha um credor de backup. A qualificação para um empréstimo não é uma garantia de que seu empréstimo acabará por ser financiado: as diretrizes de subscrição mudam, as mudanças na análise de risco do credor e os mercados dos investidores podem mudar. Pode haver casos em que os clientes assinam documentos de empréstimo e custódia e depois são notificados 24 a 48 horas antes do fechamento de que o credor congelou o financiamento em seu programa de empréstimos. Ter um segundo credor que já o qualificou para uma hipoteca fornece uma maneira alternativa de manter o processo dentro ou próximo do cronograma.

3. Faça uma oferta.

O seu agente imobiliário irá ajudá-lo a decidir quanto dinheiro você deseja oferecer para a casa, juntamente com as condições que deseja solicitar. O seu agente apresentará a oferta ao agente do vendedor; o vendedor aceitará sua oferta ou emitirá uma contraproposta. Você pode aceitar ou continuar indo e voltando até chegar a um acordo ou decidir encerrar.

Antes de enviar sua oferta, verifique novamente seu orçamento. Esse fator leva em consideração os custos estimados de fechamento (que podem totalizar de 2% a 5% do preço de compra), custos de deslocamento e reparos imediatos e equipamentos obrigatórios que você possa precisar antes de poder entrar. E pense no futuro: é fácil seja emboscado pelos custos mais altos ou inesperados dos serviços públicos em sua nova casa maior. Você pode solicitar as contas de energia dos últimos 12 meses para ter uma idéia do custo médio mensal.

Se você chegar a um acordo, fará um depósito de boa fé e o processo será transferido para o compromisso. O compromisso é um período curto (geralmente cerca de 30 dias) em que o vendedor retira a casa do mercado com a expectativa contratual de que você comprará a casa - desde que você não encontre nenhum problema sério ao inspecioná-la.

4. Obtenha uma inspeção residencial.

Mesmo que a casa que você planeja comprar pareça impecável, não há substituto para que um profissional treinado inspecione a propriedade quanto à qualidade, segurança e condições gerais da sua nova casa em potencial. Você não quer ficar preso em um poço de dinheiro ou com a dor de cabeça de executar muitos reparos inesperados. Se a inspeção residencial revelar defeitos graves que o vendedor não revelou, geralmente você poderá rescindir sua oferta e receber seu depósito de volta. Negociar com o vendedor para fazer os reparos ou descontar o preço de venda são outras opções.

5. Feche ou siga em frente.

Se você conseguir fazer um acordo com o vendedor, ou melhor ainda, se a inspeção não revelar problemas significativos, você deve estar pronto para fechar. Fechar envolve basicamente assinar uma tonelada de papelada em um período muito curto, enquanto reza para que nada caia no último minuto.

As coisas com as quais você estará lidando e pagando nos estágios finais da sua compra podem incluir a avaliação da casa (as empresas hipotecárias exigem isso para proteger seu interesse na casa), fazendo uma pesquisa de título para garantir que ninguém além da o vendedor tem uma reclamação sobre a propriedade, obtendo um seguro hipotecário privado ou um empréstimo de cavalinho, se o seu pagamento for inferior a 20% e preenchendo a documentação da hipoteca. Outros custos de fechamento podem incluir taxas de originação de empréstimos, seguro de propriedade, pesquisas, impostos e cobranças de relatórios de crédito.

Parabéns Novo proprietário ... E agora?

Você assinou os papéis, pagou a mudança e o novo local está começando a parecer um lar. Fim do jogo, certo? Nem tanto. Os custos da propriedade residencial vão além dos adiantamentos e dos pagamentos mensais das hipotecas. Vamos agora examinar algumas dicas finais para tornar a vida de um novo proprietário mais divertida e segura.

1. Continue salvando.

Com a casa própria, surgem grandes despesas inesperadas, como substituir o telhado ou adquirir um novo aquecedor de água. Crie um fundo de emergência para sua casa, para que você não seja pego de surpresa quando esses custos inevitavelmente surgirem.

1. Realize manutenção regular.

Com a grande quantidade de dinheiro que você está investindo em sua casa, você deve cuidar muito bem dela. A manutenção regular pode diminuir os custos de reparo, permitindo que os problemas sejam corrigidos quando pequenos e gerenciáveis.

1. Ignore o mercado imobiliário.

Não importa o valor da sua casa a qualquer momento, exceto no momento em que você a vender. Ser capaz de escolher quando você vende sua casa, em vez de ser forçado a vendê-la devido a realocação de trabalho ou dificuldades financeiras, será o maior determinante para saber se você obterá um sólido lucro com seu investimento.

1. Não confie em matar a sua casa para financiar sua aposentadoria.

Mesmo que você possua uma casa, ainda deve continuar economizando o máximo em suas contas de poupança de aposentadoria a cada ano. Embora possa parecer difícil de acreditar para alguém que tenha observado a sorte que algumas pessoas fizeram durante a bolha imobiliária, você não necessariamente matará quando vender sua casa. Se você quiser considerar sua casa uma fonte de riqueza na aposentadoria, considere que, depois de pagar sua hipoteca, o dinheiro gasto em pagamentos mensais poderá ser usado para financiar parte de suas despesas médicas e de vida na aposentadoria .