Empréstimo da Federal Housing Administration (FHA)
Um empréstimo FHA é uma hipoteca emitida por um credor aprovado pela FHA e segurada pela Federal Housing Administration (FHA). Projetado para devedores de renda baixa a moderada, os empréstimos do FHA exigem uma entrada mínima mais baixa e pontuação de crédito do que muitos empréstimos convencionais.
A partir de 2019, você poderá emprestar até 96, 5% do valor de uma casa com um empréstimo da FHA (o que significa que você precisará efetuar um adiantamento de apenas 3, 5%). Você precisará de uma pontuação de crédito de pelo menos 580 para se qualificar. Se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você ainda poderá obter um empréstimo da FHA, desde que faça um adiantamento de 10%. Com os empréstimos da FHA, seu adiantamento pode vir de poupança, um presente financeiro de um membro da família ou um subsídio para assistência de pré-pagamento.
Todos esses fatores tornam os empréstimos da FHA populares entre os compradores iniciantes.
Embora os empréstimos federais da Administração Federal da Habitação (Empréstimos FHA) exijam pagamentos e pontuações de crédito mais baixos que os empréstimos convencionais, eles carregam outros requisitos rigorosos.
É importante notar que a Federal Housing Administration não empresta dinheiro para uma hipoteca. Em vez disso, você obtém um empréstimo de um credor aprovado pela FHA, como um banco, e a FHA garante o empréstimo. Algumas pessoas se referem a ele como um empréstimo garantido pela FHA, por esse motivo.
Você paga por essa garantia através de pagamentos de prêmios de seguros hipotecários à FHA. Seu credor tem menos riscos, porque o FHA pagará uma reivindicação ao credor se você optar pelo empréstimo.
Como funciona um empréstimo da FHA
Um empréstimo da FHA exige que você pague dois tipos de prêmios de seguro hipotecário - um Prêmio de seguro hipotecário antecipado (UFMIP) e um MIP anual (cobrado mensalmente). O PIF inicial é igual a 1, 75% do montante do empréstimo base (a partir de 2018). Você paga isso no momento do fechamento ou pode ser transferido para o empréstimo. Se você emitir um empréstimo residencial por US $ 350.000, por exemplo, pagará um UFMIP de 1, 75% x US $ 350.000 = US $ 6.125. Os pagamentos são depositados em uma conta caucionada, criada pelo Departamento do Tesouro dos EUA, e os fundos são usados para fazer pagamentos de hipotecas, caso você não pague o empréstimo.
Apesar do nome, você faz pagamentos anuais do MIP todos os meses. Os pagamentos variam de 0, 45% a 1, 05% do valor do empréstimo base, dependendo do valor do empréstimo, da duração do empréstimo e da taxa original de valor do empréstimo (LTV). O custo MIP típico é geralmente 0, 85% do valor do empréstimo. Se você tiver um empréstimo de US $ 350.000, por exemplo, fará pagamentos anuais do PIM de 0, 85% x US $ 350.000 = US $ 2.975 ou US $ 247, 92 por mês. Este é pago além do custo da UFMIP.
Principais Takeaways
- Os empréstimos da FHA são hipotecas apoiadas pelo governo federal destinadas a tomadores de renda de baixa a moderada que podem ter notas de crédito abaixo da média.
- Os empréstimos da FHA exigem um mínimo de entrada e pontuação de crédito mais baixos do que muitos empréstimos convencionais.
- Os empréstimos FHA são emitidos por bancos e instituições de crédito aprovadas, que avaliarão suas qualificações para o empréstimo.
- Esses empréstimos vêm com certas restrições e limites de empréstimos não encontrados em hipotecas convencionais.
Você fará pagamentos anuais do MIP por 11 anos ou a vida útil do empréstimo, dependendo da duração do empréstimo e do LTV.
| Quanto tempo você paga o prêmio anual do seguro hipotecário (MIP) | ||
|---|---|---|
| PRAZO | LTV% | Quanto tempo você paga O PIM ANUAL |
| ≤ 15 anos | ≤ 78% | 11 anos |
| ≤ 15 anos | 78, 01% a 90% | 11 anos |
| ≤ 15 anos | > 90% | Prazo do empréstimo |
| > 15 anos | ≤ 78% | 11 anos |
| > 15 anos | 78, 01% a 90% | 11 anos |
| > 15 anos | > 90% | Prazo do empréstimo |
Você pode deduzir o valor pago em prêmios; no entanto, é necessário especificar suas deduções - em vez de deduzir a dedução padrão (até US $ 24.000 em 2019, se você for casado em conjunto) - para fazer isso.
1:46Uma hipoteca da FHA ainda é uma pechincha?
História do Programa de Empréstimos da FHA
O Congresso criou a Administração Federal da Habitação em 1934, em meio à Grande Depressão. Naquela época, o setor imobiliário estava com problemas: as taxas de inadimplência e de execução hipotecária disparavam, os empréstimos limitavam-se a 50% do valor de mercado de uma propriedade e os termos de hipoteca - incluindo prazos curtos de pagamento combinados com pagamentos de balão - eram difíceis para muitos compradores de casas. Como resultado, os EUA eram principalmente uma nação de locatários e apenas 40% das famílias possuíam suas casas.
Para estimular o mercado imobiliário, o governo criou um programa de empréstimos com seguro federal que reduziu o risco do credor e tornou mais fácil para os mutuários se qualificarem para empréstimos à habitação. A taxa de proprietários de casas nos EUA subiu constantemente, atingindo uma alta histórica de 69, 2% em 2004, de acordo com pesquisa do Federal Reserve Bank de St. Louis. (No terceiro trimestre de 2018, é de 64, 4%.)
Tipos de empréstimos FHA
Além das primeiras hipotecas tradicionais, a FHA oferece vários outros programas de empréstimos, incluindo:
- Programa HECM (Mortgage Conversion Equity Home Mortgage) - um programa de hipoteca reversa que ajuda idosos de 62 anos ou mais a converter o patrimônio de suas casas em dinheiro, mantendo o título de propriedade. Você escolhe como retirar os fundos, como um valor mensal fixo ou como uma linha de crédito (ou uma combinação de ambos).
- Empréstimo de melhoria de FHA 203k, que leva em consideração o custo de certos reparos e reformas no empréstimo. Este empréstimo permite que você peça dinheiro emprestado para compra e melhorias, o que pode fazer uma grande diferença se você não tiver muito dinheiro em mãos depois de fazer um adiantamento.
- O programa de Hipoteca com Eficiência Energética da FHA é um conceito semelhante, mas visa a atualizações que podem reduzir suas contas de serviços públicos, como novo isolamento ou a instalação de novos sistemas de energia solar ou eólica. A idéia é que residências com eficiência energética tenham custos operacionais mais baixos, que reduzam as contas e disponibilizem mais renda para pagamentos de hipotecas.
- Seção 245 (a) empréstimo - um programa para mutuários que esperam que sua renda aumente. Sob o programa da Seção 245 (a), a Hipoteca de pagamento graduada começa com pagamentos mensais iniciais mais baixos que aumentam gradualmente ao longo do tempo, e a Hipoteca de ações em crescimento agendou aumentos nos pagamentos mensais de principal que resultam em prazos de empréstimo mais curtos.
| Os 5 tipos de empréstimo da FHA | |
|---|---|
| TIPO DE EMPRÉSTIMO FHA | O QUE É ISSO |
| Hipoteca tradicional | Uma hipoteca usada para financiar uma residência principal |
| Home Equity Conversão Hipoteca | Uma hipoteca reversa que permite que os proprietários com mais de 62 anos troquem o valor do imóvel por dinheiro |
| 203 (k) Hipoteca Programa | Uma hipoteca que inclui fundos extras para pagar melhorias domésticas com eficiência energética, destinadas a reduzir suas contas de serviços públicos |
| Energia eficiente Programa de Hipoteca | Uma hipoteca que inclui fundos extras para pagar melhorias domésticas com eficiência energética, destinadas a reduzir suas contas de serviços públicos |
| Seção 245 (a) Empréstimo | Hipoteca de pagamento graduada (GPM) com pagamentos mensais iniciais mais baixos que aumentam gradualmente (usados quando se espera que a renda aumente) e Hipoteca de ações em crescimento (GEM) em que os aumentos programados nos pagamentos mensais de principal resultam em prazos mais curtos para empréstimos |
FHA vs. empréstimos convencionais
Para recapitular os números: Os empréstimos FHA estão disponíveis para indivíduos com pontuação de crédito tão baixa quanto 500. Se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você poderá obter um empréstimo FHA com um adiantamento de 10%. Se sua pontuação de crédito for 580 ou superior, você poderá obter um empréstimo FHA com menos de 3, 5%. Em comparação, você normalmente precisará de uma pontuação de crédito de pelo menos 620 e um adiantamento entre 3% e 20%, para se qualificar para uma hipoteca convencional.
Para um empréstimo da FHA ou qualquer hipoteca, a falência deve ser de pelo menos dois anos, a menos que você possa demonstrar que a falência ocorreu devido a uma circunstância incontrolável. Você deve ter pelo menos três anos de afastamento de quaisquer execuções hipotecárias e demonstrar que está trabalhando para restabelecer um bom crédito. Se você não pagar seus empréstimos federais para estudantes ou imposto de renda, não se qualificará.
| Empréstimos FHA vs. Empréstimos Convencionais | ||
|---|---|---|
| EMPRÉSTIMO FHA | EMPRÉSTIMO CONVENCIONAL | |
| Pontuação mínima de crédito | 500 | 620 |
| Pagamento inicial | 3, 5% com pontuação de crédito de 580+ e 10% para pontuação de crédito de 500 a 579 | 3% a 20% |
| Termos de Empréstimo | 15 ou 30 anos | 10, 15, 20 ou 30 anos |
| Seguro Hipotecário | MIP inicial + MIP anual por 11 anos ou a vida útil do empréstimo, dependendo do LTV e da duração do empréstimo | Nenhum com adiantamento de pelo menos 20% ou após o empréstimo ser pago até 78% LTV |
| Prémios de seguro de hipoteca | Antecipado: 1, 75% do empréstimo + Anual: 0, 45% a 1, 05% | PMI: 0, 5% a 1% do valor do empréstimo por ano |
| Presentes Adiantamento | 100% do pagamento pode ser um presente | Somente parte pode ser um presente se o pagamento for inferior a 20% |
| Programas de assistência para adiantamento | sim | Não |
Considerações Especiais
Seu credor avaliará suas qualificações para um empréstimo da FHA, como faria com qualquer requerente de hipoteca. No entanto, em vez de usar seu relatório de crédito, o credor pode examinar seu histórico de trabalho nos últimos dois anos, bem como outros registros do histórico de pagamentos, como pagamentos de serviços públicos e aluguel. Você pode se qualificar para um empréstimo da FHA se tiver passado por falência ou execução duma hipoteca, desde que tenha restabelecido um bom crédito. Em geral, quanto menor sua pontuação de crédito e pagamento, maior a taxa de juros que você pagará na hipoteca.
Lembre-se de que, ao comprar uma casa, você pode ser responsável por determinadas despesas, como taxas de originação de empréstimos, honorários advocatícios e custos de avaliação. Uma das vantagens de uma hipoteca da FHA é que o vendedor, o construtor ou o credor podem pagar alguns desses custos de fechamento em seu nome. Se o vendedor estiver com dificuldades para encontrar um comprador, ele pode se oferecer para ajudá-lo no fechamento como adoçante da oferta.
Juntamente com a pontuação de crédito e os critérios de pré-pagamento, existem requisitos de hipoteca de empréstimos específicos da FHA descritos pela FHA para esses empréstimos. Seu credor deve ser um credor aprovado pela FHA e você deve ter um histórico estável de emprego ou ter trabalhado para o mesmo empregador nos últimos dois anos.
Se você trabalha por conta própria, precisa de dois anos de histórico de trabalho por conta própria, documentado por declarações fiscais e um balanço do ano até o momento e uma demonstração de resultados. Se você trabalha por conta própria há menos de dois anos, mas há mais de um ano, ainda poderá se qualificar se tiver um sólido histórico de trabalho e renda nos dois anos anteriores ao trabalho por conta própria e se o trabalho for por conta própria. ou uma ocupação relacionada. Você deve ter um número válido de Seguro Social, residir legalmente nos EUA e ser maior de idade em seu estado para assinar uma hipoteca.
Considerações especiais sobre hipotecas
Normalmente, o imóvel financiado deve ser sua residência principal e deve ser ocupado pelo proprietário. Este programa de empréstimo não pode ser usado para propriedades de investimento ou aluguel. Casas isoladas e geminadas, moradias em banda, casas geminadas e condomínios dentro de projetos de condomínio aprovados pela FHA são elegíveis para financiamento pela FHA.
Sua proporção de front-end (pagamento da hipoteca, taxas do HOA, impostos sobre a propriedade, seguro da hipoteca e seguro do proprietário) precisa ser inferior a 31% da sua renda bruta. Em alguns casos, você pode ser aprovado com uma proporção de 40%.
Seu índice de back-end (seu pagamento de hipoteca e todas as outras dívidas mensais do consumidor) deve ser inferior a 43% de sua receita bruta. No entanto, é possível ser aprovado com uma proporção de até 50%. Além disso, você precisa de uma avaliação de propriedade de um avaliador aprovado pela FHA, e a casa deve atender a certos padrões mínimos. Se a casa não atender a esses padrões e o vendedor não concordar com os reparos necessários, você deverá pagar pelos reparos no fechamento (os fundos são mantidos em custódia até que os reparos sejam feitos).
Limites de empréstimo da FHA
Uma limitação dos empréstimos da FHA é que eles têm limites externos sobre quanto você pode pedir emprestado. Elas são definidas pela região em que você mora, com áreas de baixo custo com um limite mais baixo (o "piso") do que o empréstimo habitual da FHA e áreas de alto custo com um valor mais alto (o "teto"). Depois, há áreas de "exceção especial" - incluindo Alasca, Havaí, Guam e Ilhas Virgens Americanas - onde custos de construção muito altos tornam os limites ainda mais altos. Em qualquer outro lugar, o limite é fixado em 115% do preço médio da residência do município, conforme determinado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA. O site da FHA fornece uma página onde você pode consultar o limite de empréstimos do seu condado.
O gráfico abaixo lista os limites de empréstimos para 2019:
| 2019 Limites de Empréstimos FHA | |||
|---|---|---|---|
| TIPO DE PROPRIEDADE | ÁREA DE BAIXO CUSTO 'CHÃO' | ÁREA DE ALTO CUSTO 'TETO' | EXCEÇÃO ESPECIAL ÁREAS |
| Uma unidade | $ 314.827 | $ 726.525 | $ 1.089.787 |
| Duas unidades | $ 403.125 | $ 930.300 | $ 1.395.450 |
| Três unidades | $ 487.250 | $ 1.124.475 | $ 1.686.700 |
| Quatro unidades | $ 605.525 | $ 1.397.400 | $ 2.096.100 |
Fonte: Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA
Alívio para Empréstimos FHA
Os empréstimos da FHA não deixam de ter suas vantagens: depois de ter um, você poderá se beneficiar de um empréstimo se tiver sofrido uma dificuldade financeira legítima - como perda de renda ou aumento das despesas de vida - ou estiver com dificuldades para pagamentos mensais de hipotecas. O programa FHA-HAMP, por exemplo, pode ajudá-lo a evitar a execução duma hipoteca, reduzindo permanentemente o pagamento mensal da hipoteca para um nível acessível. Para se tornar um participante completo do programa, você deve concluir com êxito um plano de pagamento experimental no qual efetua três pagamentos agendados - dentro do prazo - pelo valor modificado mais baixo.
Decida o que é melhor para você
Embora um empréstimo da FHA possa parecer ótimo, não é para todos. Isso não ajudará as pessoas com pontuação de crédito inferior a 500. No extremo oposto, os proprietários de imóveis que podem pagar um grande adiantamento podem ser melhores com uma hipoteca convencional, pois podem economizar mais dinheiro a longo prazo no curto prazo. taxas de juros e prêmio de seguro hipotecário que os credores convencionais fornecem.
Como afirma a Administração Federal da Habitação, um empréstimo da FHA "não pode acomodar aqueles que estão comprando na faixa mais alta do espectro de preços - nem se destina. O programa de empréstimos da FHA foi criado para apoiar a renda baixa e moderada" compradores de imóveis, 'particularmente aqueles com dinheiro limitado economizados para um adiantamento ".
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