Defeasance reduz taxas de imóveis comerciais

Os investidores imobiliários comerciais que favorecem o financiamento de dívida a taxa fixa ocasionalmente se vêem obrigados a pagar multas por pagamento antecipado quando liquidam sua dívida antes das datas de vencimento de seus empréstimos. Entre as diferentes opções de pagamento antecipado, é a que oferece maior flexibilidade e ganhos financeiros potenciais quando as taxas de juros estão em alta.

O que é Defeasance?

Defeasance, como o próprio nome sugere, é um método para reduzir as taxas exigidas quando um tomador decide pagar antecipadamente um empréstimo imobiliário comercial de taxa fixa. Em vez de pagar em dinheiro ao credor, a opção de recuperação permite que o mutuário troque outro ativo de fluxo de caixa pela garantia original do empréstimo.

A nova garantia (normalmente títulos do Tesouro) é geralmente muito menos arriscada do que os ativos imobiliários comerciais originais. Nesse cenário, o credor está muito melhor porque recebe o mesmo fluxo de caixa e, em troca, recebe um investimento muito melhor e ajustado ao risco. Embora o benefício da contestação para o credor seja óbvio, os mutuários também podem se beneficiar significativamente. Se as taxas de juros dos empréstimos subirem a uma taxa maior que a das hipotecas, os mutuários poderão criar valor e colocar dinheiro nos bolsos no pré-pagamento. Como a desonestidade é uma opção oferecida durante a negociação de um empréstimo imobiliário comercial, os mutuários devem considerá-lo para preservar a possibilidade de criar valor com seu financiamento.

Fundamentação da defesa

Os empréstimos imobiliários comerciais de taxa variável são um método apropriado para financiar necessidades de curto prazo, como financiamento para construção ou ponte, que é emprestado com capital a proprietários de imóveis na fase de arrendamento mercantil; é reembolsado quando a propriedade acaba gerando fluxo de caixa.

Embora o risco de taxa de juros seja alto e não haja limite para a desvantagem financeira, alguns tomadores de empréstimos assumem financiamento de longo prazo e taxa variável. Isso geralmente ocorre quando há uma alta probabilidade de que um imóvel com fluxo de caixa seja vendido antes do vencimento do empréstimo.

Os mutuários usam financiamento de taxa variável por vários motivos. Uma razão significativa é contornar as multas por pagamento antecipado que os credores exigem em pagamentos antecipados de dívida com taxa fixa. No financiamento de taxa variável, os credores não incorrem em risco de reinvestimento porque as taxas de empréstimo flutuam com o mercado. Quando reembolsados, os fundos podem ser emprestados novamente, nas mesmas taxas de mercado.

Riscos para credores

O financiamento a taxa fixa tem o potencial de criar perdas financeiras ou reduzir o rendimento de um credor quando o capital é reembolsado e depois emprestado a taxas mais baixas do mercado. Devido ao potencial risco de reinvestimento, os credores geralmente exigem algum tipo de penalidade de pagamento antecipado daqueles que tomam empréstimos a uma taxa fixa. Originalmente, os credores exigiam 'manutenção do rendimento', que determinava que os devedores pagam o diferencial da taxa (entre a taxa de empréstimo e a taxa de mercado prevalecente) no capital pré-pago pelo período remanescente até o vencimento do empréstimo. Como existem oportunidades e custos financeiros associados à originação de novos ativos hipotecários, a defesa foi projetada como uma maneira de eliminar o risco de reinvestimento e a necessidade de emprestar capital pré-pago.

A neutralização permite que os mutuários substituam as garantias de seus empréstimos por ativos que fornecem os mesmos fluxos de caixa que o empréstimo original. Essa troca de ativos permite que os credores continuem a receber o rendimento esperado durante o prazo do empréstimo sem precisar encontrar novas oportunidades de empréstimo para substituir o capital pré-pago. Como mencionado anteriormente, a troca de um ativo menos arriscado (Tesouraria dos EUA no lugar de um imóvel comercial) reduz o risco geral do investimento do credor. Esse é um benefício ainda maior para as instituições que securitizam essas hipotecas. Ao aumentar a probabilidade de os investidores receberem todos os pagamentos contratados de juros e principal, a desonestidade aumenta muito o valor dos títulos lastreados em hipotecas, bem como nos lucros dos credores.

Benefícios e Questões para Mutuários

Diferentemente da manutenção do rendimento, a desonestidade oferece um potencial positivo para os tomadores quando as taxas de mercado sobem acima da taxa de empréstimo contratada. A manutenção do rendimento é chamada de penalidade, porque os mutuários estão sujeitos a algum tipo de pagamento, independentemente da direção em que as taxas de mercado se movem. Geralmente, é estruturado como o maior cálculo de manutenção de rendimento ou uma porcentagem do valor pré-pago. Como a desoneração requer a compra de títulos do Tesouro, o movimento das taxas afeta diretamente os custos desses ativos e determina se a desonestidade será um custo ou uma colheita inesperada no pré-pagamento.

Na maioria dos casos, a desoneração envolve a compra de títulos do Tesouro com vencimentos iguais ao prazo remanescente do empréstimo, com taxas de cupom que fornecem a renda necessária para compensar os juros periódicos e pagamentos de principal contratados. Esses títulos são então atribuídos a um fundo de garantia que passa os fluxos de caixa periódicos para o credor até o vencimento dos títulos. Dependendo da diferença entre as taxas dos títulos necessários para neutralizar os empréstimos e as taxas de mercado, os títulos do Tesouro negociarão com desconto ou prêmio.

Quando as taxas aumentam, os títulos do Tesouro (ou qualquer investimento em renda fixa) perdem valor e ficam mais baratos. Quando isso acontece, os mutuários podem comprar os títulos exigidos por menos do que o necessário para pagar antecipadamente o empréstimo, resultando em dinheiro adicional em seus bolsos. Na situação inversa, quando as taxas caem, os investimentos em renda fixa ficam mais caros. Isso exige que o mutuário pague uma quantia maior que o saldo do empréstimo no pré-pagamento. Por outro lado, o cálculo da manutenção do rendimento resultará na mesma quantia exata de capital adicional necessária para cancelar o empréstimo. Isso não leva em consideração quaisquer custos de transação que seriam incorridos na compra dos títulos necessários para cancelar o empréstimo. Esses custos variam dependendo do spread de compra e venda ou das forças de oferta e demanda dos títulos. Em contrapartida, a defesa é benéfica, enquanto a manutenção do rendimento ainda exige alguma penalidade a ser paga.

A opção de desfavorecimento oferece vantagens aos mutuários de taxa fixa sobre aqueles que escolhem a manutenção do rendimento ou financiamento de longo prazo e taxa variável. É uma boa decisão tática para os mutuários que sentem que têm a habilidade de prever movimentos da taxa de juros. Também é uma boa escolha para investidores imobiliários que sabem que serão obrigados a vender suas propriedades no curto prazo, mas estão preocupados com os aumentos potenciais no serviço da dívida se optarem por usar dívida com taxa variável.

Os mutuários que usam dívida em nível de carteira (um empréstimo garantido por várias propriedades comerciais) descobrem que às vezes os credores exigem que os mutuários paguem uma porcentagem maior de um empréstimo do que a contribuição de valor de um ativo para a carteira. Essa situação ocorre quando o credor acredita que um mutuário está vendendo um ativo menos arriscado que os demais ativos do portfólio. Como o portfólio se torna mais arriscado, menos o ativo menos arriscado que possui, os credores exigirão um valor de pagamento antecipado que os compensará pelo maior risco a ser suportado, desalavancando efetivamente o restante do portfólio e reduzindo o retorno alavancado do investidor.

Como a desvalorização resulta na troca de um ativo menos arriscado que a garantia, os mutuários podem manter a mesma porcentagem de dívida na carteira após a venda de um ativo. Com o acordo do credor, pode ser possível aumentar o percentual de dívida sobre os ativos remanescentes quando a desvalorização é executada.

Outro benefício para os mutuários é que os credores geralmente não exigem nenhum tipo de pagamento, antecipadamente ou aumentando as taxas de empréstimo, para receber a opção de recuperação. Se as taxas subirem, há potencial de criação de valor para o mutuário; portanto, é concebível que os credores possam pedir uma compensação pela venda da opção.

A linha inferior

Os mutuários precisam estar cientes de suas opções de pré-pagamento para que tomem as decisões corretas de gerenciamento de ativos. Por exemplo, em períodos de aumentos significativos na taxa de juros, pode ser preferível vender um ativo comercial abaixo do ideal por causa do valor criado pela defesa do empréstimo. Por outro lado, pode fazer sentido manter um ativo, mesmo após a otimização do valor. O tempo restante do empréstimo no pré-pagamento influencia diretamente os custos do pré-pagamento. Tudo igual, as multas por pagamento antecipado se dissipam com o tempo.

Ao negociar os termos de um empréstimo imobiliário comercial, os mutuários devem solicitar a capacidade de anular seus empréstimos de taxa fixa, mesmo que não tenham a intenção de pagar antecipadamente a obrigação antes do vencimento. A vantagem distinta que a desvalorização oferece sobre outras opções de pagamento antecipado é significativa devido à sua capacidade de criar um evento gerador de renda quando as taxas de juros do mercado aumentam. É concebível que, durante períodos de aumento das taxas de juros, os proprietários de imóveis que preferem financiamentos a taxas fixas possam gerar mais-valias em suas obrigações de dívida que podem mais do que compensar as reduções nos valores dos imóveis. Os investidores que utilizam alavancagem financeira na compra de imóveis a serem fixados e vendidos devem considerar o financiamento de taxa fixa com a opção de desfavorecimento como uma alternativa atraente ao financiamento de curto prazo e taxa variável.