Cláusulas de contingência nos contratos de compra de imóveis

Uma cláusula de contingência define uma condição ou ação que deve ser atendida para que um contrato imobiliário se torne vinculativo. Uma contingência se torna parte de um contrato de venda vinculativo quando ambas as partes, o comprador e o vendedor, concordam com os termos e assinam o contrato. Portanto, é importante entender o que você está entrando se uma cláusula de contingência for incluída no seu contrato imobiliário. Aqui, introduzimos cláusulas de contingência amplamente usadas nos contratos de compra de imóveis e como eles podem beneficiar compradores e vendedores.

Principais Takeaways

• Uma cláusula de contingência define uma condição ou ação que deve ser atendida para que um contrato imobiliário se torne vinculativo.
• Uma contingência de avaliação protege o comprador e é usada para garantir que uma propriedade seja avaliada em um valor mínimo e especificado.
• Uma contingência de financiamento (ou uma "contingência de hipoteca") concede ao comprador tempo para obter financiamento para a compra do imóvel.
• Uma inspeção ou uma contingência de devida diligência concede ao comprador o direito de inspecionar a casa dentro de um período de tempo especificado.

Contratos Imobiliários

Uma transação imobiliária geralmente começa com uma oferta: um comprador apresenta uma oferta de compra a um vendedor, que pode aceitar ou rejeitar a proposta. Freqüentemente, o vendedor contesta a oferta e as negociações vão e voltam até que ambas as partes cheguem a um acordo. Se uma das partes não concordar com os termos, a oferta será invalidada e o comprador e o vendedor seguirão caminhos separados sem nenhuma obrigação adicional. Se ambas as partes concordarem com os termos da oferta, no entanto, o comprador fará um depósito em dinheiro - uma quantia paga como prova de boa fé, normalmente no valor de 1% ou 2% do preço de venda. Os fundos são mantidos por uma empresa de custódia enquanto o processo de fechamento é iniciado.

Às vezes, uma cláusula de contingência é anexada a uma oferta de compra de imóveis e incluída no contrato imobiliário. Essencialmente, uma cláusula de contingência concede às partes o direito de desistir do contrato sob certas circunstâncias que devem ser negociadas entre o comprador e o vendedor. As contingências podem incluir detalhes como o prazo (por exemplo, "O comprador tem 14 dias para inspecionar a propriedade") e termos específicos (por exemplo, "O comprador tem 21 dias para garantir um empréstimo convencional de 30 anos por 80% do preço de compra em taxa de juros não superior a 4, 5% ”). Qualquer cláusula de contingência deve ser claramente declarada para que todas as partes entendam os termos.

Se as condições da cláusula de contingência não forem atendidas, o contrato se tornará nulo e uma parte (na maioria das vezes o comprador) poderá desistir sem consequências legais. Por outro lado, se as condições forem atendidas, o contrato é legalmente aplicável e uma parte violaria o contrato se decidisse desistir. As consequências variam, desde perda de dinheiro a ações judiciais. Por exemplo, se um comprador desistir e o vendedor não conseguir encontrar outro comprador, o vendedor poderá processar por desempenho específico, forçando o comprador a comprar a casa.

Cláusulas de contingência nos contratos de compras domésticas

Tipos de cláusulas de contingência

As cláusulas de contingência podem ser escritas para praticamente qualquer necessidade ou preocupação. Aqui estão as contingências mais comuns incluídas nos contratos de compra de imóveis atuais.

Avaliação de Contingência

Uma contingência de avaliação protege o comprador e é usada para garantir que uma propriedade seja avaliada em um valor mínimo e especificado. Se a propriedade não avaliar pelo menos o valor especificado, o contrato poderá ser rescindido e, em muitos casos, o dinheiro ganho será devolvido ao comprador.

Uma contingência de avaliação pode incluir termos que permitem ao comprador prosseguir com a compra, mesmo que a avaliação esteja abaixo do valor especificado, normalmente dentro de um certo número de dias após o recebimento do aviso do valor da avaliação. O vendedor pode ter a oportunidade de baixar o preço para o valor da avaliação. A contingência especifica uma data de lançamento ou antes da qual o comprador deve notificar o vendedor sobre quaisquer problemas com a avaliação. Caso contrário, a contingência será considerada satisfeita e o comprador não poderá desistir da transação.

Uma cláusula de contingência em um acordo imobiliário dá às partes o direito de desistir de seu contrato sob circunstâncias especificadas que são negociadas entre o comprador e o vendedor.

Contingência de financiamento

Uma contingência financeira (também chamada de "contingência hipotecária") concede ao comprador tempo para solicitar e obter financiamento para a compra do imóvel. Isso fornece uma proteção importante para o comprador, que pode desistir do contrato e recuperar seu dinheiro sério, caso não consiga obter financiamento de um banco, corretor de hipoteca ou outro tipo de empréstimo.

Uma contingência financeira indicará um número especificado de dias que o comprador recebe para obter financiamento. O comprador tem até essa data para rescindir o contrato (ou solicitar uma extensão que deve ser acordada por escrito pelo vendedor). Caso contrário, o comprador renuncia automaticamente à contingência e fica obrigado a comprar a propriedade - mesmo que um empréstimo não seja garantido.

Contingência de vendas domésticas

Embora na maioria dos casos seja mais fácil vender antes de comprar outro imóvel, o tempo e o financiamento nem sempre funcionam dessa maneira. Uma contingência de venda de imóveis dá ao comprador um tempo especificado para vender e liquidar sua casa existente, a fim de financiar a nova. Esse tipo de contingência protege os compradores porque, se uma casa existente não vender pelo menos pelo preço pedido, o comprador poderá desistir do contrato sem consequências legais.

As contingências de venda da casa podem ser difíceis para o vendedor, que pode ser forçado a deixar outra oferta enquanto aguarda o resultado da contingência. O vendedor mantém o direito de cancelar o contrato se a casa do comprador não for vendida dentro do número especificado de dias.

Contingência da inspeção

Uma contingência de inspeção (também chamada de "contingência de due diligence") concede ao comprador o direito de inspecionar a casa dentro de um período de tempo especificado, como cinco a sete dias. Ele protege o comprador, que pode cancelar o contrato ou negociar reparos com base nas conclusões de um inspetor profissional. Um inspetor examina o interior e o exterior da propriedade, incluindo as condições de elementos elétricos, de acabamento, encanamento, estruturais e de ventilação. O inspetor fornece um relatório ao comprador detalhando quaisquer problemas descobertos durante a inspeção. Dependendo dos termos exatos da contingência de inspeção, o comprador pode:

• Aprovar o relatório e o acordo avança
• Reprovar o relatório, sair do negócio e devolver o dinheiro
• Solicite tempo para mais inspeções, se algo precisar de uma segunda olhada
• Solicitar reparos ou concessão (se o vendedor concordar, o negócio avançará; se o vendedor recusar, o comprador poderá desistir do negócio e devolver seu dinheiro)

Às vezes, uma contingência de custo de reparo é incluída além da contingência de inspeção. Isso especifica uma quantia máxima em dólar para os reparos necessários. Se a inspeção indicar que os reparos custarão mais do que esse valor em dólar, o comprador poderá optar por rescindir o contrato. Em muitos casos, a contingência do custo do reparo é baseada em uma certa porcentagem do preço de venda, como 1% ou 2%.

Cláusula de Kick-Out

A cláusula de retirada é uma contingência adicionada pelos vendedores para fornecer uma medida de proteção contra uma contingência de venda da casa. Enquanto o vendedor concorda com uma contingência de venda da casa, ele ou ela pode adicionar uma cláusula de kick-out afirmando que o vendedor pode continuar a comercializar a propriedade. Se outro comprador qualificado intervir, o vendedor concederá ao comprador atual um período de tempo especificado (como 72 horas) para remover a contingência de venda da casa e manter o contrato ativo. Caso contrário, o vendedor poderá desistir do contrato e vender ao novo comprador.

A linha inferior

Um contrato imobiliário é um contrato legalmente aplicável que define as funções e obrigações de cada parte em uma transação imobiliária. Contingências são cláusulas anexadas e que fazem parte do contrato. É importante ler e entender seu contrato, prestando atenção a todas as datas e prazos especificados. Como o tempo é essencial, um dia (e um prazo não cumprido) pode ter um efeito negativo - e caro - em sua transação imobiliária.

Em certos estados, os profissionais do setor imobiliário podem preparar contratos e quaisquer modificações, incluindo cláusulas de contingência. Em outros estados, no entanto, esses documentos devem ser elaborados por advogados licenciados. É importante seguir as leis e regulamentos do seu estado. Em geral, se você estiver trabalhando com um profissional imobiliário qualificado, ele poderá orientá-lo no processo e garantir que os documentos sejam preparados corretamente (por um advogado, se necessário). Se você não estiver trabalhando com um agente ou corretor, consulte um advogado se tiver alguma dúvida sobre contratos imobiliários e cláusulas de contingência.