Relação Empréstimo / Valor Combinada - Relação CLTV
A proporção de empréstimo / valor combinado (CLTV) é a proporção de todos os empréstimos garantidos em uma propriedade para o valor de uma propriedade. Os credores usam o índice CLTV para determinar o risco de inadimplência de um potencial comprador em casa quando mais de um empréstimo é usado.
Em geral, os credores estão dispostos a emprestar a taxas CLTV de 80% ou mais para mutuários com altas classificações de crédito. O CLTV difere da relação empréstimo simples / valor (LTV), na medida em que o LTV inclui apenas a primeira ou principal hipoteca em seu cálculo.
Fórmula e cálculo de CLTV
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnTotal do valor da propriedade onde: VL = Valor do empréstimo \ begin {alinhado} & \ text {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Valor total da propriedade}} \\ & \ textbf {where:} \\ & \ text {VL = Valor do empréstimo} \\ \ end {alinhado} CLTV = Valor total da propriedadeVL1 + VL2 + ... + VLn em que: VL = Valor do empréstimo
Para calcular a relação empréstimo / valor combinada, divida os saldos principais agregados de todos os empréstimos pelo preço de compra da propriedade ou pelo valor justo de mercado. O rácio CLTV é assim determinado dividindo a soma dos itens listados abaixo pelo menor preço de venda da propriedade ou pelo valor avaliado da propriedade.
- o montante do empréstimo original da primeira hipoteca
- a parcela sacada (saldo principal pendente) de uma linha de crédito de home equity (HELOC)
- o saldo principal não pago de todos os financiamentos subordinados fechados, como uma segunda ou terceira hipoteca (com um empréstimo fechado, um mutuário sacará todos os fundos no primeiro dia e não poderá fazer alterações no plano de pagamento ou acessar qualquer pagamento antecipado principal após o encerramento do empréstimo.)
Principais Takeaways
- O CLTV é semelhante ao LTV, mas inclui todas as hipotecas ou penhoras e não apenas a primeira hipoteca.
- Os credores consideram a proporção de CLTV para determinar se um comprador pode comprar uma casa.
- A bolha imobiliária de 2008-2009 destacou a relevância de manter um olho na relação CLTV.
O que mostra a relação CLTV
A relação empréstimo / valor combinado (CLTV) é um cálculo usado por profissionais de hipotecas e empréstimos para determinar a porcentagem total de propriedades de um proprietário que é onerada por ônus (obrigações de dívida). Os credores usam o índice CLTV, juntamente com vários outros cálculos, como o índice de dívida / renda e o índice de empréstimo / valor padrão (LTV), para avaliar o risco de conceder um empréstimo a um tomador.
Muitos economistas atribuem padrões relaxados de CLTV à crise de encerramento que assolou os Estados Unidos no final dos anos 2000, entre outros fatores. A partir da década de 1990 e, especialmente, no início e meados da década de 2000, os compradores de imóveis frequentemente realizavam segundas hipotecas no momento da compra, em vez de efetuar adiantamentos. Os credores ansiosos para não perder os negócios desses clientes para os concorrentes concordaram com esses termos, apesar do aumento do risco.
Antes da bolha imobiliária que se expandiu do final dos anos 90 até meados dos anos 2000, a prática padrão era que os compradores de imóveis realizassem adiantamentos no total de pelo menos 20% do preço de compra. A maioria dos credores manteve os clientes dentro desses parâmetros limitando o LTV a 80%.
Quando a bolha começou a esquentar, muitas dessas mesmas empresas tomaram medidas para permitir que os clientes reduzissem 20%. Alguns credores aumentaram os limites de LTV ou os eliminaram completamente, oferecendo hipotecas com adiantamentos de 5% ou menos, enquanto outros mantiveram os requisitos de LTV em vigor, mas aumentaram os limites de CLTV, geralmente para 100%. Essa manobra permitiu que os clientes realizassem segundas hipotecas para financiar seus 20% de adiantamentos.
O aumento da execução duma hipoteca a partir de 2008 destacou por que o CLTV é importante. Ter a pele do jogo, como um desembolso inicial de US $ 100.000 para uma casa de US $ 500.000, fornece ao proprietário um poderoso incentivo para manter seus pagamentos de hipoteca. Se o banco encerra, ele não apenas perde sua casa, mas também a pilha de dinheiro que pagou para fechar.
Exigir equidade na propriedade também isola os credores de uma queda nos preços dos imóveis. Se uma propriedade é avaliada em US $ 500.000 e o ônus total chega a US $ 400.000, a propriedade pode perder até 20% de seu valor sem que os detentores de penhor recebam um pagamento curto em um leilão de execução duma hipoteca.
Por que o CLTV é importante
Alguns compradores de imóveis optam por reduzir seu adiantamento ao receber várias hipotecas em uma propriedade, o que resulta em uma taxa de empréstimo / valor mais baixa para a hipoteca principal. Também devido à menor taxa de LTV, muitos compradores de imóveis evitam com êxito o seguro de hipoteca privada (PMI). Se é melhor obter uma segunda hipoteca ou incorrer no custo do PMI, varia de acordo com o indivíduo.
Consequentemente, como a segunda hipoteca assume mais riscos, a taxa de juros em uma segunda hipoteca é normalmente mais alta que a taxa de juros em uma primeira hipoteca. É aconselhável que os consumidores considerem as vantagens e desvantagens de aceitar vários empréstimos em uma propriedade. O exercício da due diligence ajudará a garantir que o que é escolhido seja a melhor opção para as circunstâncias dadas.
Empréstimo-contra-valor vs. CLTV
O empréstimo para valor (LTV) e o CLTV são dois dos índices mais comuns usados durante o processo de subscrição de hipotecas. A maioria dos credores impõe valores máximos em ambos os valores, acima dos quais o tomador em potencial não é elegível para um empréstimo. O índice LTV considera apenas o saldo primário da hipoteca. Portanto, no exemplo acima, a taxa LTV é de 50%, resultado da divisão do saldo primário da hipoteca de US $ 100.000 pelo valor residencial de US $ 200.000.
A maioria dos credores impõe máximos de LTV de 80% porque Fannie Mae e Freddie Mac não compram hipotecas com taxas mais altas de LTV. Os mutuários com bons perfis de crédito podem contornar esse requisito, mas devem pagar um seguro de hipoteca privada (PMI), desde que o saldo do empréstimo primário seja superior a 80% do valor da casa. O PMI protege o credor de perdas quando o valor de uma casa cai abaixo do saldo do empréstimo.
Os credores primários tendem a ser mais generosos com os requisitos de CLTV. Considerando o exemplo acima, no caso de uma execução duma hipoteca, o principal detentor da hipoteca recebe seu dinheiro integralmente antes que o segundo detentor da hipoteca receba alguma coisa. Se o valor da propriedade diminuir para US $ 125.000 antes da inadimplência do mutuário, o detentor principal do penhor recebe o valor total devido (US $ 100.000), enquanto o segundo detentor do penhor recebe apenas os US $ 25.000 restantes, apesar de US $ 50.000. O principal detentor de penhor arca com menos riscos no caso de valores de propriedades em declínio e, portanto, pode dar ao luxo de emprestar a um CLTV mais alto.
Exemplo da relação CLTV
Como exemplo, suponha que um indivíduo esteja comprando uma casa por US $ 200.000. Para garantir a propriedade, ela forneceu um adiantamento de US $ 50.000 e recebeu duas hipotecas por US $ 100.000 (primário) e US $ 50.000 (secundário). Seu rácio de empréstimo / valor combinado (CLTV) é, portanto, de 75%: ((US $ 100.000 + US $ 50.000) / US $ 200.000).
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